나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22129 [1] 부산광역시 금정구 구서동 1078 구서역두산위브포세이돈 102동 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 금정구 구서동 소재 ""지하철 구서역"" 서측 인근에 위치하는 구서역두산위브포세이돈 102동 4층 409호로서 주의는 아파트단지, 근린상가 및 사무실 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트무량판구조 철근콘크리트지붕 32층건인 102동 4층 409호로서
- 외벽: 몰탈위페인트 마감 등
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등
- 창호: 새시창호 입니다.

이용상태

주거용 오피스텔인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12미터 내외 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60미터이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22129 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 구서동 1078 구서역두산위브포세이돈 102동 4층 409호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 노OO

* 건축년도: 2020년

1.2. 면적 및 감정가

* 건물 전용면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 건물 지분: 29.7909㎡

* 토지 면적: 4.49㎡

* 토지 지분: 4.4921㎡

* 감정가: 137,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 금정구 구서동 소재 지하철 구서역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 근린상가 및 사무실 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 구서역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60미터 이하)<건축법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2024년 4월 29일자 금정구(부산광역시)의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

* 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 그러나, 을구 1번 순위의 주택임차권(노홍희, 2025.03.05. 접수)은 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 노홍희 (마스킹: 노OO)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 29일

* 확정일자: 2021년 3월 10일

* 대항력: 있음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 150,000,000원은 배당받지 못하는 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 지하철 구서역 인근에 위치하여 아파트단지, 근린상가 및 사무실 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다.

4.2. 최근 매매/임대 동향

* 최근 2026년 6월 1일, 전용면적 29.79㎡ (약 9.01평)의 해당 물건과 동일 면적 호실이 122,000,000원에 거래되었습니다.

* 비슷한 시기(2025년 12월 6일)에 전용면적 42.80㎡ (약 12.95평) 호실은 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(137,000,000원)와 유사한 수준 또는 그 이상의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 지하철 구서역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린상가 등을 통한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 아파트 단지 및 사무실 등이 밀집한 지역으로 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

5.2. 건물 기본 정보 (구조, 설비 등)

* 건물 구조: 철근콘크리트 무량판구조 (32층 건물 중 4층)

* 내 외벽: 몰탈위페인트, 벽지, 타일 마감 등

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재탐지 시설 등 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

* 선순위 대항력 있는 임차인 노홍희 씨의 보증금 150,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 건의 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 법적/물리적 위험

* 최근 매매 사례(122,000,000원) 대비 감정가(137,000,000원) 및 임차인 보증금 인수액(150,000,000원)을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 구서역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

* 그러나 가장 큰 문제는 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용을 감정가나 최근 매매가 대비 현저히 높게 만듭니다.

* 따라서, 해당 보증금 인수액을 포함한 총 투자 비용과 미래 가치를 면밀히 검토하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 (구서역 인접)

* 비교적 최근 건축년도(2020년) 및 양호한 건물 상태

* 현재 주거용 오피스텔로서의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 137,000,000원입니다.

* 최근 동일 면적 실거래가는 122,000,000원입니다.

* 매수인은 임차인 보증금 150,000,000원을 별도로 인수해야 합니다.

* 이에 따라, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 150,000,000원을 제외한 순수한 부동산 가치를 고려할 때, 시장가치인 122,000,000원을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 그러나, 총 투자 비용(입찰가 + 150,000,000원)이 시장 가치(122,000,000원)를 초과하게 되므로, 권장 입찰가는 0원 으로 판단됩니다. 이는 사실상 투자가 매우 어려운 물건임을 의미합니다.

* 만약 투자를 강행한다면, 총 투자 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 하며, 이는 현실적으로 0원 이하의 입찰가에서만 가능하므로 투자를 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.