나이스옥션 법원경매 거창 2025타경548 [1] 경상남도 함양군 휴천면 송전리 766 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 함양군 휴천면 송전리 소재 모전마을 내에 위치하며, 주위는 펜션, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.
기호(2) 부정형 완경사지 내 자체지반 평탄한 토지로서, 잡종지 상태입니다.
기호(3,7) 부정형 완경사지 내 자체지반 평탄한 토지로서, 주거용(펜션) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 지적도상 맹지이나, 기호(3) 내부의 도로를 통해 진출입 가능합니다.
기호(2,3,7) 기호(3)토지상의 노폭 4~6m 내외의 도로가 서측의 진입로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역(2023-05-25), 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(2) 계획관리지역(2023-05-25), 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3) 계획관리지역(2023-05-25), 보전관리지역(2023-05-25), 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(7) 계획관리지역(2023-05-25), 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외건물, 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타
① 기호(2) 토지는 공부상 지목은 '전'이나, 현황 잡종지 상태입니다.
② 기호(3) 토지 일부는 도로로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 싱글지붕 단층 건물로서,
외벽: 사이딩판넬 마감 등
내벽: 벽지 및 인테리어 마감
창호: 샷시창호.

기호(5) 경량철골구조 싱글지붕 단층 건물로서,
외벽: 사이딩판넬 마감 등
내벽: 벽지 및 인테리어 마감
창호: 샷시창호.

기호(6) 경량철골구조 싱글지붕 단층 건물로서,
외벽: 사이딩판넬 마감 등
내벽: 벽지 및 인테리어 마감
창호: 샷시창호.

기호(8) 철근콘크리트구조 패널위함석기와지붕 2층 건물로서,
외벽: 사이딩판넬 마감 등
내벽: 벽지 및 인테리어 마감
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(4~6,8) 건물은 공부상 단독주택으로 되어 있으나, 현황 펜션으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타: 기호(4~6,8) 건물은 공부상 단독주택으로 되어 있으나, 현황 펜션으로 이용중입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2번 토지에 관하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음(농지 외 사용되고 있는 시설물에 대해서 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 사전에 관할 행정관서 확인 필요, 첨부 사실조회회신서 참조)
- 목록 2번 토지는 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 잡종지 상태임
- 목록 3번 토지의 일부는 도로로 이용중임
- 목록 4,5,6.8번 건물은 공부상 '단독주택'이나, 현황상 펜션으로 이용중임
- 감정평가서상 본건 토지 지상 제시외 건물 및 수목 매각 포함
- 이설 및 이동이 용이한 목록 1번 토지 지상의 컨테이너(1식), 목록 3번 토지 지상의 저온창고 1식은 매각 대상에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 거창지원 2025타경548 (1)

소재지: 경상남도 함양군 휴천면 송전리 766

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동부산농업협동조합

1.2. 면적

토지 면적: 4005.00㎡ (약 1211.51 평)

건물 면적: 393.66㎡ (약 119.08 평)

1.3. 감정가

716,655,510원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 함양군 휴천면 송전리 소재 모전마을 내에 위치하며, 주위는 펜션, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지 내부의 도로를 통해 진출입이 가능합니다. 기호(2,3,7) 토지는 노폭 4~6m 내외의 도로가 서측의 진입로와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 주로 보전관리지역 및 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(일부 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다. 기호(1) 토지는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

동부산농업협동조합이 설정한 근저당권 (접수일자 2020-06-08)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 여

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항

일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 현황

본 물건이 소재한 경상남도 함양군 휴천면 송전리 일대는 지리산 자락에 위치하여 자연경관이 우수하며, 다수의 펜션 시설이 운영되고 있습니다. 이는 관광 및 휴양 목적의 부동산 수요가 있음을 시사합니다. 다만, 함양읍 내에 비해 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

본 건 토지는 계획관리지역 및 보전관리지역으로, 지역 특성상 관광·휴양 시설이나 전원주택 등으로 개발될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

함양군 휴천면 소재지에는 기본적인 편의시설(함양농협 휴천지점, 휴천보건지소, 우체국 등)이 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 함양읍내로 이동해야 이용 가능합니다. 대중교통 이용 시 버스 배차 간격이 길 수 있어 차량 보유 시 편리성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변에 금반초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

지리산 국립공원 인근으로 자연 환경이 매우 쾌적하며, 계곡과 산림이 가까이 있어 전원생활 및 휴양 활동에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

목록 1, 2번 토지는 공부상 지목이 '전' 등으로 되어 있어 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으며, 농지 외 사용 시 원상회복 명령 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

목록 2번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 잡종지 상태이며, 목록 4, 5, 6, 8번 건물은 공부상 '단독주택'이나 현황은 펜션으로 이용 중입니다. 이는 계약 및 이용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

토지 지상 제시외 건물 및 수목은 감정평가서상 매각에 포함되었으나, 이설 및 이동이 용이한 컨테이너(목록 1번 토지)와 저온창고(목록 3번 토지)는 매각 대상에서 제외되었습니다.

6.4. 개발 제한 및 기타

토지 이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역 등이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 또한, 농지법 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군 휴천면에 위치한 펜션으로 활용 가능한 단독주택 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물, 그리고 지리산 인근의 쾌적한 자연환경이 강점입니다. 현재 펜션으로 운영 중인 점을 고려할 때, 관광객 유치 등 영업 활동을 통한 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 농지 관련 규제, 공부와 현황의 차이 등 확인 및 조치가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 수익형 부동산으로서의 가치: 펜션으로의 활용 가능성이 높아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 자연환경: 지리산 인근의 뛰어난 자연환경은 휴양 목적의 방문객에게 매력적인 요소입니다.

* 잠재적 가치 상승: 함양군 일대의 관광 활성화 및 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 716,655,510원입니다. 제시된 정보들을 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 리스크 요인(농지 취득 관련 확인 필요, 공부와 현황 차이 등)을 감안하고, 지역 내 유사 펜션 매물의 시세 및 거래 동향을 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재로서는 구체적인 주변 실거래가 정보가 부족하나, 일반적인 경매 물건의 낙찰률 및 수익률 분석을 통해 550,000,000원 ~ 620,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 재확인, 농지 관련 서류 준비 여부, 지역 부동산 전문가의 조언 등을 종합적으로 검토하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.