나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10239 [1] 경상남도 합천군 합천읍 영창리 133 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 영창리에 소재하는 토지로서, ""신소양마을"" 내에 위치하
며, 부근은 주택, 빌라 및 주변으로 농경지, 소규모 공장 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 및 인근에 '지방도로
' 및 '국도'가 소재하고 있어, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리와 유사한 형태이며, 평지의 토지로서 '주거기타(요양병원)'임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 5M 내외 아스콘포장도로, 북서측으로 노폭 약 7M ~ 8M 내외 아스콘
포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2010-11-03), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-08-22)(경고350호(
1992.10.13))(저촉), 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
: 철근콘크리트구조 및 일반철골조 슬래브 및 판넬지붕 3층 건물로서,
외벽: 화강석, 스타코플렉스, 복합판넬, 그라스울판넬 마감 등.
내벽: 페인팅, 벽지, 타일, 내부인테리어 등.
창호: 샷시창호.
(사용승인일: 1985.06.15, 일부 증축(2015.07.23, 2017.04.21, 2022.09.29)

기호(2-나)
: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽: 스타코플렉스마감 등.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2022.09.29)

이용상태

1) 기호(2-가): '요양병원'으로 이용중임.
- 1층: '요양병원(101,102,103,104,105,106,107,108,109,110,접수실,집중치료실,식당
,간호사실,로비 등)'임.
- 2층: '요양병원(201,202,203,204,205,206,207,208,209,210,301,302,303,304,305,
수액보관실,물리치료실, 간호사실 등)'임.
- 3층: '직원숙소, 기계실, 발전기실, 계단실 등'임.

2) 기호(2-나) '기숙사'로 이용중임.
- 1층: '계단실 등'임.
- 2층: '기숙사(201,202,203,204,205,206,207)'임.
- 3층: '기숙사(301,302,303,304,305,306,307)'임.
- 4층: '기숙사(401,402,403,404,405,406,407)'임.

설비내역

기호(2-가)
: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 에어컨설비, 소화전설비, 화재발신설비. 비상발
전설비, 전기판넬에 의한 난방설비 등이 있음.

기호(2-나)
: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재발신설비, 전기판넬에 의한 난방설비, 에어
컨설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도""의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1번지상 타인소유의 LPG저장소 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10239 (1)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 영창리 133번지 (신소양2길 40)

용도: 의료시설 (합천요양병원)

감정가: 5,316,231,500원

토지면적: 3,230.00㎡ (약 977.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,816.50㎡ (약 1,154.52평)

건물 제시외면적: 108.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

특이사항: 중복사건, 유동화물건.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1번지상 타인 소유 LPG 저장소는 매각 제외.

2. 입지조건

본건은 경상남도 합천군 합천읍 영창리 소재 "신소양마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 빌라, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 북동측으로는 노폭 약 5M, 북서측으로는 노폭 약 7M~8M의 아스콘 포장도로가 접해 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 지방도로 및 국도가 소재하여 접근성은 양호한 편입니다.

지역 지구는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 저촉되고, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 합천군 대양면 일대에 환경기초시설 및 폐기물 처리 시설이 있으나, 본건 소재지인 영창리와는 거리가 상당하여 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 을구 24번(토지) 및 을구 17번(건물) 근저당권(중소기업은행, 2017.02.01.)입니다. [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 모든 후순위 권리(가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항이 없으며, '지상권개요' 또한 해당사항이 없습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.1. 임차인 현황

본건에는 등기된 임차인이 다수 있으나, 모든 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 임차인현황]

'인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. [cite: 임차인현황]

각 임차인의 정보는 다음과 같습니다.

* (주)해피파트너스: 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업자 등록일 2025.02.10

* KIM JANNAIVANOVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.10.31

* LIANASTASIYAALEKSANDROVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.03.13

* LIPYOTRYUREVICH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.03.13

* 김민규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.02.10

* 김영자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.07.04

* 이경림: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.12.12

* 장다영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.11.21

* 조세훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.03.23

* 조재선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.09.19

4. 상권분석

본건은 '신소양마을' 내에 위치한 의료시설로서, 지역 내에서 병원 기능을 수행하고 있습니다. 주변 지역은 주거시설과 농경지, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 병원으로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 '지방도로' 및 '국도'가 있어, 합천군 전체 또는 인근 지역에서의 접근성도 확보될 수 있습니다.

'의료시설'이라는 용도 특성상, 지역 내 의료 서비스 수요와 공급, 그리고 경쟁 병원 현황 등을 분석하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 합천군 합천읍 소재지로, 합천읍 중심부와 접근성이 있는 지역입니다. 읍 소재지에는 행정복지센터, 병원, 시장, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 차량 접근성이 용이하고, 지방도로 및 국도와 인접하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 보유 시 주요 시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있으며, 유동화 물건이라는 점에서 권리관계가 복잡할 수 있습니다. [cite: 특이사항, 특수물건정보]

* LPG저장소 제외: 목록 1번지상 타인 소유의 LPG 저장소가 매각에서 제외되므로, 해당 시설의 이용 및 관리와 관련한 민원 또는 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 건축물 증개축: 건물(기호 2-가)은 1985년 사용 승인되었으며, 이후 여러 차례 증축이 이루어졌습니다. [cite: 건물감정평가요항표] (2015.07.23, 2017.04.21, 2022.09.29)

* 법규 준수: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 지정된 용도지역 및 제한사항을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군 합천읍 영창리에 소재하는 의료시설(요양병원 및 기숙사) 용도의 부동산입니다. 광대한 토지 면적과 넓은 건물 연면적을 가지고 있으며, 감정가는 약 53억 원입니다.

비록 중복 사건 및 유동화 물건이라는 복잡성이 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. LPG 저장소 제외와 같은 특이사항을 제외하면, 요양병원 운영을 위한 시설로서의 잠재력은 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 기존 의료시설 용도: 현재 의료시설로 이용 중이며, 향후에도 해당 용도로 활용할 가능성이 높습니다. [cite: 2, 건축물표제부 요약]

* 넓은 토지 및 건물 면적: 대규모 요양병원 운영이나 관련 부대시설 확장에 유리한 면적을 확보하고 있습니다.

* 지역 내 수요: 합천군이라는 지역적 특성을 고려할 때, 노인 인구 증가 등에 따른 요양병원 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 인수 부담이 없고, 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각이 진행됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,316,231,500원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 활용 가능성, 수익률 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재까지 명확한 신규 경매 정보나 시세 변동 추이를 알 수 없어 정확한 입찰가 산정에는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 낙찰가는 추후 시장 상황 및 개별적인 판단에 따라 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.