나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10239 [1] 경상남도 합천군 합천읍 영창리 133 의료시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10239 [1] 경상남도 합천군 합천읍 영창리 133 의료시설 경매

• 사건번호: 2025타경10239
• 주소: 경상남도 합천군 합천읍 신소양2길 40
• 용도: 의료시설

거창지원 경매1계 2025타경10239 | 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 신소양2길 40 | 감정가: 5,316,231,500원 | 최저가: 2,604,953,000원 | 용도: 의료시설

1. 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10239 (1)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 영창리 133

용도: 의료시설 (요양병원, 기숙사)

감정가: 5,316,231,500원

토지면적: 3,230.00㎡ (약 977.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,816.50㎡ (약 1,154.6평)

건물 제시외면적: 108.40㎡ (약 32.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1번지상 타인 소유의 LPG 저장소는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 합천군 합천읍 영창리에 위치한 "신소양마을" 내에 소재하며, 주택, 빌라, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도로 및 국도가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리 형태의 평지로서, 현재 "주거기타(요양병원)"로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로, 북서측으로 노폭 약 7m~8m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 저촉되고 가축사육제한구역 및 준보전산지입니다.

공부와의 차이: 토지 대장과 실제 현황과의 차이는 없습니다.

기타참고사항: 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 건물 감정평가 요약

건물 구조:

기호(2-가): 철근콘크리트구조 및 일반철골조 슬래브 및 판넬지붕 3층 건물로, 외벽은 화강석, 스타코플렉스, 복합판넬 등, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 1985년 6월 15일 사용승인되었으며, 일부 증축(2015년 7월, 2017년 4월, 2022년 9월)되었습니다.

기호(2-나): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 스타코플렉스 등으로 마감되었습니다. 2022년 9월 29일 사용승인되었습니다.

이용상태:

기호(2-가): 요양병원으로 이용 중이며, 1층은 병원 관련 시설, 2층은 병원 및 치료실, 3층은 직원 숙소 및 기계실 등으로 사용되고 있습니다.

기호(2-나): 기숙사로 이용 중이며, 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 기숙사로 사용되고 있습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에어컨설비, 소화전설비, 화재발신설비, 비상발전설비, 전기판넬 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 건물개황도 상 제시외 건물은 부합물 및 종물에 해당됩니다.

공부와의 차이: 건물 등기부와 실제 현황과의 차이는 없습니다.

기타참고사항: 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 입지 조건

본 물건은 경상남도 합천군 합천읍 영창리에 위치하며, "신소양마을" 내에 자리 잡고 있습니다. 주거지역과 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 조용하고 평온한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 북동측 및 북서측으로 도로가 접해 있어 교통망이 양호한 편입니다. 최근 함양-울산 고속도로의 합천IC가 인근 대양면에 예정되어 있어 향후 교통 접근성은 더욱 개선될 전망입니다. 또한, 단지 인근에 신소양체육공원이 있어 주민들에게 여가 및 휴식 공간을 제공합니다. 합천읍 중심지에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 군청 등 행정기관 접근성도 좋습니다.

1.5. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. '중복사건' 표기는 동일 부동산에 대해 여러 채권자가 경매를 신청했거나, 진행 중인 다른 경매 사건이 있음을 의미합니다. 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 선행하는 경매 절차의 결과에 따라 본 사건이 영향을 받을 수 있습니다. '법정지상권'은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 법률상 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 만약 이 물건에서 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자가 토지 사용에 제약을 받을 수 있으므로 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. '유동화물건'은 채권이 유동화된 자산유동화증권(ABS) 등으로 발행된 경우를 의미합니다. 이는 채권의 소유권이 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 유동화 전문회사(SPC) 등과의 협상이 필요할 수 있습니다. '주의사항'에 명시된 LPG 저장소 제외는 해당 부분을 제외한 나머지 토지 및 건물만을 매각 대상으로 한다는 점을 명확히 합니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 합천읍 영창리는 합천군의 행정 및 생활 중심지 역할을 하는 합천읍에 속해 있습니다. 합천읍은 주택, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 군 단위 지역의 특성을 가지고 있습니다. 최근 합천군 전체적으로 인구 감소 추세가 심각하지만, 합천읍은 그나마 군 지역의 중심지로서 상대적으로 인구가 유지되고 있습니다. (2025년 11월 기준 합천읍 인구 약 10,408명). 본건의 용도인 '요양병원'은 고령화 사회 진입과 함께 수요가 꾸준히 증가하는 분야이며, 합천군 역시 고령 인구 비율이 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 신소양체육공원이 있어 지역 주민들의 이용이 많을 것으로 보입니다. 다만, 인구 감소세와 지역 경제 상황을 종합적으로 고려하여 요양병원 운영 및 임대 사업의 잠재적 수요를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.7. 생활 정보

본건 소재지인 합천읍은 합천군의 군청 소재지로, 군청, 경찰서, 등기소 등 주요 행정기관이 밀집해 있습니다. 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설도 잘 갖추어져 있으며, 합천시장 등 재래시장과 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 교통망으로는 국도 24호선과 33호선이 지나며, 이를 통해 고령, 대구, 진주 등 주변 도시로 이동이 가능합니다. 2026년 개통 예정인 함양-울산 고속도로 합천IC가 가까워 광역 교통망 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다. 또한, 도보로 이동 가능한 거리에 신소양체육공원이 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 건은 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 첫째, '법정지상권'의 존재 가능성은 토지 사용에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 이로 인해 낙찰자가 건물 철거나 토지 사용에 대한 권리를 행사하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. 둘째, '중복사건'과 '유동화물건'이라는 표기는 복잡한 채권 관계와 소유 구조를 암시하며, 이는 경매 절차의 복잡성 증가와 향후 소유권 확보 및 명도 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 가능성을 높입니다. 셋째, LPG 저장소 매각 제외 조항은 매각 대상 토지의 일부 또는 전부가 타인 소유임을 명확히 하고 있어, 남은 부지에 대한 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다. 넷째, 토지이용계획상의 '가축사육제한구역' 및 '준보전산지' 지정은 향후 건축이나 토지 개발에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 마지막으로, 합천군 전체의 지속적인 인구 감소 추세는 장기적으로 해당 지역 내 의료 시설이나 주거 시설의 수요 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 합천읍이라는 지역적 특성을 가진 의료시설(요양병원) 용도의 부동산입니다. 넓은 토지와 건물 면적, 비교적 양호한 도로 접근성, 인근 공공시설(신소양체육공원)의 존재는 긍정적인 요소입니다. 하지만 '법정지상권', '중복사건', '유동화물건' 등 복잡하고 잠재적 위험성이 높은 권리 관계를 가지고 있으며, LPG 저장소 매각 제외, 지역의 인구 감소 추세 등은 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 법정지상권 성립 여부와 그 영향은 본 물건의 가치에 지대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 기존에 의료시설(요양병원)로 사용되어 왔다는 점입니다. 이는 별도의 대규모 리모델링 없이도 즉시 활용이 가능할 수 있다는 잠재력을 가집니다. 특히 고령화 사회에 맞춰 요양병원 수요가 꾸준히 존재한다면, 적절한 운영 계획을 통해 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 또한, 합천읍이라는 행정 중심지에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 좋고, 향후 고속도로IC 신설 예정으로 교통망 개선도 기대됩니다. 다만, 투자 시에는 앞서 언급된 법적 위험 요소(법정지상권, 중복사건, 유동화물건)와 지역의 인구 감소 추세를 충분히 감안하여 신중한 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계