나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2414 [1] 부산광역시 동구 범일동 120-2 범일퀸즈더블유에디션 11층1101호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동구 범일동 소재 ""데레사여자고등학교"" 동측 인근에 위치하는 범일퀸즈더블유에디션 11층 1101호로서 주위는 아파트, 근린상가, 학교 및 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건인 11층 1101호로서
- 외벽: 몰탈위페인트 마감 등.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 36미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역.방화지구.중점경관관리구역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경2414 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 부산광역시 동구 범일동 120-2에 위치한 범일퀸즈더블유에디션 11층 1101호입니다.

건물은 2023년 3월 28일 사용 승인된 신축 건물에 해당합니다.

소유권 보존 등기일은 2023년 3월 31일이며, 감정평가액은 218,000,000원입니다.

전체 채권 총액은 341,177,105원입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경

부산광역시 동구 범일동 소재 '데레사여자고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린상가, 학교 및 주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 중 11층 1101호이며, 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재 탐지 시설 등이 완비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

* 토지 및 인접도로

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중이며, 동측으로 노폭 약 36미터 내외 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 4월 13일자 부산은행의 근저당권(을1)으로, 그 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금 액수 미상으로 인해 실제 점유자가 있을 경우 인수되지 않더라도 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 341,177,105원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 범일동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. 인근에 데레사여자고등학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있으며, 근린상가와 주택 등이 혼재되어 있습니다. 지하철 좌천역 및 부산진역 등이 인접하여 교통 편의성이 높으며, 북항재개발, 국제금융단지, 재개발 지구 등 다양한 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 1호선 좌천역과 도보로 접근 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동서고가도로, 도시고속도로, 수정터널 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

부산진시장, 자유시장, 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설이 근거리에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 문현금융단지와도 인접해 있습니다.

* 교육

데레사여자고등학교가 인근에 위치하며, 초중고등학교 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 자연 및 녹지

자성대 공원이 인근에 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불분명하여 실제 거주자 파악 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 유사 물건의 실거래가 및 본 건물(범일 퀸즈W 에디션)의 유사 면적 물건 시세(약 1억 6,500만원 ~ 1억 7,500만원)를 고려할 때, 감정가(218,000,000원)가 시장 실거래가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역 지정은 교육 환경 보호에 따른 용도 제한이 있을 수 있으므로, 구체적인 건축 및 이용 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 깔끔한 마감 상태를 기대할 수 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 행사에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다. 도시형생활주택 및 오피스텔로 활용 가능하여 주거 및 업무용으로의 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 교통, 생활 편의, 교육 시설 접근성이 우수하며, 주변 개발 호재도 풍부하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가와 시세 간의 차이를 면밀히 분석하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용 승인): 낮은 초기 유지보수 비용과 현대적인 생활 환경 제공.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 안전한 소유권 확보 가능.

* 복합 용도 가능성: 도시형생활주택 및 오피스텔로 활용하여 다양한 임대 수익 창출 기회.

* 우수한 입지 조건: 부산 동구 지역의 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 및 개발 호재.

* 합리적 면적: 44.04㎡(약 13.32평)으로 1~2인 가구에 적합한 크기.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 218,000,000원입니다. 그러나 제공된 주변 유사 물건의 실거래가 정보와 본 건물(범일 퀸즈W 에디션)의 최근 시세(약 1억 6,500만원 ~ 1억 7,500만원)를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격으로 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 신축 건물이라는 점과 향후 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 조사 결과와 유사한 가격대이며, 감정가 대비 충분한 할인율을 확보한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.