나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1141 [1] 경상남도 밀양시 상남면 예림리 963-5 대상빌라 에이동 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 '밀양경찰서' 북서측 인근에 위치하는
대상빌라 제에이동 제4층 제401호로서, 주위는 유사 공동주택 및 단독주택 등이 혼재
하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제4층 제401호로서,
외벽 : 타일붙임.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 공동주택(연립주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건은 현장조사시 소유자 부재 및 폐문으로 인해 내부확인이 곤란하여 내부
상황 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 인근 호수의 이용상황, 외부관찰등에
의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경1141 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 밀OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 밀양시 상남면 예림리 963-5, 대상빌라 에이동 4층 401호

* 건물명: 대상빌라 A동

* 용도: 공동주택 (연립주택)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 60,000,000원

* 토지 면적: 85.92㎡ (약 26.0평)

* 건물 면적 (전유부): 84.78㎡ (약 25.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 '밀양경찰서' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 유사 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 김상임 → 장늠순 (2002-06-07)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (2002-06-07, 49,000,000원)

* 기타 권리: 밀양(채권자)의 임의경매 개시 결정 (2025-06-11, 37,062,499원, 말소)

* 등기부채권 총액: 49,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 본 경매 절차 진행 시 낙찰자에게 인수되는 권리가 없음. (임차인 이름은 개인 정보 보호를 위해 안 으로 마스킹 처리함)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 일대에 위치한 공동주택임.

* 최근 2026년 6월~7월 거래 사례를 보면, 유사한 연립/다세대 주택의 실거래가는 86,000,000원에서 119,000,000원 사이에서 형성되어 있음.

* 예림명가 (2012년식, 79.38㎡): 119,000,000원 (2026년 6월 3일)

* 자연애102동 (2014년식, 63.34㎡): 101,000,000원 (2026년 7월 4일)

* 서극그린빌라 (2012년식, 64.89㎡): 86,000,000원 (2026년 7월 9일)

* 본건의 전유 면적(84.78㎡)은 가장 넓은 면적의 최근 거래 사례(79.38㎡)와 유사하며, 최근 시세로 환산 시 약 112,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 추정됨.

* 감정가는 60,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준임.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

* 주변에 밀양경찰서가 인접해 있음.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) 접함, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

* 부동산 정보 분석 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, '배출시설설치제한지역'에 포함되어 있어 향후 환경 관련 이슈 발생 가능성은 고려해야 함.

* 일상생활을 위한 기본적인 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준으로 판단됨.

5. 건물 상태 및 구조

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 제4층 제401호.

* 외벽: 타일 붙임.

* 창호: 샷시 창호.

* 이용 상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중.

5.2. 건물 특징

* 건축물대장상 본건이 속한 대상빌라 A동은 2000년 7월 8일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조임.

* 총 4층 건물이며, 연면적은 1,557.2476㎡, 대지 면적은 1,362㎡임.

* 건축물대장상 총 16세대로 구성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지 및 건물 공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 확인됨.

6.2. 내부 확인 곤란

* 감정평가서상 현장 조사 시 소유자 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 곤란했으며, 내부 상황 및 이용상태는 집합건축물대장, 인근 호수 이용 상황, 외부 관찰 등에 의거하여 기재되었음.

* 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 입찰 전 내부 상태 확인이 필수적임.

6.3. 기타 참고사항

* 임대관계는 미상으로 확인됨.

7. 투자 포인트

* 감정가(60,000,000원) 대비 최근 실거래가(112,000,000원 ~ 135,000,000원 추정)가 높아 시세 차익 기대 가능.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 없음.

* 전입자가 있으나 보증금이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리가 없음.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 거주 환경 확보 가능.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 대상빌라 A동 401호로, 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨. 권리상 문제는 없어 안전하게 취득 가능하나, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 중요한 리스크 요소로 작용함. 따라서 입찰 시 내부 상태를 반드시 확인하고, 이에 따른 수리비 등을 고려하여 신중한 의사결정이 필요함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 최근 실거래가 기반 추정 시장가: 약 112,000,000원 ~ 135,000,000원

* 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 최근 거래 시세, 감정가와의 괴리, 내부 상태 미확인 리스크 등을 종합적으로 고려한 추정치임.

* 내부 상태 점검 결과에 따라 실제 입찰가는 조정될 수 있음.

* 인수 보증금은 0원이므로 별도 고려 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.