나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21517 [1] 경상남도 통영시 북신동 109-22 영신캐슬빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21517 [1] 경상남도 통영시 북신동 109-22 영신캐슬빌라 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경21517
• 주소: 경상남도 통영시 북신동 109-22 영신캐슬빌라 5층501호
• 감정가: 123,000,000원
• 최저가: 78,720,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

통영지원 경매2계 2025타경21517 | 소재지: 경상남도 통영시 북신동 109-22 영신캐슬빌라 5층501호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 78,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (통영지원 2025타경21517)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21517 (1)이며, 매각대상은 경상남도 통영시 북신동 109-22 영신캐슬빌라 5층501호 다세대주택입니다.

본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건이며, 소유자 및 채무자가 윤OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

본건의 최초 감정가는 123,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 평수 분석 (전용면적 기준)

토지 면적 (대지권)은 58.79㎡ (약 17.79평)입니다.

건물 전용면적은 84.94㎡ (약 25.71평)입니다.

공급면적(분양면적)은 별도 자료를 통해 확인이 필요하나, 전용면적 대비 비교적 넓은 평형대의 다세대주택으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경상남도 통영시 북신동 '유영초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 대체로 평탄한 지형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 상황을 종합적으로 고려할 때, 제반 교통사정은 보통 수준인 것으로 조사됩니다.

건물 북서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 도로가 접하고 있어 차량 진출입은 가능하나 폭이 다소 좁은 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호로서 최상층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 구조는 다세대주택으로 이용 중이며, 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

소유자 윤OO의 채무로 인해 채권자가 신청한 임의경매 사건으로, 등기부상 특별한 권리 문제가 없다면 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것이 일반적입니다 (말소기준권리 확인 필수).

3.2. 특이 및 주의 사항

임대관계: 현재 임대차 현황은 미상으로 확인되어, 입찰 전 현장조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

공부와의 차이: 제시목록상 도로명주소('경상남도 통영시 쌍새미2길 55')와 현황 및 건축물대장상 도로명주소('경상남도 통영시 중앙로 233-1')가 상이합니다. 이는 행정처리상 혼란을 야기할 수 있으므로 최종적으로 대장상 주소를 기준으로 진행해야 하며, 향후 주소 정리 시 참고가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 주거 편의시설 이용에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

상업지역이 아닌 주거지역 내 입지이므로 대형 상권의 형성보다는 기본적인 생활 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설: '유영초등학교'가 동측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 세대에게는 양호한 교육 환경을 제공합니다.

주거 환경: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 쾌적성은 양호합니다.

법적 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 관련 규제의 적용을 받을 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

현장 조사 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 물건의 가치를 현저히 저해할 만한 대규모의 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대형 공장, 변전소 등)은 확인되지 않았습니다.

일반적인 주거 밀집 지역의 환경으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주소지 상이 문제

제시목록과 실제 공부(건축물대장)상 도로명 주소가 다른 점은 행정적 절차 진행 시 주의를 요합니다.

5.2. 임차인 미상에 따른 명도 리스크

임대 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 입찰 전 정확한 임장 및 전입세대 확인이 필수입니다.

5.3. 도로 접근성

본건 북서측 도로가 노폭 약 2~3m 내외로 좁아 차량 통행 및 주차 편의성에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 통영시 북신동의 유영초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 25.71평의 비교적 넓은 주거 공간을 제공합니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 무난하며, 감정가가 1억 2,300만원으로 책정되어 있습니다.

권리 관계상으로는 채무자/소유자가 동일한 임의경매이므로 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보이나, 미상의 임대차 관계와 도로명 주소 상이 문제, 그리고 좁은 도로 접근성은 반드시 확인하고 입찰해야 할 요소입니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 주거지 내 입지: 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요자층의 관심이 높을 수 있습니다.

대지권 지분율: 토지 면적이 약 17.79평으로 다세대주택임에도 토지 지분이 비교적 넓어 향후 재개발/재건축 가능성 측면에서 긍정적입니다.

최상층 이점: 5층 중 5층으로 일조권 및 조망권(확인 필요)이 양호할 가능성이 높습니다.

가격적 매력: 감정가 대비 1회 이상 유찰될 경우 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

**주의:** 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태, 실제 이용 현황, 그리고 임차인 유무를 확인하시고, 관련 서류(등기부등본, 건축물대장 등)를 면밀히 검토하시길 권고합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계