나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21521 [1] 경상남도 거제시 장승포동 455-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 ""해성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 로변 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제애광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외건물 (ㄱ)~(ㅁ) 5동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 블록조 스레이트(현황'슬라브지붕') 지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 부착 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

기호 2-1): 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 부착 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 2 : 주택으로 이용중임.
기호 2-1 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도 및 사진용지’와 같이 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅁ) 5동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ] 매각 포함.
-공부상 '블록조 스레이트지붕'이나, 현황'블록조 슬래브지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21521 (1) 경상남도 거제시 장승포동 455-16 (신주소: 경상남도 거제시 장승포로1길 33) 건.

본건은 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

토지 면적은 106.00㎡ (약 32.06평)이며, 건물 면적은 59.50㎡ (약 18.00평)입니다.

또한, 제시외 건물 면적이 36.17㎡ (약 10.94평)가 매각에 포함됩니다.

용도는 단독주택으로, 1972년 00월 00일 사용 승인된 건물입니다.

본건의 감정평가액은 121,717,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 해성고등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 로변 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

본건 토지 북동측으로는 세로(가)도로가 개설되어 있어 도로 이용이 용이합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

주변 교육 시설로는 해성고등학교, 해성중학교, 거제애광학교가 있으며, 이들 학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 장승포항항만시가지구역 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 12월 30일 접수된 장승포신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

본건 경매 절차 진행으로 인해, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 239,987,681원입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 최 (임차인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 3일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 장승포동 일대는 단독주택과 더불어 로변 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하는 지역입니다.

일반상업지역에 해당되어 향후 용도 변경 또는 개발 가능성이 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보(2024년 1월~4월 거래, 2천만원~3천만원)는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 토지 면적이 106㎡로 넓고, 단독주택으로서의 가치가 별도로 평가되어야 합니다.

5. 생활정보

인근에 해성고등학교, 해성중학교, 거제애광학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육에 용이한 환경을 제공합니다.

차량 접근이 가능하며, 주변 도로 상황도 양호하여 도심 접근성이 보통 수준입니다.

로변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1972년으로 노후화가 상당합니다.

건축물대장상 지붕은 '슬레이트'이나, 현황은 '슬라브지붕'으로 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 유지보수 및 리모델링 시 고려사항입니다.

제시외 건물 36.17㎡가 매각에 포함되나, 해당 건물의 법적 현황(무허가 여부, 건축물대장 등재 여부 등) 및 실제 이용 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

현재 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 최숙임 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이므로 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계 확인은 필수입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 토지 106㎡와 건물 59.5㎡, 그리고 제시외 건물 36.17㎡가 일괄 매각 대상입니다.

건물의 노후도(1972년식)와 공부와의 차이(지붕)는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 재건축 또는 개발을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

제시외 건물 및 임대차 관계 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능합니다.

일반상업지역 내 토지로서, 향후 재건축 또는 개발을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다.

주변 교육 시설 및 근린생활시설 이용이 용이한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 106㎡(약 32.06평)와 건물 59.5㎡(약 18.00평) 및 제시외 건물 36.17㎡(약 10.94평)를 포함한 단독주택입니다. 감정가는 121,717,000원입니다.

토지 면적을 기준으로 평당 약 379만원 수준으로, 거제시 장승포동 일대의 일반상업지역 내 단독주택 토지 시세(평당 300만원~500만원 추정) 범위 내에 있어 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후도(1972년식) 및 제시외 건물에 대한 고려가 필요합니다.

제공된 주변 다세대/빌라 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

권리상 특이사항이 없고 임차인의 대항력 및 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적 요인입니다.

일반적으로 첫 경매에서 물건의 하자나 명도 부담이 크지 않은 경우, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준부터 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 물건의 상태 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 현장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 118,000,000원 선으로 제안합니다.

(이는 감정가의 약 96.9% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.