나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30884 [1] 경상남도 진주시 미천면 효자리 20-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 ""정촌경로당"" 동측 원거리에 위치하고, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1):대상토지까지 차량접근이 불가능하고, 접근도로와 거리차이로 교통상황 불편시됨.
기호(2):대상토지까지 차량접근이 가능하고, 접근도로와 거리차이로 교통상황 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 완경사로서 휴경지임.
기호(2):부정형 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1):지적상 맹지이나, 북측으로 3m 내외의 비포장도로로 진출입 가능함.
기호(2):서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2):농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상임.
- 기 타:없 음.

물건 비고

-지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).
-지적도상 맹지이나 북측으로 3m 내외의 비포장도로로 진출입 가능함(차량접근 불가능).
-토지 지상에 소재하는 활잡목 등은 토지에 포함하여 평가함.
-인접토지와 지적 경계가 다소 불분명한바 정확한 위치 경계 등은 지적경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30884 (1)

소재지: 경상남도 진주시 미천면 효자리 20-1

용도: 답 (논)

감정가: 13,261,500원

토지면적: 1263.00㎡ (약 382.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

대상 토지는 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 "정촌경로당" 동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 다소 불편하며, 접근 도로와의 거리 차이로 인해 교통 상황이 불편하게 느껴질 수 있습니다. 지적도상 맹지이나, 북측으로 약 3m 내외의 비포장도로를 통해 진출입이 가능하나 차량 접근은 불가능합니다.

토지 이용 계획상 기호(1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역 등에 해당하며, 기호(2)는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다수의 용도지구에 속해 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받게 됨을 의미합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리인 2024년 3월 29일자 박화배의 1번 오주홍 지분 가압류(금 438,500,000원)가 존재하며, 이 권리를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 최초 소유권 보존 등기는 1994년 3월 18일에 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 438,500,000원으로 확인됩니다.

현재 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 진주시 미천면 효자리는 농업 활동이 주로 이루어지는 농촌 지역입니다. 주변에는 농가 주택과 농경지, 임야 등이 분포하고 있어 상업 활동이나 도심형 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 상권 자체의 활성도나 발전 가능성은 낮다고 판단됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의시설로는 "정촌경로당"이 언급되었으나, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다. 일반적으로 농촌 지역 특성상 도시 지역에 비해 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다. 진주시내 중심부로의 접근성을 고려해야 하며, 차량 이동 시 약 3m 내외의 비포장도로를 이용해야 하는 점은 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요합니다. 이는 소유권 행사나 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 답(논)으로 용도가 지정되어 있어, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능한 북측 3m 내외의 비포장도로만 이용 가능하여 접근성이 매우 제한적입니다. 이는 향후 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적경계 측량이 필요합니다.

* 이용 상태: 일부 토지는 경사지고 휴경지 또는 자연림으로 되어 있어 즉각적인 경작이나 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 다수의 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등 다수의 토지이용계획 및 제한 상태가 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 미천면 효자리에 위치한 답(논) 지분 매각 건입니다. 농촌 지역으로 주변 환경이 농경지 위주이며, 차량 접근이 어려운 맹지라는 점이 큰 특징입니다. 또한, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 농지취득자격증명 필요, 불분명한 경계 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가는 13,261,500원이나, 토지이용의 제약과 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 건은 농지로서의 가치를 고려해 볼 수 있으나, 지분 매각, 맹지, 경사지 등의 조건으로 인해 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 농업 생산 활동 외에 다른 목적으로 활용하기에는 제약이 많습니다. 따라서, 해당 지역 농지에 대한 높은 이해도와 지분권자로서의 협상 능력, 농지 관련 법규에 대한 정확한 지식이 있는 경우에 한하여 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 13,261,500원이며, 매각 대상은 토지 지분(631.5㎡, 전체 면적의 1/2)입니다. 따라서 지분 감정가는 약 6,630,750원으로 추정됩니다.

높은 권리관계(가압류, 강제경매)가 설정되어 있으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

그러나 맹지, 경사지, 지분 매각이라는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 지분 감정가인 6,630,750원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.