나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30904 [1] 경상남도 사천시 이홀동 331-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 평지로서 현황 대지임.

인접 도로상태

공히 남동측으로 노폭 약3m내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 자연취락지구(2011-08-04)(이곡), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호3) - 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 자연취락지구(2011-08-04)(이곡), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2019-12-12)(궁지천_소하천구역)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2)- 주택
목조(블럭보강) 스레트지붕 단층
외벽 치장벽돌, 몰탈 페인팅 등 마감
창호 새시창호
기호 2)- 공부상 축사(현황 창고)
블록조 스레트지붕 단층
외벽 몰탈 마감

이용상태

기호 2) - 주택
주택으로 이용 중임.
기호 2)- 공부상 축사
현황 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠~㉫이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

- 본건 기호2) 건물 주택의 경우 공부상 목조 기와지붕이나, 현황 목조(블럭보강) 스레트지붕이며, 부속건물 축사의 경우 공부상 축사이나, 현황 창고인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅂ') 매각 포함. 제시외 건물 (감정서상 'ㅅ~ㅌ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 불분명).
-정확한 지적 관련 사항은 경계측량 요함.
-지상의 구축물인 공부상 포함되지 않는 계단 등은 건물에 포함하여 평가함.
-기호1 지상의 물탱크, 컨테이너, 아궁이, 소각장과 기호3 지상의 물탱크는 구조 및 철거의 용이성을 고려하여 평가제외함.
-기호2 건물 주택은 공부상 목조 기와지붕이나 현황 목조(블럭보강)스레트지붕이며 부속건물 축사의 경우 공부상 축사이나 현황 창고임.
-기호1,3 지상의 조경수는 토지에 포함하여 평가함.
-감정서상 제시외 건물 'ㄹ'에 소재하는 물탱크설비는 기호2의 부대설비로 재조달원가 적용시 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30904 (1)

소재지: 경상남도 사천시 이홀동 331-1 (신주소: 경상남도 사천시 구실2길 65-7)

용도: 단독주택

감정가: 457,095,775원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.2. 토지 현황

면적: 2086.50㎡ (약 631.16평)

현황: 부정형 평지로서 현황 대지임.

접면도로: 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접함.

이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (기호1,3). 소하천구역 (기호3).

1.3. 건물 현황

건물 (기호2) 주택:

면적: 102.72㎡ (약 31.07평)

구조: 공부상 목조 기와지붕이나 현황 목조(블럭보강) 스레트지붕 단층.

이용상태: 주택으로 이용 중.

기타: 건축물표제부상 주요 구조는 일반목구조이며, 지붕은 기와로 기재되어 있으나 현황은 스레트지붕으로 확인됨. 건축일자는 1959년이며, 2022년 10월 8일 현황에 맞게 정리된 것으로 보임.

부속건물 (축사/창고):

면적: 33.3㎡ (약 10.07평) - 건축물표제부상 부속건물 면적

구조: 블록조 스레트지붕 단층.

이용상태: 공부상 축사이나 현황 창고로 이용 중.

제시외 건물:

매각 포함: 감정서상 'ㄱ~ㅂ'에 해당하는 제시외 건물.

매각 제외: 감정서상 'ㅅ~ㅌ'에 해당하는 제시외 건물.

특이사항: 최저매각가격은 제시외 건물 중 일부를 제외한 금액임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

경매신청 채권자는 한국자산관리공사이며, 부동산 임의경매로 진행됨.

말소기준권리: 2017년 12월 4일 한국자산관리공사의 근저당권 (을1).

말소 예정 권리: 말소기준권리 이후의 모든 을구 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

말소되지 않는 권리: 법정지상권 (성립 여지 불분명).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지가 인접한 한적한 단독주택 지역에 위치하고 있음. 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 주거 기능 위주의 분석이 필요함.

4.2. 주변 시세

주변 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 본 건과 유사한 규모의 거래 사례를 찾기 어려울 수 있음. 상세한 시세 분석은 현장 조사 및 인근 부동산 중개업소 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용하고 한적한 주거 환경을 제공하나, 주변 편의시설 및 대중교통 접근성은 다소 부족할 수 있음. 차량을 이용한 생활이 편리한 지역으로 판단됨.

5.2. 주변 시설

가까운 편의시설, 학교, 관공서 등은 차량 이동 거리에 위치할 가능성이 높음. 구체적인 시설 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요함.

혐오시설 존재 여부는 별도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지 불분명

본 건의 가장 큰 리스크 요소임. 토지와 건물의 소유자가 달라 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거가 불가능해지며 토지 사용에 제약이 따를 수 있음. 입찰 전 반드시 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사 및 법률 자문이 필요함.

6.2. 제시외 건물 매각 제외

감정서상 일부 제시외 건물(ㅅ~ㅌ)이 매각에서 제외되었으며, 최저매각가격에 이를 반영하였음. 이는 낙찰 후 건물 이용 계획 시 고려해야 할 사항임.

6.3. 지적 관련 사항

정확한 지적 관련 사항은 경계 측량을 통해 확인이 필요함.

6.4. 공부상 내용과 현황 차이

건축물대장상 지붕 재질(기와)과 현재 상태(스레트)의 차이가 존재함. 이는 큰 문제는 아니나, 현황과 공부상 내용이 일치하지 않음을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 사천시 이홀동에 위치한 단독주택 토지 및 건물입니다. 토지 면적 2086.50㎡ (약 631평), 건물 면적 102.72㎡ (약 31평)에 감정가는 4억 5천여만원입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 법정지상권 성립 여지가 불분명하다는 점으로, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중대한 사항입니다. 법정지상권 문제가 해결되지 않을 경우, 토지 활용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하나, 법정지상권 여부에 따라 명도가 복잡해질 수 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 및 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 법정지상권 문제 해결 시 토지 활용도 극대화

법정지상권 문제가 원만히 해결된다면, 넓은 토지를 활용하여 재건축 또는 개량 등 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있음.

8.2. 시세 대비 저렴한 취득 가능성

경매 물건 특성상 권리 분석 및 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고 입찰한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

8.3. 조용한 주거 환경

단독주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 시세 정보를 기반으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 감정평가액 457,095,775원을 기준으로, 다음과 같은 요소를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 법정지상권 성립 가능성에 따른 위험 부담: 토지 가치의 하락 또는 건물 철거 불가능성에 따른 가치 감소분을 보수적으로 반영해야 합니다.

* 현황 건물 상태 및 부속 건물 활용 가치: 공부와 다른 현황, 창고로 사용되는 부속건물의 가치를 평가에 반영해야 합니다.

* 제시외 건물 포함/제외 여부에 따른 가치 변동.

* 향후 주택 시장 전망 및 지역 개발 가능성.

법정지상권 성립 여지가 불분명한 점을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 법정지상권 문제가 명확히 해결되지 않은 상태에서의 입찰은 상당한 위험을 수반하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 관련 전문가(부동산 경매 컨설턴트, 법률 전문가)와의 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.