나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30890 [1] 경상남도 남해군 남해읍 입현리 188-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 '성호회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안변 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량진입은 곤란하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지내 평탄한 토지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에 후첨 '지적도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 (ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-미등기 타인소유[건축물대장상 소유자 이춘증] 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)과 제시외공작물(감정서성 (a) 물탱크) 각 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 정보

주소: 경상남도 남해군 남해읍 입현리 188-6

용도: 대지

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

토지지분: 64㎡ (약 19.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30890 (1)

감정가: 6048000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지지분매각

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 건물매각제외

주의사항:

- 지분매각 및 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

- 미등기 타인 소유 건물(건축물대장상 소유자 이춘증)과 제시외 공작물(물탱크)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 '성호회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안변 농촌 취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 다소 곤란하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리구역<남해군 경관 조례>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 곽근열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-02-26

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 여러 압류 및 가압류가 존재하나, 채권자 오케이캐피탈주식회사(감정가 604,800,000원, 2025-05-27 접수)의 강제경매 신청으로 인해 말소기준권리가 설정되었습니다.

말소기준권리:

- 갑3 (2022-09-19): 2번 곽근배 지분 압류 (용산세무서) - 인수

- 갑4 (2022-10-31): 2번 곽근배 지분 압류 (강남세무서) - 인수

- 갑7 (2025-02-03): 2번 곽근배 지분 압류 (서울특별시영등포구) - 인수

- 갑8 (2025-05-27): 2번 곽옥자 지분 강제경매 (오케이캐피탈주식회사) - 말소기준권리 (현재 경매 절차 개시)

이 외에 갑9 (2025-08-13) 서울특별시 압류는 말소 예정입니다.

종합적으로 볼 때, 현재 경매 절차를 개시한 오케이캐피탈주식회사의 강제경매(갑8)가 말소기준권리이며, 이에 따라 갑3, 갑4, 갑7의 압류 권리들은 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 수 있음을 의미합니다. (다만, '말소: 인수' 표기는 복합적인 권리 관계를 시사하며, 실제 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본건 소재지는 경상남도 남해군 남해읍 입현리로, 남해읍의 주변 농촌 취락 및 농경지대에 속합니다. 남해읍은 남해군의 행정, 산업, 교통의 중심지 역할을 하고 있으며, 다양한 교육기관과 편의시설이 위치하고 있습니다.

4.2. 상권 동향

최근 남해읍 상권은 공실 증가와 소비 침체로 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 빈 점포가 증가하고 있으며, 카페, 편의점, 프랜차이즈 위주의 창업이 이루어져 경쟁이 치열한 상황입니다. 외부 관광객 유입이 적고 지역 주민을 대상으로 하는 영업의 한계로 인해 상권 활성화에 어려움이 있습니다. 하지만 남해군 차원에서는 농어촌 기본소득 지급 등을 통해 지역 상권에 활기를 더하려는 노력을 기울이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

남해읍 중심부에는 시외버스터미널, 전통시장, 보건소, 영화관 등 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. 본건 소재지인 입현리는 해안변 농촌 취락 지역으로, 중심 상권과의 거리는 존재하나, 차량 진입이 용이하지 않은 점은 일상생활에서의 불편함으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 최근 남해군에서는 기존 쓰레기 매립지를 생태 관광 중심지로 활용하는 방안을 구상하고 있으며, 이는 지역 환경 개선 및 관광 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 과거 입현리 인근 지역에서 쓰레기 매립장 등 혐오 시설 설치를 둘러싼 주민 반대 사례가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수권

본 건은 토지 지분 매각이므로, 매각되지 않은 다른 공유자들의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용되므로, 이를 염두에 두어야 합니다 [주의사항].

6.2. 법정지상권 성립 불분명

매각에서 제외되는 미등기 타인 소유 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ)과 관련하여, 해당 건물들을 위한 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰 후 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 이는 최저매각가격 산정 시 이미 반영되었습니다 [물건명세서 참고사항].

6.3. 건물 및 공작물 제외

건축물대장상 소유자가 이춘증인 미등기 건물과 물탱크와 같은 제시외 공작물이 매각에서 제외됩니다. 이는 토지만의 가치를 평가하게 되므로, 실제 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 맹지 가능성 및 도로 접근성

지적도상 맹지이나 현황 북측으로 폭 약 2미터의 도로가 개설되어 있어 차량 진입이 다소 곤란한 점은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 복잡한 권리 관계

등기부등본 상 다수의 압류 및 압류권자가 존재하며, '말소: 인수'로 표기된 권리들이 있어 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남해읍 입현리의 대지 지분으로, 전반적으로 농촌 취락 및 농경지대에 위치하고 있습니다. 차량 진입이 다소 불편하고 지적도상 맹지라는 점, 그리고 농어촌 지역의 상권 침체 가능성은 단점으로 작용합니다.

가장 큰 리스크 요인은 토지 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성과, 매각 제외된 건물에 대한 법정지상권 성립 여부의 불분명성입니다. 또한, 등기부상 '말소: 인수'로 표기된 다수의 압류 권리가 있어 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

이러한 여러 위험 요소를 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 활용 가능성

비록 지분 매각이지만, 향후 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 전체의 활용 방안을 모색하거나, 지분 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 남해군 개발 잠재력

남해군은 해안 관광지로 지속적인 관심을 받고 있으며, 지역 개발 및 관광 활성화를 위한 다양한 정책이 추진되고 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 낮은 감정가

토지 지분 면적 대비 감정가가 604만 8천원(전체 토지 면적 256㎡ 기준)으로, 지분(64㎡)으로 환산 시 약 151만 2천원에 해당합니다. 이는 잠재적 위험 요소를 고려하더라도 매우 낮은 수준으로, 성공적으로 권리 관계를 정리하고 활용 방안을 찾는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 여러 법적 리스크와 지분 매각이라는 특수성을 지니고 있습니다. 특히 법정지상권 불분명, 다수의 인수 가능 권리, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 매각에서 제외된 건물로 인해 토지의 활용 가치가 제한될 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 제한 사항을 반영하여 산정되었습니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서 산정하기 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가 604만 8천원 (전체 토지)을 기준으로, 토지 지분(64㎡)의 비율을 적용하면 151만 2천원 수준이 됩니다.

하지만, 위에 언급된 모든 위험 요소를 고려하여, 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있다는 점을 감안할 때, 해당 지분의 가치는 매우 신중하게 접근해야 하며, 낙찰 후 발생하는 추가 비용 및 명도, 법적 분쟁 가능성 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. (예: 100만원 ~ 200만원 범위 내에서 신중하게 결정)1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 정보

주소: 경상남도 남해군 남해읍 입현리 188-6

용도: 대지

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

토지지분: 64㎡ (약 19.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30890 (1)

감정가: 6048000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지지분매각

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 건물매각제외

주의사항:

- 지분매각 및 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

- 미등기 타인 소유 건물(건축물대장상 소유자 이춘증)과 제시외 공작물(물탱크)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 '성호회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안변 농촌 취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 다소 곤란하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리구역<남해군 경관 조례>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 곽근열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-02-26

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

현재 경매 절차는 오케이캐피탈주식회사의 강제경매 신청(갑8, 2025-05-27 접수)으로 개시되었습니다. 등기부상에는 여러 압류가 존재하며, 일부는 '인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

말소기준권리:

- 갑8 (2025-05-27): 2번 곽옥자 지분 강제경매 (오케이캐피탈주식회사) - 말소기준권리

이 권리를 기준으로, 이전에 등기된 권리들은 일반적으로 소멸되나, '말소: 인수'로 표기된 권리들은 주의가 필요합니다.

- 갑3 (2022-09-19): 2번 곽근배 지분 압류 (용산세무서) - 인수

- 갑4 (2022-10-31): 2번 곽근배 지분 압류 (강남세무서) - 인수

- 갑7 (2025-02-03): 2번 곽근배 지분 압류 (서울특별시영등포구) - 인수

갑9 (2025-08-13) 서울특별시 압류는 말소 예정입니다.

'말소: 인수' 표기는 복합적인 권리 관계를 시사하므로, 실제 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본건 소재지는 경상남도 남해군 남해읍 입현리로, 남해읍의 주변 농촌 취락 및 농경지대에 속합니다. 남해읍은 남해군의 행정, 산업, 교통의 중심지 역할을 하고 있으며, 다양한 교육기관과 편의시설이 위치하고 있습니다.

4.2. 상권 동향

남해읍 중심 상권은 공실 증가와 소비 침체로 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 빈 점포가 늘고 있으며, 창업은 카페, 편의점, 프랜차이즈 위주로 이루어져 경쟁이 치열합니다. 외부 관광객 유입이 적고 지역 주민 대상 영업의 한계로 상권 활성화에 어려움이 있습니다. 다만, 남해군은 농어촌 기본소득 지급 등을 통해 지역 상권에 활기를 불어넣으려는 노력을 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

남해읍 중심부에는 시외버스터미널, 전통시장, 보건소, 영화관 등 다양한 편의시설이 있습니다. 입현리는 해안변 농촌 지역으로, 중심 상권과의 거리는 존재하며, 차량 진입이 다소 곤란한 점은 일상생활에서의 불편함이 될 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역입니다. 남해군에서는 입현리 인근 지역의 기존 쓰레기 매립지를 생태 관광 중심지로 활용하는 방안을 구상하는 등 지역 환경 개선 및 관광 활성화를 도모하고 있습니다. 과거 입현리 인근 지역에서 쓰레기 매립장 등 혐오 시설 설치를 둘러싼 주민 반대 사례가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수권

본 물건은 토지 지분 매각이므로, 매각되지 않은 다른 공유자들이 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회만 허용되므로, 입찰 전 이를 반드시 확인해야 합니다 [주의사항].

6.2. 법정지상권 성립 불분명

매각에서 제외되는 미등기 타인 소유 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ)과 관련하여, 해당 건물들을 위한 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 향후 분쟁 소지가 될 수 있으며, 이는 최저매각가격 산정 시 이미 반영되었습니다 [물건명세서 참고사항].

6.3. 건물 및 공작물 제외

건축물대장상 소유자가 이춘증인 미등기 건물 및 물탱크 등 제시외 공작물이 매각에서 제외되므로, 토지만의 가치로 평가됩니다.

6.4. 맹지 가능성 및 도로 접근성

지적도상 맹지이나 현황 북측으로 약 2미터 폭의 도로가 개설되어 차량 진입이 다소 곤란한 점은 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 복잡한 권리 관계

등기부상 다수의 압류와 '말소: 인수'로 표기된 권리들이 있어, 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남해읍 입현리의 대지 지분으로, 농촌 취락 및 농경지대에 위치합니다. 차량 접근이 다소 불편하고 지적도상 맹지이며, 농어촌 지역 상권의 침체 가능성은 단점으로 꼽힙니다.

가장 큰 리스크는 토지 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 매각 제외된 건물과 관련된 불분명한 법정지상권입니다. 또한, 등기부상의 '말소: 인수' 표기는 낙찰자가 채무를 인수할 가능성을 시사하므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

이러한 여러 위험 요소를 고려할 때, 본 물건은 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 활용 가능성

비록 토지 지분 매각이지만, 향후 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 전체 활용 방안을 모색하거나 지분 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 남해군 개발 잠재력

남해군은 지속적인 관광지 개발 및 지역 활성화 정책을 추진하고 있으며, 이는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 견인할 수 있습니다.

8.3. 낮은 감정가

제시된 감정가(604만 8천원)를 전체 토지 면적(256㎡)으로 나눈 단위 면적당 가치는 매우 낮은 편이며, 특히 지분(64㎡)에 대한 감정가는 약 151만 2천원에 해당합니다. 이는 잠재적 위험을 감수하더라도 투자 가치를 고려할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 법정지상권 불분명, 다수의 인수 가능 권리, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 법적 리스크를 안고 있습니다. 매각 제외된 건물로 인해 토지의 활용 가치가 제한될 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 제한을 반영하여 산정되었습니다.

제시된 감정가(604만 8천원)를 기준으로, 토지 지분(64㎡)의 비율은 약 151만 2천원입니다. 그러나 이러한 위험 요소를 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 결정될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서 특정하기 어렵습니다. 하지만, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용, 명도 문제, 법적 분쟁 가능성 등을 충분히 고려하여, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (예: 100만원 ~ 200만원 범위 내에서 시장 상황 및 개인의 위험 감수 수준에 따라 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.