나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11567 [1] 경상남도 김해시 부곡동 806-1 월산마을부영아파트 901동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 부곡동 '월산중학교' 북동측 인근에 위치하는 월산마을부영아파트 901동 11층 1102호와 그 부지로서 주위는 동류형, 유사형 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 1.
철근콘크리트조 금속기와지붕 19층 중 11층 1102호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호 1. 아파트로 이용중입니다.
※현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가선례, 탐문조사 등에 의하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

난방시설, 위생시설, 급.배수시설, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 장방형의 토지입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 중로, 남서측 및 남동측으로 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

매각으로 말소되지 않는 주택임차권등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11567 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 806-1 월산마을부영아파트 901동 11층1102호

용도: 아파트

건축년도: 2002년 (사용승인일: 2002년 3월 23일)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 금액 정보

감정가: 161,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.30㎡ (약 14.6평)

토지지분: 48.3㎡ (약 14.6평)

건물면적: 80.75㎡ (약 24.4평)

전용면적: 80.7474㎡ (약 24.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동 '월산중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측 및 북서측으로는 중로, 남서측 및 남동측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(말소: 말소)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 11번 주택임차권등기: 권리자 박필재, 권리금액 190,000,000원. (2024년 2월 6일 등기) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 이 임차권은 대항력이 있으며, 보증금 190,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 주의사항]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박필재

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 3일

* 확정일자: 2022년 1월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. (이는 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됨을 의미할 수 있으나, 배당 결과에 따라 변동 가능하며 잔액 인수 위험은 존재합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 속한 월산마을9단지부영아파트는 총 328세대로 구성되어 있으며, 주변은 동종 및 유사형 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 단지 정보

아파트명: 월산마을9단지부영아파트

건축년도: 2002년

세대수: 328세대

주차대수: 총 193대 (지상 3대, 지하 190대, 전기차 충전기 지하 3대)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 도로망 양호.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 단지 인근에 월산중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거환경

전반적인 주거 환경은 보통 수준으로, 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소)을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박필재의 보증금 190,000,000원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 배당 예상치일 뿐 최종 확정된 것은 아니므로 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

공동담보 물건으로, 추가적인 권리 변동이나 채권 채무 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 아파트로, 감정가는 161,000,000원입니다. 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근에 학교가 있어 주거지로서는 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 190,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 이 점을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매물건의 감정가 및 시장 시세 비교 분석을 통한 투자 가치 검토.

* 임차인 보증금 인수 위험의 실질적 규모 파악 및 명도 협상 전략 수립.

* 안정적인 주거 지역 내 아파트로서의 장기적 가치 평가.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보에 따르면, 본 건의 감정가는 161,000,000원입니다.

최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 3일: 166,000,000원 (15층)

* 2026년 6월 1일: 165,000,000원 (15층)

* 2026년 7월 3일: 135,000,000원 (10층)

건물 면적(80.75㎡)을 약 24.4평으로 환산했을 때, 최근 15층 거래가는 평당 약 676만~680만원 수준이며, 10층 거래가는 평당 약 553만원 수준입니다. 본 건은 11층으로, 10층과 15층 사이의 시세를 반영할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 점은 임차인 박필재의 보증금 190,000,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당을 통해 전액 회수될 가능성을 시사하나, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구는 잔액 인수 위험이 상존함을 명확히 합니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수한다고 가정할 경우, 매수인의 실질적인 인수 부담은 줄어들며, 시장 시세(약 16,500만원)와 감정가(16,100만원)를 고려한 입찰이 가능합니다. 그러나 보증금 인수 위험을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 임차 보증금 인수 리스크를 고려하고 시장 상황을 종합하여, 감정가 161,000,000원을 기준으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원.

본 범위 내에서, 실제 배당 예정액과 임차인과의 소통 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종적으로, 배당을 통한 보증금 회수 여부를 확실히 파악한 후, 시장가치 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.