나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11586 [1] 경상남도 김해시 삼방동 691-2 한일아파트 6동 14층 1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 근린생
활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내
제14층 제1403호로서,
(사용승인일 1992.07.08)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판깔기 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 제반 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구
비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 완경사 지대 내 자체지반 대체로 등고평탄한 장방형에 유사
한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약
20m 내외, 북측으로 노폭 약 10m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(삼방지구),소로1류(폭 10m~12m)(접합),소
로3류(폭 8m 미만)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니
다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11586 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 691-2 한일아파트 6동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 37.29㎡ (약 11.28평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구)에 해당합니다.

주변 도로로는 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)가 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 14일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을10)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 153,619,776원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 비고란에 명시된 내용이 없어 별도로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

임대차 관계가 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건이 위치한 삼방동 지역은 근린생활시설과 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근 2026년 5월 및 6월에 이루어진 인근 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 74.14㎡ (약 22.4평)의 아파트가 102,000,000원에서 118,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

본 건의 건물면적은 84.86㎡ (약 25.67평)으로, 최근 거래된 유사 면적보다 크다는 점을 고려해야 합니다.

최근 74.14㎡ 면적 아파트들의 평균 실거래가는 약 110,000,000원 수준입니다. 이를 바탕으로 본 건 면적(84.86㎡)을 환산하면, 약 126,000,000원 내외의 시장 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가는 136,000,000원으로, 최근 거래된 시세 평균가 대비 약 8% 가량 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 지하 1층부터 지상 15층 건물 중 14층에 위치한 1403호입니다.

건물의 사용승인일은 1992년 7월 8일로, 아파트로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 깔기 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 삼방초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다.

또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

본 건이 속한 단지는 삼방한일아파트로, 총 8개 동에 834세대로 구성된 중규모 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차대수는 393대로, 세대당 약 0.47대의 주차가 가능합니다.

아파트 건축 연도는 1992년으로, 약 34년의 건축 연혁을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건은 1992년 사용승인된 건물로, 약 34년의 건축 연혁을 가지고 있습니다.

이는 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 향후 재건축 또는 리모델링 필요성에 대한 잠재적 부담을 수반할 수 있습니다.

6.2. 미상 임대료/보증금

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자 관련 문제나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 상대보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 조건

김해시 삼방동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교와 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 및 투자 가치가 안정적입니다.

7.2. 시세 대비 잠재력

최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

따라서 적정 입찰가를 산정한다면 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.3. 실거주 적합성

단지 내 편의시설과 인근 학교, 상업시설 접근성이 좋아 가족 단위의 실거주 목적으로도 매력적인 물건입니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 한일아파트 1403호로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후화와 미상 임대차 관계에 대한 충분한 검토가 필요하며, 최근 실거래가 시세를 고려한 신중한 입찰가 결정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 74.14㎡)의 실거래가 평균은 약 110,000,000원 수준이며, 본 건의 면적(84.86㎡)을 고려한 예상 시세는 약 126,000,000원 내외로 산정됩니다.

감정가 136,000,000원 대비 시세가 낮은 점과 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 85% 수준인 115,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.