나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3835 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1491 포항지엔하임 104동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 ""초서초등학교"" 동측 인근에 위치하는
'포항지엔하임 제104동 제2층 제204호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설,
나지 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통
사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 제2층 제204호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등 마감
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감
- 바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감
- 창호: 새시 창호 등임.
(사용승인일: 2018.03.23)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 왕복4차선, 북측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율20%이하
기준용적율210%이하/허용용적율220%이하30층이하)기타지구단위계획시행지침참조),
지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율20%이하
기준용적율210%이하/허용용적율220%이하30층이하)기타지구단위계획시행지침참조),
지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축
사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형
물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 건물의 구조변경 및 내부
하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사 : 임차권자 김말순의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3835 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1491 포항지엔하임 104동 2층204호

용도: 아파트

구분건물: 포항지엔하임 제104동 제2층 제204호

집합건물 연면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

토지 지분 면적: 51.46㎡ (약 15.56평)

건축물 정보:

- 사용승인일: 2018년 3월 23일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 2층

- 총 세대수: 558세대 (포항지엔하임 전체)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지면적: 51.46㎡ (약 15.56평)

토지지분: 51.459㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9616㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "초서초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 나지 및 근린공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 남측 및 동측 왕복 4차선, 북측 및 서측 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호(1), (2) 토지 모두 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

공동주택용지로서 건폐율 20% 이하, 기준용적율 210% 이하, 허용용적율 220% 이하, 30층 이하 등의 지구단위계획 지침이 적용됩니다.

중로 1류, 중로 3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 다수의 권리 설정 및 말소 예정 권리가 존재합니다.

강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑8)입니다.

등기부채권 총액: 649,972,831원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 12일

확정일자: 2021년 10월 12일

배당신고일자: 2023년 10월 19일

대항력: 있음

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자 김말순의 임차보증금반환채권을 양수한 자입니다.

물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

금액이 확정된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수해야 할 보증금액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑8, 경기신용보증재단 가압류 (2023.07.21)

인수되는 권리: 을1, 주택임차권 (김말순, 2023.10.19 접수, 보증금 260,000,000원).

해당 임차권은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 물건명세서상 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있어, 보증금 중 미배당액이 발생하면 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

본건 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

아파트 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

지도상으로 확인한 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 초서초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등.

5.3. 주거 환경

아파트로 이용 중이며, 사용승인일 2018년 3월 23일로 비교적 신축에 속합니다.

철근콘크리트구조로 안정성이 높으며, 위생/급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 내 총 주차대수는 732대(지상 3대, 지하 17대, 자가주차 716대, 기계식 16대)로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하며, 보증금 260,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인이 배당을 포기하거나 전액 변제받지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

따라서 명도 가능성과 인수되는 보증금 규모를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 내부 하자 등

감정평가서 요약에 따르면, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황 확인이 어려워 동유형 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다.

건물 구조 변경이나 내부 하자에 대한 구체적인 확인이 불가하므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 상태 점검이 필요합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 입찰 시 중요한 고려 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

초서초등학교가 인근에 위치하고 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

하지만, 2억 6천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서상 해당 보증금 중 미배당액 발생 시 매수인이 인수해야 하는 조건이 가장 큰 리스크 요인입니다.

이러한 인수 보증금 부담을 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 연식입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통망, 근린생활시설 및 공원 등 주거 환경이 우수합니다.

* 대단지 아파트: 포항지엔하임은 558세대 규모의 대단지로 관리 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 주변 개발 상황에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2026년 5월, 6월)에 따르면, 동일 면적(84.96㎡)의 아파트 매매가는 약 207,000,000원에서 207,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. (84.96㎡ 기준 최신 매매가 20,700만원)

감정가는 220,000,000원입니다.

그러나 본 건은 260,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서상 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

만약 매각으로 인해 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 금액은 (260,000,000원 - 배당받은 금액)이 됩니다.

최근 매매가(207,000,000원)를 고려할 때, 만약 임차 보증금 전액을 인수한다고 가정하면, 사실상 본 물건의 경매 가치는 마이너스가 될 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 최대한 보수적으로 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 현재 시세(약 207,000,000원)에서 잠재적으로 인수해야 할 보증금(최소 40,000,000원 예상, 즉 220,000,000원 매각 시 260,000,000원 보증금 대비)을 차감한 금액을 고려해야 합니다.

보수적인 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서

신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 인수 보증금액은 배당표 확정 후 결정되므로, 법원 진행 상황을 예의주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.