나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3830 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 206 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 소재 "흥해초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "주거용 건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 2~3M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(3-2구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가 요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인일 1996.09.05] 외 벽 : 판넬잇기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바 닥 : 장판지 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창임.

이용상태

일련번호 가) - 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 유류보일러 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㉠, ㉡ 소재함.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 일련번호 가) 건물은 공부상 "칼라시트지붕" 으로 등재되어 있으나, 실제 "판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②목록 1. 건물
지붕은 공부상 '칼라시트지붕'이지만, 실제는 '판넬지붕'
③목록2. 토지 지상에 감나무, 조경수등은 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3830 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 206

용도: 단독주택

감정가: 1억 5,934만 6,480원

토지면적: 278.00㎡ (약 84.09평)

건물면적: 96.48㎡ (약 29.18평)

건물 제시외면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

경매구분: 공유물분할을위한 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 소재 "흥해초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 학교 및 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준임. 북측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

토지 및 건물 등기부상 권리 분석 결과, 2025년 06월 05일자 이현진의 임의경매 개시결정이 말소기준권리임. 따라서 이 날짜 이전에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

협의분할에 의한 상속, 사해행위 취소, 강제경매로 인한 지분 이전 등의 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸될 예정임.

현재 인수되는 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원으로 확인됨. 다만, 건물 감정평가요약에 임대 관리가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대 관계는 현장 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 해당 물건과 주거 형태(다세대)가 달라 직접적인 비교는 어려우나, 최근 거래 사례는 다음과 같음.

- 2024년 11월, 67.8㎡ 면적의 다세대 주택이 5,500만원에 거래됨.

- 2026년 2월, 70.04㎡ 면적의 다세대 주택이 11,500만원에 거래됨.

- 2026년 2월, 45.54㎡ 면적의 다세대 주택이 2,830만원에 거래됨.

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세와는 차이가 있을 수 있음.

흥해읍 약성리 일대는 흥해초등학교와 단독주택 등이 혼재된 주거 지역이며, 흥해읍 자체는 전통 시장(흥해시장)이 있고 포항 도심 및 KTX 포항역과의 접근성이 양호하여 주거 편의성이 비교적 우수함. 농업이 발달한 지역적 특성도 있음.

1.4. 생활정보

주변에 학교(흥해초등학교)가 있어 교육 환경이 인접해 있음. 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있음. 난방은 유류 보일러를 사용하고 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 지붕 재질(칼라시트지붕)과 실제 현황(판넬지붕)의 차이가 있음.

* 본건은 '공유물분할을 위한 경매'로, 기존 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있음.

* 토지이용계획상 '일반상업지역'으로 지정되어 있으나, '제2종일반주거지역'과 함께 있어 용도 혼재 가능성이 있으며, '역사문화환경보존지역(3-2구역)'으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있음. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로, 상세한 규제 내용 확인이 필수적임.

* 건물 감정평가서상 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유자 현황은 재확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중임. 감정가는 약 1억 5,934만원 수준이나, 토지 및 건물 면적이 상당하며, 주변의 단독주택 매매 사례들을 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치가 더 높을 가능성이 있음. 다만, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있다는 점이 주요 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필요함. 공유물분할 경매의 특성상 내부적인 이해관계나 협상이 중요할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 단독주택 및 넓은 토지를 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회.

* 흥해초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적.

* 향후 규제 완화 또는 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원

본 예상 입찰가는 감정가, 주변 단독주택 매매 사례, 물건의 특성(제시외 건물 포함, 일괄 매각 등)을 종합적으로 고려한 추정치임. 특히, '역사문화환경보존지역' 지정으로 인한 개발 제한 여부와 공유물 분할 경매 특성상 기존 공유자의 참여 여부 등이 실제 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자 결정 전 반드시 현장 방문 및 권리 분석, 규제 확인 등 추가적인 정보 수집을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.