나이스옥션 법원경매 포항 2025타경371 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 환지등예정지 동해토지구획정리지구13블록1로트 포항코아루블루인시티 105동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 ""동해토지구획정리지구"" 내에 위치하며,
부근일대는 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제10층 제1004호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, ""아파트"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 3차선, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 포
장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

① 대지권 미등기이며, 대지권유무는 알 수 없음.
최저매각가격은 대지권 포함 가격임.
②포항시 남구청으로부터 토지 + 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.07.23.자) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경371 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 환지등예정지 동해토지구획정리지구13블록1로트 포항코아루블루인시티 105동 10층1004호

용도: 아파트

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) - 분양면적 기준일 가능성 높음. 전용면적 정보는 별도 확인 필요.

토지면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 최저매각가격

감정가: 208,000,000원

최저매각가격: (별도 표기 없음, 통상 감정가 기준)

비고: 최저매각가격은 대지권 포함 가격임.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 소유 관계는 알 수 없음.

* 포항시 남구청으로부터 토지 + 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.07.23.자)이 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 "동해토지구획정리지구" 내에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성되어 있음.

최근 '동해지구 토지구획정리사업' 관련 환경오염 및 오염토 무단 적치 문제가 제기된 바 있으나, 이는 사업 대상지 내의 문제로 추정되며 물건지와 직접적인 연관성은 추가 확인 필요.

2.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됨.

남포항IC를 이용하여 울산 등 인접 도시 접근이 용이하며, 향후 영일만대교 개통 시 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 기대됨.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 3차선, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획

별도 정보 없음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2018년 04월 19일자 하나은행 근저당 (160,600,000원)

이후 권리: 하나은행 근저당(36,000,000원), 경북신용보증재단 가압류(37,268,006원), 신용보증기금 가압류(6,597,257원), 주택도시보증공사 가압류(154,300,000원) 등 다수.

총 등기부채권액: 394,765,263원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임.

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요함. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정되나, 확인 필요)

3.3. 특이사항 (권리)

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 실제 면적에 대한 정보는 알 수 없음. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 리스크 요인임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동해토지구획정리지구는 근린생활시설, 주상나지 등이 혼재된 지역으로, 지역 개발 계획에 따라 지속적인 변화가 예상되는 지역임.

최근 '동해지구 토지구획정리사업' 관련 환경오염 문제가 발생하였으나, 이는 사업 대상지 인근의 문제로 보이며, 물건지의 직접적인 영향을 검토해야 함.

4.2. 상업 시설 및 편의 시설

단지 인근으로 이마트(포항점) 등 생활 편의시설이 존재하며, 대규모 상업 단지 조성이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됨.

다만, 현재 기준으로는 차량 없이는 통학 및 장보기에 불편함이 있다는 의견도 존재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 10층에 위치.

내외부 마감: 외벽 - 몰탈위페인팅, 내벽 - 벽지, 타일, 창호 - 샷시.

설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 단지 정보

아파트명: 포항코아루블루인시티 105동 1004호.

입주 시기: 2018년 입주.

총 세대수: 688세대 (12개동).

5.3. 교육 환경

단지 도보권 내에 동해초등학교, 포항동해중학교, 대동고등학교 등이 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

5.4. 소음 및 환경

일부 거주민들은 항공기 및 헬기 소음 발생을 단점으로 언급하였으나, 창문을 닫으면 소음 감소 효과가 있다고 함.

그 외 공기 좋고 조용하며 자연 재해에 대한 큰 사고 없이 지낼 수 있다는 긍정적인 의견도 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 불확실성

가장 중대한 리스크 요인으로, 대지권이 미등기 상태이며 그 유무 및 소유 관계를 알 수 없음. 이는 향후 재산권 행사 시 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있음. 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 함.

6.2. 토지 관련 정보 부족

토지면적 및 토지 제시외면적 정보가 0으로 표기되어 있어, 건물과 토지의 실제 이용 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 주변 환경 및 개발 이슈

'동해지구 토지구획정리사업' 관련 오염토 무단 적치 및 환경오염 문제가 발생한 사실이 있음. 본건 아파트가 사업 대상지 내에 위치한 것은 아니나, 사업 진행 과정 및 주변 환경 변화가 향후 아파트 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 함.

6.4. 임대 관계 미상

인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 미신고 임차인이나 불법 점유 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 다수의 채권 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자는 모든 권리를 말소하여 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됨.

다만, '대지권 미등기'라는 매우 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 입찰 전 반드시 해당 문제에 대한 철저한 조사가 필요함. 대지권 확보 가능성과 예상 비용을 명확히 파악해야만 안전한 투자가 가능할 것임.

취득세가 납부되었다는 사실은 긍정적이나, 대지권 문제가 해결되지 않으면 매각 절차 진행에 차질이 생길 수 있음.

8. 투자 포인트

* 포항 지역 내 아파트로, 지역 기반의 실거주 수요가 존재함.

* 권리 관계가 명확히 소멸되는 물건으로, 법적 권리 인수 리스크는 낮음 (대지권 문제 제외).

* 대지권 문제를 해결할 수 있다는 전제가 충족된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

* 포항 코아루 블루인시티는 2018년 입주 단지로 비교적 신축이며, 주변 개발 호재(고속도로 개통, 향후 개발 계획 등)를 가지고 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,000,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

그러나 '대지권 미등기'라는 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 사항을 반드시 반영해야 함.

* 대지권 확보를 위한 추가 비용 (법무 비용, 등기 비용 등)

* 대지권 확보가 불가능하거나 지연될 경우의 가치 하락분

* 명도 및 기타 부대 비용

* 주변 부동산 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석 (대지권 문제 해결 시 가치 평가)

* 잠재적 리스크에 따른 보수적인 접근

상기 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 본 보고서에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 방문 및 대지권 관련 상세 조사 후, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경371 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 환지등예정지 동해토지구획정리지구13블록1로트 포항코아루블루인시티 105동 10층1004호

용도: 아파트

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) - 분양면적 기준일 가능성 높음. 전용면적 정보는 별도 확인 필요.

토지면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 최저매각가격

감정가: 208,000,000원

최저매각가격: (별도 표기 없음, 통상 감정가 기준)

비고: 최저매각가격은 대지권 포함 가격임.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 소유 관계는 알 수 없음.

* 포항시 남구청으로부터 토지 + 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.07.23.자)이 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 "동해토지구획정리지구" 내에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성되어 있음.

최근 '동해지구 토지구획정리사업' 관련 환경오염 및 오염토 무단 적치 문제가 제기된 바 있으나, 이는 사업 대상지 내의 문제로 추정되며 물건지와 직접적인 연관성은 추가 확인 필요.

2.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됨.

남포항IC를 이용하여 울산 등 인접 도시 접근이 용이하며, 향후 영일만대교 개통 시 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 기대됨.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 3차선, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획

별도 정보 없음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2018년 04월 19일자 하나은행 근저당 (160,600,000원)

이후 권리: 하나은행 근저당(36,000,000원), 경북신용보증재단 가압류(37,268,006원), 신용보증기금 가압류(6,597,257원), 주택도시보증공사 가압류(154,300,000원) 등 다수.

총 등기부채권액: 394,765,263원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임.

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요함. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정되나, 확인 필요)

3.3. 특이사항 (권리)

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 실제 면적에 대한 정보는 알 수 없음. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 리스크 요인임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동해토지구획정리지구는 근린생활시설, 주상나지 등이 혼재된 지역으로, 지역 개발 계획에 따라 지속적인 변화가 예상되는 지역임.

최근 '동해지구 토지구획정리사업' 관련 환경오염 문제가 발생하였으나, 이는 사업 대상지 인근의 문제로 보이며, 물건지의 직접적인 영향을 검토해야 함.

4.2. 상업 시설 및 편의 시설

단지 인근으로 이마트(포항점) 등 생활 편의시설이 존재하며, 대규모 상업 단지 조성이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됨.

다만, 현재 기준으로는 차량 없이는 통학 및 장보기에 불편함이 있다는 의견도 존재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 10층에 위치.

내외부 마감: 외벽 - 몰탈위페인팅, 내벽 - 벽지, 타일, 창호 - 샷시.

설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 단지 정보

아파트명: 포항코아루블루인시티 105동 1004호.

입주 시기: 2018년 입주.

총 세대수: 688세대 (12개동).

5.3. 교육 환경

단지 도보권 내에 동해초등학교, 포항동해중학교, 대동고등학교 등이 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

5.4. 소음 및 환경

일부 거주민들은 항공기 및 헬기 소음 발생을 단점으로 언급하였으나, 창문을 닫으면 소음 감소 효과가 있다고 함.

그 외 공기 좋고 조용하며 자연 재해에 대한 큰 사고 없이 지낼 수 있다는 긍정적인 의견도 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 불확실성

가장 중대한 리스크 요인으로, 대지권이 미등기 상태이며 그 유무 및 소유 관계를 알 수 없음. 이는 향후 재산권 행사 시 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있음. 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 함.

6.2. 토지 관련 정보 부족

토지면적 및 토지 제시외면적 정보가 0으로 표기되어 있어, 건물과 토지의 실제 이용 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 주변 환경 및 개발 이슈

'동해지구 토지구획정리사업' 관련 오염토 무단 적치 및 환경오염 문제가 발생한 사실이 있음. 본건 아파트가 사업 대상지 내에 위치한 것은 아니나, 사업 진행 과정 및 주변 환경 변화가 향후 아파트 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 함.

6.4. 임대 관계 미상

인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 미신고 임차인이나 불법 점유 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 다수의 채권 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자는 모든 권리를 말소하여 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됨.

다만, '대지권 미등기'라는 매우 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 입찰 전 반드시 해당 문제에 대한 철저한 조사가 필요함. 대지권 확보 가능성과 예상 비용을 명확히 파악해야만 안전한 투자가 가능할 것임.

취득세가 납부되었다는 사실은 긍정적이나, 대지권 문제가 해결되지 않으면 매각 절차 진행에 차질이 생길 수 있음.

8. 투자 포인트

* 포항 지역 내 아파트로, 지역 기반의 실거주 수요가 존재함.

* 권리 관계가 명확히 소멸되는 물건으로, 법적 권리 인수 리스크는 낮음 (대지권 문제 제외).

* 대지권 문제를 해결할 수 있다는 전제가 충족된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

* 포항 코아루 블루인시티는 2018년 입주 단지로 비교적 신축이며, 주변 개발 호재(고속도로 개통, 향후 개발 계획 등)를 가지고 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,000,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

그러나 '대지권 미등기'라는 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 사항을 반드시 반영해야 함.

* 대지권 확보를 위한 추가 비용 (법무 비용, 등기 비용 등)

* 대지권 확보가 불가능하거나 지연될 경우의 가치 하락분

* 명도 및 기타 부대 비용

* 주변 부동산 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석 (대지권 문제 해결 시 가치 평가)

* 잠재적 리스크에 따른 보수적인 접근

상기 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 본 보고서에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 방문 및 대지권 관련 상세 조사 후, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.