나이스옥션 법원경매 포항 2025타경379 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산32 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노

임야감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 연일읍 학전리 소재 ""원재골마을"" 북측 근거리의 국도변 인근에 위치합니다.

부근은 시가지 근교의 야산지대로서 표고가 낮고 경사가 완만한 임야로 형성되어 있고, 동측 및 북측으로 임야지대, 남측으로 소규모 농경지대가 이어져 있습니다.

입지조건

시가지에 가까운 야산지대로서 서측 인근으로 국도, 동측 인근으로 포항외곽순환도로가 통과하고, 북측 근거리로 고속도로(대구-포항)에 연결되는 등 광역교통망이 양호하여 대중교통사정이 편리하며, 임야 하단부까지 차량출입이 가능합니다.

임지사항

기호 1: 부정형 토지로서 표고가 60미터 정도이나 서측 국도보다는 25미터 정도 높이의 야산이며, 전체적으로 완만한 남서향 경사지입니다.
기호 2: 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄합니다.
기호 3: 부정형 토지로서 하단부 임야이며, 남향 완경사지입니다.

임목상황

기호 1, 3: 소나무, 활잡목 등의 자연생 임목이 자생하고 있습니다.
기호 2: 임목이 없습니다.

이용상태 및 장래성

임야이나 시가지 근교의 야산지대로서 타용도로의 전용이 가능할 것으로 전망됩니다.

도시계획 및 기타공법상의 제한사항

기호 1, 3: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)<수도법>
기호 2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)<수도법>에 속합니다.

기타참고사항

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 기호 1 임야에는 연고자 미상의 분묘 2기 정도가 소재하며, 남서측 하단 일부에 폐자재 등이 야적되어 있습니다.

물건 비고

분묘 2기 소재 감안 평가, 분묘기지권 성립 여지 있으며 폐자재 등은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경379 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO (남포항농업협동조합)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산32

* 용도: 임야

* 토지면적: 7152.00㎡ (약 2163.63평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 1,115,712,000원

* 매각대상: 토지매각

* 물건명세서 작성일: 2026-06-23

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 포항시 남구 연일읍 학전리에 위치하며, "원재골마을" 북측 근거리의 국도변 인근입니다.

* 주변은 시가지 근교의 야산지대로서 표고가 낮고 경사가 완만한 임야로 형성되어 있으며, 동측 및 북측으로는 임야지대가, 남측으로는 소규모 농경지대가 이어집니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 서측 인근으로 국도가, 동측 인근으로 포항외곽순환도로가 통과하며, 북측 근거리에는 대구-포항 고속도로와 연결되는 등 광역교통망이 우수합니다.

* 대중교통 사정이 편리하며, 임야 하단부까지 차량 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 및 지형

* 기호 1: 부정형 토지로 표고 약 60미터이며, 서측 국도보다 25미터 정도 높은 야산 형태를 띠고, 완만한 남서향 경사지입니다.

* 기호 2: 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 상태입니다.

* 기호 3: 부정형 토지로 하단부 임야이며, 남향 완경사지입니다.

2.4. 임목 및 이용 상태

* 기호 1, 3: 소나무, 활잡목 등의 자연생 임목이 자생하고 있습니다.

* 기호 2: 임목이 없습니다.

* 현재는 임야 상태이나, 시가지 근교의 야산지대로서 타 용도로의 전용이 가능할 것으로 전망됩니다.

2.5. 도시계획 및 제한사항

* 기호 1, 3: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

* 기호 2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2011년 10월 7일 접수된 남포항농업협동조합의 근저당권 (채권액 78,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 468,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항이 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 특이 권리사항

* 2013년 12월 30일 접수된 이형달의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 현황

* 본 물건은 시가지 근교의 야산지대로 농경지가 인접한 지역으로, 인근에 전통적인 상권이 발달해 있지는 않습니다.

* 가까운 마을(원재골마을) 및 시가지 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 인근 시가지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* "원재골마을" 및 인근 시가지와의 접근성이 양호하여, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이용 시 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용 편의성이 좋으며, 임야 하단부까지 차량 진입이 가능하여 생활 여건은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 관련 사항

* 가장 중요하게 고려해야 할 사항으로, 기호 1 임야 내 연고자 미상의 분묘 2기가 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

* 평가 시 분묘기지권 성립 여지를 감안하여 평가되었습니다.

6.2. 기타 지장물

* 남서측 하단 일부에 폐자재 등이 야적되어 있으나, 이는 매각 제외 대상입니다.

6.3. 법규적 제한

* 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등의 공법상 제한사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

* 임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특성

* 본 물건은 포항시 근교의 개발 잠재력을 가진 임야로서, 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 도시지역 내 자연녹지지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 현재는 야산 지대로서 자연 임목이 자생하고 있습니다.

7.2. 주요 고려사항

* 분묘기지권 성립 가능성은 본 물건의 가치를 결정짓는 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 폐자재 처리 및 각종 공법상 제한사항을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가치

* 시가지 인접한 도시지역 내 자연녹지 임야로, 장기적인 관점에서 개발 또는 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통망의 우수성

* 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 및 접근성이 용이하여 다양한 사업 가능성을 내포합니다.

8.3. 감정가 대비 가치 평가

* 감정가 1,115,712,000원을 기준으로, 향후 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려한 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

* 본 물건은 인수할 임대차 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 감정가: 1,115,712,000원.

* 가장 큰 변수는 분묘기지권의 성립 여부 및 그 영향으로, 이 문제가 해결될 경우 토지 개발 가치에 따라 입찰가가 상승할 수 있습니다.

* 유사 물건의 경매 낙찰가율 및 주변 임야 시세 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 분묘기지권 관련 법률 전문가 상담 및 현장 방문을 통한 상세 조사를 선행해야 합니다.

* 감정가의 70% ~ 90% 범위를 기준으로, 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.