나이스옥션 법원경매 포항 2025타경377 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산83-18 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경377 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산83-18 임야 경매

• 사건번호: 2025타경377
• 주소: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산83-18
• 용도: 임야

포항지원 경매1계 2025타경377 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산83-18 | 감정가: 308,760,000원 | 최저가: 151,292,000원 | 용도: 임야

1. 포항 지원 2025타경377 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경377 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산83-18

용도: 임야

감정가: 308,760,000원

토지면적: 1488.00㎡ (약 450.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOO

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: ①일괄매각 ②입목 포함 평가 ③분묘 소재 여부 등 파악 곤란하여 구애없이 평가 ④목록1은 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리에 위치하며, 포항IC 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 인근 지역은 임야와 농경지가 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1) 토지는 농기계 통행이 가능하며, 임야로서 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 기호(2, 3) 토지 또한 농기계 통행이 가능하며, 임야로서 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측 근거리에는 '포항IC'와 포항요금소가 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 포항 학전스마트밸리 개발 사업과 인접하여 향후 지역 발전 가능성이 있는 지역에 속해 있습니다.

3. 형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 동측 하향 경사지의 사다리형에 가까운 토지로서 현재 자연림 상태입니다. 기호(3) 토지는 동남측 하향 경사지의 사다리형에 가까운 토지로서 현재 자연림 상태입니다.

4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하고 있지 않습니다.

기호(2) 토지는 동측으로 폭 약 2M~2.5M의 비포장도로(일부 포장)와 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 인접지를 일부 이용하여 폭 약 1.5M 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(소, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 개 제한구역), 도로구역(국도31호선), 준보전산지, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

6. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 예정입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 주OOOOO, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

주의사항에 명시된 '분묘기지권'은 본 물건의 권리 분석에서 매우 중요한 부분입니다. 분묘기지권의 존재 여부 및 범위는 소송 등 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다. 감정평가서 상 분묘 소재 여부 파악이 곤란하여 구애 없이 평가되었다는 점을 유의해야 합니다.

또한, 기호(1) 토지가 '지적도상 맹지'라는 점은 토지의 이용 및 접근성에 심각한 제약을 초래할 수 있는 주요 권리상의 문제입니다. '일괄매각'으로 진행되므로, 토지 전체의 권리 관계를 종합적으로 고려해야 합니다. '입목 포함 평가'되었으므로, 토지상의 수목도 매각에 포함됩니다.

7. 상권분석

본건은 임야로서 현재 개발되지 않은 자연림 상태입니다. 주변 지역은 임야와 농경지가 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 기능보다는 전원 및 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다. 다만, 포항IC 인근에 위치하고 있으며, 학전지구 개발 계획이 추진 중이라는 점은 향후 교통 및 물류의 중심지로 발전할 잠재력을 시사합니다. 현재로서는 직접적인 상권 형성보다는 잠재적 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

8. 생활정보

본건은 전형적인 임야 지역으로, 주변에 주거 편의시설이나 생활 편의시설이 밀집해 있지 않습니다. 도심으로의 접근은 차량을 이용해야 하며, IC 인근이라는 지리적 이점을 제외하면 현재로서는 생활 편의성이 높은 지역은 아닙니다.

9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 이를 수호, 관리하는 권리로서, 토지 이용에 있어 큰 제약을 야기할 수 있으며, 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가에서 분묘 소재 여부 파악이 곤란했다는 점은 더욱 주의를 요합니다.

기호(1) 토지의 '맹지' 문제는 토지에의 접근성이 매우 낮아 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있는 치명적인 단점입니다.

더불어, 토지이용계획 상 '개발행위허가제한지역', '지구단위계획구역', '준보전산지' 등의 규제가 있어 향후 개발 시 여러 제한이 따를 수 있습니다. 인근에서 대규모 개발 사업이 진행 중이지만, 해당 토지가 직접적인 수혜를 볼지는 추가적인 검토가 필요합니다.

관련 검색 결과 상, 포항시 전반적으로 음식물 쓰레기 처리 시설이나 소각장 등 혐오시설 유치를 둘러싼 지역 주민 간의 갈등 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 자연녹지 지역의 특성상 향후 개발 과정에서 환경 관련 규제나 민원이 발생할 가능성은 상존합니다.

10. 종합 의견

본건은 포항 IC와 근접한 입지적 강점을 가진 임야 물건입니다. 학전지구 개발 사업과 같은 주변 개발 계획은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 '맹지'(기호 1)와 '분묘기지권'이라는 매우 중대한 권리상, 사실상의 하자를 내포하고 있어 투자에 신중해야 합니다. 특히 분묘기지권은 법적 분쟁 가능성이 높으며, 맹지 문제는 토지의 실질적인 활용을 극도로 제한합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 일반적인 토지 투자 관점보다는 철저한 사전 조사와 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

11. 투자 포인트

포항 IC 인근이라는 지리적 이점과 향후 주변 지역 개발 가능성은 분명한 투자 포인트입니다. 또한, '맹지' 및 '분묘기지권'과 같은 중대한 하자 때문에 경매 시 입찰 경쟁이 상대적으로 낮아져 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

따라서, 투자를 고려한다면 다음과 같은 사항을 집중적으로 검토해야 합니다.

첫째, 분묘기지권의 실제 존재 여부, 범위, 그리고 이에 따른 법적, 경제적 영향을 면밀히 조사해야 합니다.

둘째, 맹지인 기호(1) 토지에 대한 건축법 등 관련 법규상 진입로 확보 가능성을 확인하고, 인접 토지 소유주와의 협의 가능성 및 비용을 파악해야 합니다.

셋째, 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등 지정된 용도지역과 개발행위허가제한지역 등의 규제를 고려하여 실현 가능한 개발 계획을 수립해야 합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 실사를 거친다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.1.포항 지원 2025타경377 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경377 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리 산83-18

용도: 임야

감정가: 308,760,000원

토지면적: 1488.00㎡ (약 450.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOO

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: ①일괄매각 ②입목 포함 평가 ③분묘 소재 여부 등 파악 곤란하여 구애없이 평가 ④목록1은 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 학전리에 위치하며, 포항IC 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 인근 지역은 임야와 농경지가 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1) 토지는 농기계 통행이 가능하며, 임야로서 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 기호(2, 3) 토지 또한 농기계 통행이 가능하며, 임야로서 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측 근거리에는 '포항IC'와 포항요금소가 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 포항 학전스마트밸리 개발 사업과 인접하여 향후 지역 발전 가능성이 있는 지역에 속해 있습니다.

3. 형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 동측 하향 경사지의 사다리형에 가까운 토지로서 현재 자연림 상태입니다. 기호(3) 토지는 동남측 하향 경사지의 사다리형에 가까운 토지로서 현재 자연림 상태입니다.

4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하고 있지 않습니다.

기호(2) 토지는 동측으로 폭 약 2M~2.5M의 비포장도로(일부 포장)와 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 인접지를 일부 이용하여 폭 약 1.5M 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(소, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 개 제한구역), 도로구역(국도31호선), 준보전산지, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

6. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 예정입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 주OOOOO, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

주의사항에 명시된 '분묘기지권'은 본 물건의 권리 분석에서 매우 중요한 부분입니다. 분묘기지권의 존재 여부 및 범위는 소송 등 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다. 감정평가서 상 분묘 소재 여부 파악이 곤란하여 구애 없이 평가되었다는 점을 유의해야 합니다.

또한, 기호(1) 토지가 '지적도상 맹지'라는 점은 토지의 이용 및 접근성에 심각한 제약을 초래할 수 있는 주요 권리상의 문제입니다. '일괄매각'으로 진행되므로, 토지 전체의 권리 관계를 종합적으로 고려해야 합니다. '입목 포함 평가'되었으므로, 토지상의 수목도 매각에 포함됩니다.

7. 상권분석

본건은 임야로서 현재 개발되지 않은 자연림 상태입니다. 주변 지역은 임야와 농경지가 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 기능보다는 전원 및 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다. 다만, 포항IC 인근에 위치하고 있으며, 학전지구 개발 계획이 추진 중이라는 점은 향후 교통 및 물류의 중심지로 발전할 잠재력을 시사합니다. 현재로서는 직접적인 상권 형성보다는 잠재적 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

8. 생활정보

본건은 전형적인 임야 지역으로, 주변에 주거 편의시설이나 생활 편의시설이 밀집해 있지 않습니다. 도심으로의 접근은 차량을 이용해야 하며, IC 인근이라는 지리적 이점을 제외하면 현재로서는 생활 편의성이 높은 지역은 아닙니다.

9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 이를 수호, 관리하는 권리로서, 토지 이용에 있어 큰 제약을 야기할 수 있으며, 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가에서 분묘 소재 여부 파악이 곤란했다는 점은 더욱 주의를 요합니다.

기호(1) 토지의 '맹지' 문제는 토지에의 접근성이 매우 낮아 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있는 치명적인 단점입니다.

더불어, 토지이용계획 상 '개발행위허가제한지역', '지구단위계획구역', '준보전산지' 등의 규제가 있어 향후 개발 시 여러 제한이 따를 수 있습니다. 인근에서 대규모 개발 사업이 진행 중이지만, 해당 토지가 직접적인 수혜를 볼지는 추가적인 검토가 필요합니다.

관련 검색 결과 상, 포항시 전반적으로 음식물 쓰레기 처리 시설이나 소각장 등 혐오시설 유치를 둘러싼 지역 주민 간의 갈등 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 자연녹지 지역의 특성상 향후 개발 과정에서 환경 관련 규제나 민원이 발생할 가능성은 상존합니다.

10. 종합 의견

본건은 포항 IC와 근접한 입지적 강점을 가진 임야 물건입니다. 학전지구 개발 사업과 같은 주변 개발 계획은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 '맹지'(기호 1)와 '분묘기지권'이라는 매우 중대한 권리상, 사실상의 하자를 내포하고 있어 투자에 신중해야 합니다. 특히 분묘기지권은 법적 분쟁 가능성이 높으며, 맹지 문제는 토지의 실질적인 활용을 극도로 제한합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 일반적인 토지 투자 관점보다는 철저한 사전 조사와 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

11. 투자 포인트

포항 IC 인근이라는 지리적 이점과 향후 주변 지역 개발 가능성은 분명한 투자 포인트입니다. 또한, '맹지' 및 '분묘기지권'과 같은 중대한 하자 때문에 경매 시 입찰 경쟁이 상대적으로 낮아져 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

따라서, 투자를 고려한다면 다음과 같은 사항을 집중적으로 검토해야 합니다.

첫째, 분묘기지권의 실제 존재 여부, 범위, 그리고 이에 따른 법적, 경제적 영향을 면밀히 조사해야 합니다.

둘째, 맹지인 기호(1) 토지에 대한 건축법 등 관련 법규상 진입로 확보 가능성을 확인하고, 인접 토지 소유주와의 협의 가능성 및 비용을 파악해야 합니다.

셋째, 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등 지정된 용도지역과 개발행위허가제한지역 등의 규제를 고려하여 실현 가능한 개발 계획을 수립해야 합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 실사를 거친다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

포항지원 경매1계