나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11114 [1] 경상북도 구미시 원평동 1042-6 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 '고려병원삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 숙박시설 및 음식점 등 각종 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로
보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 세로장방형의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약25m의 포장도로와 접하나, 고가도로로 인하여 실사용 도로폭은 편도 약8m
정도임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종제한구역), 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화지역(금오시장 일원 도시재생
활성화지역)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건으로서
외 벽 : 화강석판재, 드라이비트, 노출콘크리트 등 마감
내 벽 : 벽지도배, 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감
바 닥 : 강화마루, 카페트, 에폭시코팅 등 마감
창 호 : 하이섀시 복층유리창임.

이용상태

1층 : 주차장 및 계단실
2층 : 여관객실, 안내실, 린넨실
3층 : 여관객실(2층 객실의 복층), 보일러실

설비내역

위생 및 급배수서비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 전동
셔터설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본 건물 중 공부상 건축면적에서 제외된 옥탑(계단실 및 물탱크실 등)부분은 주건물과 같이
건축된 부합물로서 본 건물에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 옥탑(계단실 및 물탱크실 등) 포함 평가. 임차인 박지영으로부터 임차건물의 인테리어 등 시설비로 금 150,000,000원의 채권을 위한 유치권 신고(2025.9.12.자)가 있으나 성립여부는 불분명 하며, 경매신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서 제출됨(임차인의 특수한 목적을 위하여 발생한 비용은 임차물의 사용수익 그 자체를 위하여 지출한 비용일 뿐 유익비에 해당하지 않으며, 임대차계약서 제5조 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 인도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라는 취지).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11114 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 금OOOOOO (등기부상 금오새마을금고 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1042-6

용도: 숙박시설

토지 면적: 722.70㎡ (약 218.6평)

건물 면적: 996.47㎡ (약 301.4평)

토지 제시외 면적: 해당 없음

건물 제시외 면적: 해당 없음

1.3. 감정평가 요약

감정가: 1,993,698,360원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 원평동에 위치하며, '고려병원삼거리' 남서측 인근입니다. 주변 지역은 숙박시설, 음식점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

북서측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접하고 있으나, 고가도로의 영향으로 실제 차량 이용 시 편도 약 8m 정도의 폭으로 사용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권 및 전세권 설정이 존재하였으나, 말소기준권리(2011.04.27. 금오새마을금고 근저당권, 을12)보다 후순위 권리들이 대부분 말소 처리되었습니다. 경매개시 결정 등기(2025.06.13.) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 채권 총액은 2,065,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022-09-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 박

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022-09-22

확정일자: 2025-07-10

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 신화토건주식회사

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2017-09-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원. (낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

3.3. 유치권 분석

임차인 박지영으로부터 임차건물의 인테리어 등 시설비 명목으로 금 150,000,000원의 채권을 위한 유치권 신고(2025.9.12.자)가 있습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자는 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 이는 임차물의 사용수익 자체를 위한 비용으로 유익비에 해당하지 않으며, 임대차 계약서상 원상복구 조항으로 유익비 상환 청구권을 포기한 특약에 해당한다는 취지입니다. 그럼에도 불구하고 유치권 신고가 존재하므로, 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 구미시 원평동 상업지역에 위치하여, 주변에 병원, 음식점, 숙박시설 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구가 꾸준히 발생할 수 있는 환경이며, 지역 내 소비 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 입지입니다. 현재까지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

고려병원 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호하며, 다양한 상업 시설이 발달해 있어 식사, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통망이 갖추어져 있어 구미시 내 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

가장 큰 리스크 요인은 임차인 박지영이 신고한 1억 5천만원 상당의 유치권입니다. 비록 성립 여부가 불분명하고 채권자가 배제를 주장하고 있으나, 낙찰 후에도 유치권 관련 소송 등 법적 분쟁의 소지가 남아있어 주의가 필요합니다.

6.2. 기타

높은 감정가 및 등기부상 채권 총액이 상당하여, 경쟁 입찰 과정에서 높은 가격이 형성될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 원평동의 상업 중심지에 위치한 숙박시설로, 토지 및 건물의 규모가 상당합니다. 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보이나, 임차인 박지영이 주장하는 유치권의 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 소송 리스크 대비가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 원평동 핵심 상업지역 내 위치

* 숙박시설 용도로 활용 가능한 건물

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적음

* 인근 상권 발달로 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,993,698,360원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 유치권 신고액 1억 5천만원을 잠재적 추가 비용으로 고려해야 하며, 해당 유치권의 성립 여부 및 소송 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 상세한 법적 검토 후, 낙찰 후 예상되는 법적 비용 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.