나이스옥션 법원경매 김천 2025타경367 [1] 경상북도 구미시 해평면 낙성리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 1, 2)는 경상북도 구미시 해평면 낙성리 소재 '서원말마을' 남서측 인근에 위치하며 주위일대는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 1, 2)는 2필 일단의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 단독주택부지임.

인접 도로상태

본건 2) 토지 동측으로 폭 약 2~3미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역
(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한구역
<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>
본건 2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역
(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한구역
<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 2)토지 중 일부(9㎡ *1/2 지분)는 건축선지정부분임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 사이딩판넬마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감
바닥 : 장판지깔지, 일부 타일마감
창호 : 샷시창호

부속 벽돌구조 슬래브지붕 단층건임.

이용상태

3) 단독주택
부속 화장실 등

설비내역

3) 주택부분은 급배수설비, 위생설비, 난방설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 김천지원 2025타경367 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 구미시 해평면 낙성리 233-1번지이며, 도로명 주소는 경상북도 구미시 낙성2길 76-11 (해평면 낙성리)입니다.

용도는 단독주택이며, 감정가는 200,485,950원입니다.

토지 총 면적은 784.00㎡(약 237.17평)이고, 본건 매각 대상 토지 지분은 704.5㎡(약 213.13평)입니다.

건물 총 면적은 95.65㎡(약 28.93평)이며, 매각 대상 건물 지분 또한 95.65㎡(약 28.93평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡로 기재되어 있으나, 건물 제시외면적은 115.60㎡로 확인됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 해평새마을금고입니다.

본건은 '지분매각' 대상이며, '일괄매각. 제시외 건물 포함'이라는 주의사항이 있습니다.

건물의 주요 구조는 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 부속 건물은 벽돌구조 슬래브지붕 단층입니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 해평면 낙성리 소재 '서원말마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농가주택과 농경지로 형성된 농촌 취락지대로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 인접지와 대체로 등고평탄한 단독주택 부지입니다.

토지 동측으로 폭 약 2~3미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 구역, 공장 설립 승인 지역 및 공장 설립 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 본건 2) 토지 중 일부(9㎡ * 1/2 지분)는 건축선 지정 부분이므로 건축 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리로는 건물 등기부상 2014년 8월 7일 접수된 해평새마을금고의 근저당권 (권리금액 91,000,000원)이 확인됩니다.

이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 일부 근저당권 등)와 임의경매 개시 결정 등기 등은 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 252,695,292원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 황선경 씨가 확인됩니다.

- 임차인: 황선경

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-08-04

- 대항력: 없음

- 비고:

확인된 임차인은 전입일자가 말소 기준 권리보다 후순위이며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다. 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 구미시 해평면 낙성리는 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 주택이 혼재되어 있습니다.

따라서 상업 시설이나 편의 시설은 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

지역 내에서 필요한 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 마을회관 등)은 갖추어져 있을 수 있으나, 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역 또는 구미 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

상업 활동이 활발한 지역이 아니므로, 상권 활성화 정도는 낮다고 평가됩니다.

5. 생활정보

조용하고 한적한 전원생활을 원하는 분들에게는 적합한 환경을 제공합니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (농촌 지역 특성상 노선 및 배차 간격 제한 가능성)

주변에 혐오 시설이나 소음, 분진을 유발하는 시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 추가적인 현장 확인 및 주변 조사가 필요합니다.

교육 시설, 병원, 대형 편의 시설 등은 차량 이동이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 가장 큰 리스크 요인으로, 토지와 건물의 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 재산권 행사, 활용, 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 갈등 발생 가능성이 높습니다.

제시외 건물 포함: 공부상 면적 외에 115.60㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이 건물의 법적 문제(무허가 여부 등), 현황, 철거 가능성 등을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 구역, 공장 설립 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 계획 수립에 제약이 따릅니다.

건축선 지정 부분: 토지 일부(9㎡ * 1/2 지분)에 건축선이 지정되어 있어 신축 또는 증축 시 해당 구역에 대한 건축 행위가 제한될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 미확인 임차인 존재 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 해평면 낙성리에 위치한 단독주택으로, 지분 매각이라는 중대한 제약이 있는 물건입니다.

농촌 지역 특성상 주위 환경은 조용하고 한적하나, 상업 및 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없으며, 확인된 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

그러나 지분 매각, 공부 외 제시외 건물 존재, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 지분 매각 건은 향후 소유권 행사 및 재산 관리 측면에서 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 충분한 이해와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

한적한 농촌 지역에서의 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 가격적인 메리트를 가질 수 있습니다.

지분 매각으로 인해 전체 부동산 가치 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

나머지 지분 소유자와의 원만한 협의를 통해 장기적인 관점에서 활용 계획을 수립하고 가치를 증대시킬 수 있다면 투자가치가 있을 수 있습니다. (성공 가능성은 낮음)

9. 예상 입찰가

본 물건은 '지분 매각'이라는 점과, '제시외 건물'의 존재, 그리고 '토지 이용 제한' 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 농촌 지역이라는 특성상 수도권이나 도심 지역과 같은 높은 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다.

제시된 감정가(200,485,950원)는 전체 부동산의 가치를 기준으로 산정된 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 지분 가치와 내포된 리스크를 반영한 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 어디까지나 참고용이며, 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황, 물건에 대한 최종적인 판단 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 지분 매각으로 인한 타 공유자와의 협의 가능성, 제시외 건물 관련 법적 검토 결과 등에 따라 입찰가 산정에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.