나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11111 [1] 경상북도 구미시 사곡동 691-4 체리스빌 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 ""상모초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 ""체리스빌 제
103동 제4층 제402호(통칭: 제502호)"" 단위세대로, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근
린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 제반 교통사정은 무난합니
다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 제4층 제402호(통칭: 제502호) 단위세대로,
외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비,및 도시가스공급설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""다세대주택 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 공부상 ""체리스빌 제103동 제4층 제402호""이나, ""제03동 제4층 제502호""
로 통칭되며, 공동출입구 건물외벽에는 건물명 ""첼리스빌""로 표기되어 있으니,
경매시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 공부상은 '체리스빌 제103동 제4층 제402호'이나 '제103동 제4층 제502호'로 통칭되며, 공동출입구 건물외벽에는 건물명 '체리스빌'로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11111 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 사곡동 691-4 체리스빌 103동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

* 토지지분: 52.6㎡ (약 15.91평)

* 건물면적: 75.75㎡ (약 22.92평)

* 건물지분: 75.755㎡ (약 22.92평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 스OOOOOOOOOO

2. 2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 "상모초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)에 속합니다.

3. 3.1. 권리분석

* 등기부요약:

* 갑2: 2007-03-22 소유권이전 (배홍범)

* 갑3: 2011-03-09 소유권이전 (박상규 외 1명)

* 갑4: 2014-11-12 공유자전원지분전부이전 (엄정희)

* 갑5: 2021-09-29 소유권이전 (최정찬) - 매매

* 을7: 2024-04-24 근저당권 (스마트에셋대부주식회사, 33,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 2025-06-12 임의경매 (스마트에셋대부주식회사, 23,193,424원) - 본건 경매개시결정

* 갑7: 2025-08-22 가압류 (에스비아이저축은행, 18,456,861원)

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2024-04-24)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 4.1. 상권분석

* 건축물 정보:

* 건물명: 체리스빌(103동)

* 소재지: 경상북도 구미시 사곡동 691-4번지 (상사서로13길 6-7)

* 준공일자: 2003년 05월 23일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층

* 주용도: 공동주택

* 대지면적: 420.8㎡

* 연면적: 653.88㎡

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 49.38㎡(약 14.9평)의 다세대주택이 4,200만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 281,879원 수준입니다.

* 2026년 2월, 전용면적 70.57㎡(약 21.3평)의 다세대주택이 8,100만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 380,281원 수준입니다.

* 본건은 전용면적 75.75㎡(약 22.92평)으로, 2003년에 준공된 다세대주택입니다. 최근 거래 사례 중 70.57㎡ 면적의 주택이 8,100만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 8,000만원은 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 5.1. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 북서측 인근에 상모초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 최근 구미시 산동읍 일대에서 폐기물 처리 시설 및 채석장 설치 추진과 관련하여 주민 민원이 제기되고 있다는 보도가 있습니다. 이는 구미시 전반의 개발 및 환경 이슈와 관련될 수 있으나, 본건 소재지인 사곡동 691-4번지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 본 자료만으로는 확인되지 않았습니다.

6. 6.1. 잠재적 리스크

* 공부상 명칭과 통칭명 차이: 공부상으로는 '체리스빌 제103동 제4층 제402호'이나, 실제로는 '제103동 제4층 제502호'로 통칭되며, 공동출입구 건물 외벽에는 '체리스빌'로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역 외 소로2류 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 혐오시설 관련 주민 민원: 인근 지역(산동읍)을 중심으로 대규모 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민들의 강한 반대 의견이 보도되고 있어, 지역 내 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 7.1. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 사곡동에 위치한 다세대주택으로, 상모초등학교 인근에 자리하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다. 다만, 공부상 명칭과 실제 통칭명이 다른 점, 그리고 인근 지역의 혐오시설 관련 주민 민원 제기는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가를 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 8.1. 투자 포인트

* 주거 편의성이 좋은 입지: 초등학교 및 생활 기반 시설 인접.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 관계가 없어 깔끔한 처리가 가능.

* 적정 감정가: 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가 수준.

* 다세대주택 시장 잠재력: 지역 내 주택 수요에 따른 안정적인 가치 유지 기대.

9. 9.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,000만원이며, 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 거래 사례(70.57㎡, 8,100만원)를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 8,000만원에서 8,500만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 첫 경매라는 점과 권리 분석 상 특이사항이 없는 점을 감안하여, 82,000,000원 을 합리적인 수준의 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.