나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51397 [1] 충청남도 태안군 태안읍 산후리 723-5 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 산후리 소재 산후1리 다목적회관 남서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 나지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지이며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6M 내외의 도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조(징크)지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 2018-08-02)

외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 내부인테리어 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 ㄱ, ㄴ (데크, 창고) 매각 포함
- 현황조사보고서상 경계 부근에 관정 소재, 포함 여부는 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 산후리 723-5번지에 소재한 단독주택입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 591.00㎡ (약 178.77평)

건물 면적: 108.49㎡ (약 32.83평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 제시외 건물인 데크(ㄱ)와 창고(ㄴ)도 매각에 포함됩니다.

* 현황조사보고서상 경계 부근에 관정이 소재하나, 매각 포함 여부는 측량을 통해 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 산후리 소재 산후1리 다목적회관 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 나지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 이용이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 사육이 일부 제한되는 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 2016-10-07: 소유권 이전 (이상일)

* 2018-08-28: 소유권 이전 (박준종)

* 2018-08-28: 근저당권 (서산수산업협동조합, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-06-28: 근저당권 (황순선, 39,000,000원) - 매각으로 소멸

* 2024-07-04: 가압류 (충남신용보증재단, 34,120,000원) - 매각으로 소멸

* 2024-11-06: 압류 (국) - 매각으로 소멸

* 2025-04-16: 압류 (제주특별자치도) - 매각으로 소멸

* 2025-06-10: 임의경매 (서산수산업협동조합, 117,992,768원)

* 2025-06-12: 강제경매 (충남신용보증재단, 33,533,524원)

총 등기부채권액: 268,120,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 2018-08-28: 소유권 보존 (박준종)

* 2018-08-28: 근저당권 (서산수산업협동조합, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-06-28: 근저당권 (황순선, 39,000,000원) - 매각으로 소멸

* 2024-07-04: 가압류 (충남신용보증재단, 34,120,000원) - 매각으로 소멸

* 2024-10-17: 압류 (서산세무서장) - 매각으로 소멸

* 2025-06-10: 임의경매 (서산수산업협동조합, 117,992,768원)

* 2025-06-12: 강제경매 (충남신용보증재단, 33,533,524원)

총 등기부채권액: 268,120,000원

3.3. 권리 분석 결과

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 28일 접수된 서산수산업협동조합의 근저당권입니다.

따라서 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 곽

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2025-07-10

* 배당신고일자: 2025-07-10

* 대항력: 없음

3.5. 인수 권리 분석

임차인 곽 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 현재 정보상으로는 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 산후리는 태안읍 외곽에 자리한 농경지와 자연림, 단독주택이 혼재된 지역입니다.

비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 전원생활 또는 귀촌 생활에 적합한 입지 조건을 가지고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 분석

주변 지역에 대한 정보 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역은 태안읍 소재지의 생활권과 연계되어 있어, 차량 이용 시 대형마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

단지 인근에는 편의점, 소규모 상점 등 지역 주민을 위한 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 공공시설(예: 다목적회관)이 위치해 있으며, 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 지역 내 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 보입니다. (정확한 학군은 추가 확인 필요)

5.3. 기타 생활 인프라

단독주택이 밀집한 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 공동 담보

본 건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행되는 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 관정

매각 포함된 제시외 건물(데크, 창고)의 경우, 건축물 대장에 등재되지 않아 추후 철거 등 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 경계 부근의 관정 포함 여부가 불확실하여 측량을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않은 점은 현장 방문 시 점유자 확인 및 명도 협상 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

다만, 현재 임차인 곽 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 산후리에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

단, 제시외 건물 및 관정의 포함 여부, 임대차 관계의 불확실성 등은 추가적인 현장 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 유리.

* 주거용 건부지로 활용 가치가 있는 토지.

* 제시외 건물(데크, 창고) 포함으로 추가 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,306,280원이며, 등기부채권 총액은 268,120,000원입니다.

이는 감정가와 채권 총액이 유사한 수준으로, 시세 대비 낙찰가율 및 경매 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 매매가는 약 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세 차익을 노린 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.