나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51411 [1] 충청남도 서산시 읍내동 76-1 서산푸르밸리 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 ""부춘초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 ""제2층 제208호""로서,
(사용승인일 : 2017.09.27)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재타일 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측으로 왕복4차선 포장도로, 북측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51411 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 읍내동 76-1 서산푸르밸리 2층 208호

* 건물명: 서산푸르밸리

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 66,000,000원

* 토지 면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

* 토지 지분: 7.4057㎡ (약 2.24평)

* 건물 면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

* 건물 지분: 30.4929㎡ (약 9.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주광역시축산업협동조합 (말소기준권리 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 부춘초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 환경: 서산 중앙호수공원과 가까워 산책하기 좋으며, 주변에 마트와 편의시설이 있어 생활이 편리하다는 후기가 있습니다. 읍내동에는 부춘산이 있어 등산 등 야외 활동을 즐길 수 있습니다. 서산 광역자원회수시설(소각장)이 체험형 관광 시설로 운영되고 있으나, 이는 부동산의 직접적인 혐오시설로는 보기 어려우며 오히려 지역 랜드마크로 활용될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역 입니다.

3. 건물 및 설비내역

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 중 제2층 제208호입니다.

* 사용승인일: 2017년 09월 27일

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재타일 마감 등

* 내벽: 벽지마감 등

* 창호: 샤시창호 등

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비가 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 07월 01일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 다인종합건설주식회사 외 1명 (2017.10.19)

* 지분 이전 (갑2): 다인종합건설주식회사 (2018.11.27)

* 소유권이전 (갑3): 영진스틸주식회사 (2019.07.01)

* 근저당권 (을3): 광주광역시축산업협동조합 (2019.07.01, 40,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑4): 중소기업은행 (2024.09.20, 502,038,889원) - 말소

* 가압류 (갑5): 신용보증기금 (2024.09.26, 300,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑6): 국민은행 (2024.10.11, 349,276,689원) - 말소

* 가압류 (갑7): 서울보증보험주식회사 (2024.11.06, 170,624,190원) - 말소

* 가압류 (갑8): 신용보증기금 (2025.02.10, 161,397,662원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑9): 광주광역시축산업협동조합 (2025.06.12, 22,231,832원) - 말소

* 압류 (갑10): 국민건강보험공단 (2025.08.05) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,524,137,430원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 점유자가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석 및 시세

* 건물 규모: 서산푸르밸리는 2017년 4월 건축허가를 받아 2017년 9월 사용승인을 받은 15층 규모의 오피스텔 및 공동주택 건물입니다. 총 26세대 규모로 알려져 있으나, 건축물대장상으로는 155세대 입니다.

* 거래 사례 분석 (본건 건물 면적: 30.49㎡):

* 2024년 5월: 29.70㎡ (약 8.98평) - 6,300만원 (직거래)

* 2025년 2월: 42.33㎡ (약 12.80평) - 7,500만원 (중개거래)

* 2025년 9월: 30.49㎡ (약 9.22평) - 5,500만원 (중개거래)

* 시세 분석: 본건 건물 면적(30.49㎡)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 2025년 9월에 5,500만원에 거래된 30.49㎡ 면적의 오피스텔입니다. 2024년 5월에 거래된 29.70㎡ 면적은 6,300만원에 거래되었습니다. 2025년 2월 거래된 42.33㎡ 면적은 7,500만원에 거래되었습니다. 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 5,500만원에서 6,500만원 사이로 추정됩니다.

6. 생활정보

* 주변 편의시설: 호수공원 인근에 위치하여 산책하기 좋고, 마트 및 편의시설이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

* 학군: 부춘초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주차: 주차 공간이 넉넉하지 않다는 후기가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임대관계가 미상이며, 보증금 또한 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되었습니다. 이는 해당 물건 외 다른 담보물이 존재함을 시사합니다.

8. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 무난하며 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소되어 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임차인 정보가 미상이고 보증금이 0원으로 표시된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 현황 및 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 건물이 연식이 짧아 관리가 용이합니다.

* 편리한 생활 인프라: 인근 호수공원 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고, 후순위 권리들이 모두 말소되어 법적 리스크가 적습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가: 5,500,0000원 (2025년 9월, 30.49㎡)

* 시세 분석 결과: 5,500만원 ~ 6,500만원 추정

상기 정보를 종합하여 볼 때, 본건은 감정가(6,600만원) 대비 최근 유사 면적 실거래가(5,500만원)가 낮은 점, 그리고 임차인 미상이라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰가율 80~90%를 적용하고 최근 시세 및 감정가를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 60,000,000원 (6천만원)으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.