나이스옥션 법원경매 서산 2025타경687 [1] 충청남도 당진시 정미면 수당리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 정미면 수당리 소재 ""수당2저수지"" 동측 인근에 위치하고, 주위환경은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지로서, 현황 ""묵전"" 상태임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(해발100미터이하위임(2016.10.26))<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공부상 전 현황 묵전 상태임.
- 남서쪽 토지위 제시외 컨테이너 1동 매각에서 제외
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경687 (1)

소재지: 충청남도 당진시 정미면 수당리 680-1

용도: 전 (현황 묵전)

감정가: 196,560,000원

토지면적: 4914.00㎡ (약 1486.5평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 2025년 06월 12일 접수된 정성훈의 강제경매 (채권액 80,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

인수되는 임차보증금: 0원 (임차인 현황 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 정미면 수당리에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 수당2저수지가 소재하여 완만한 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 부정형의 완경사지이며, 현재는 공부상 전이나 현황 묵전 상태입니다.

토지이용계획상 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 축종 제한) 및 비행안전구역(해발 100미터 이하)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 변동이 다수 존재하며, 1971년 12월 08일 최초 소유권 이전 이후 여러 차례의 소유권 이전 및 상속, 공유물 분할 등기가 경료되었습니다.

말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기(2025.06.12.)로 인해 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 강제경매 채권액 80,000,000원은 별도로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

보고서에 명시된 임차인 정보는 없으며, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 당진시 정미면의 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 임야, 일부 주거지가 혼재된 환경입니다. 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 마을 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

정미면 수당리 일원은 자연휴양림 조성 사업이 추진되는 등 녹지 공간 확충 및 관광 자원 개발이 진행되는 지역입니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

지역적 특성상 대형마트, 백화점 등 상업 시설 접근성은 낮으며, 도심 지역으로 이동 시 이용 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다. 당진시 중심지와의 거리에 따라 생활권이 형성될 것으로 보입니다.

에서 언급된 수당리 마을은 주민들이 적극적으로 아름다운 마을을 가꾸는 활동을 하고 있으며, 안국사지와 같은 역사 유적지가 인근에 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 계약보증금 몰수의 위험이 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 주의사항입니다.

6.2. 현황과의 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묵전' 상태이므로 실제 이용 시 건축 및 경작 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 남서쪽 토지 위에 제시외 컨테이너 1동이 있으나 이는 매각에서 제외되므로, 향후 철거 등과 관련한 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축행위에 대한 법적 제약이 존재합니다. 특히 가축사육제한구역은 모든 축종에 대해 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

등기부상 소유권 변동 이력이 다소 복잡하게 나타나므로, 매각 이후 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 정미면 수당리에 위치한 농지(전)로서, 감정가는 1억 9천만 원대입니다. 토지 면적은 약 1486.5평으로 상당한 규모를 가지고 있습니다.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 발급의 필수성과 현황 묵전 상태, 그리고 매각 제외된 제시외 물건(컨테이너) 관련 문제가 있습니다. 또한, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한이 있습니다.

이러한 제약 사항에도 불구하고, 농지 취득 자격이 있고 장기적인 관점에서 농업 목적 또는 전원생활 부지로서의 활용을 고려하는 투자자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 특히, 당진시는 지역 내 농지 지목 변경 사업 등을 통해 농지의 활용도를 높이려는 정책을 추진하고 있으며, 정미면 수당리 일원은 자연휴양림 조성 사업이 예정되어 있어 지역 개발 가능성도 일부 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

* 장기적인 관점에서 농업 소득 증대 또는 전원생활 부지 활용 가능성.

* 당진시의 농지 관련 정책 및 지역 개발 계획(자연휴양림 등)과의 연계성 검토.

* 현황 묵전 상태 해소 및 컨테이너 관련 분쟁 가능성 사전 점검.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,560,000원

최저매각가격: (명시되지 않았으므로 최초 감정가로 간주)

채권 총액(말소기준권리 기준): 80,000,000원

본 물건은 토지만 매각 대상이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 농지법상의 취득 제한, 묵전 상태, 지역 제한 등 다양한 제약 요인을 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 농지의 실질적인 활용 가치, 농지취득자격증명 발급 가능성, 향후 개발 가능성, 주변 농지 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 상세한 현장 조사와 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.