나이스옥션 법원경매 서산 2025타경685 [1] 충청남도 서산시 대산읍 대산리 344 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 '원두골' 북동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 국도변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 농경지(답)으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2013-12-02), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-09-12)(작은매남천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-09-12)(작은매남천_소하천예정지)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없음.

물건 비고

- 공부상 답 현황도 답
- 제2종 일반주거지역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경685 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 344

용도: 답

감정가: 85,492,000원

토지면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전광역시산림조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 '원두골' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 국도변 농경지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2013-12-02), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-09-12)(작은매남천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-09-12)(작은매남천_소하천예정지)<소하천정비법>으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2, 2020년 1월 10일 접수된 대전광역시산림조합 근저당권 (금 42,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을3(지상권), 갑5(가압류), 갑6(임의경매) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 을2 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위인 권리가 없으므로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 이라는 기재는 등기부 요약 상 지상권이 '말소'로 기재된 것과 상이할 수 있어 추가 확인이 필요하나, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 농경지와 농가주택이 혼재된 지역으로, 국도변에 위치하고 있습니다. 즉각적인 상업 활동을 위한 시설보다는 농업 및 주변 주거 환경과 관련된 시설이 주를 이룹니다.

* 인근 편의시설: 서산시 대산읍 대산리 지역은 일반적으로 농촌 지역 특성을 나타내며, 대규모 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 대산읍 소재지로 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 조사된 내용상 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서산시 대산읍 지역에는 산업단지가 발달해 있어 관련 시설이 있을 수 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 지역은 아니나, 자가용 이용 시에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

* 주거 편의: 주변 농가주택과 농경지 위주의 환경으로, 기본적인 생활 편의시설은 대산읍 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 토지는 지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하고 있지 않아 건축 및 개발 행위 시 도로 확보가 필수적입니다. 이는 주위토지통행권 확보 또는 인접 토지 매입 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 소하천구역 및 예정지 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 있어 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 농경지 현황: 공부상 '답'이며 현황도 '답'으로 이용 중인 농업용 토지입니다. 향후 주거용이나 상업용 등으로 용도 변경 시에는 농지법 등 관련 법규 검토 및 농지전용부담금 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재의 답 토지입니다. 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으나, 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 맹지라는 점과 농경지라는 현황을 고려할 때 향후 활용 방안 모색에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제2종 일반주거지역 지정: 향후 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 국도변 위치: 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 상대적으로 저렴한 가격 가능성: 맹지라는 특성상 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없는 점, 그리고 토지 현황 및 용도지역 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 맹지라는 제약 조건과 농경지라는 현황을 감안할 때, 감정가(85,492,000원) 대비 70%~90% 수준인 약 6천만원 ~ 7천 7백만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 입찰 상황 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.