나이스옥션 법원경매 서산 2025타경670 [1] 충청남도 당진시 송산면 가곡리 373-37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 가곡리 소재 ‘가곡교차로’ 북서측 근거리에 위치하며, 주
위는 자연림 및 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 남측 인근에 38번 국도 등 간선도로가 통과하고 있어
제반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지로서, 현황 토지임야 및 일부 도로 등으로 이
용중임.
기호 2,6: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지로서, 현황 토지임야 등으로 이용중임.
기호 3,4: 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 도로 및 일부 토지임야 등으로 이용중임.
기호 5: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지이며 일부는 급경사지로서 현황 토지임야 등으
로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로(가곡리 373-39 외 소유자: 이금형 외) 및
본건 지상으로 폭 약 3미터 내외의 도로(가곡리 373-11 외 소유자: 정혜영 외)가
지나가고 있음.
기호 2: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로(가곡리 373-39 외 소유자: 이금형 외)가
지나가고 있음.
기호 3,4: 본건중 일부가 현황 도로임.
기호 5,6: 지적상 맹지로서, 인접필지를 통하여 본건 인근까지 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>
중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>
중점경관관리구역(2021-09-14)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 1: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 현황 도로로 이용중인 것으로
목측됨.
기호 3,4: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 현황 도로로 이용중인 것으로
목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(지분매각)
- 목록1 현황 토지임야 및 일부 도로 등으로 이용중
- 목록2,6 현황 토지임야 등으로 이용중
- 목록3,4 현황 도로 및 일부 토지임야 등으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건번호

2.1. 1.서산지원 2025타경670 (1)

2.2. 소재지

2.2. 1.충청남도 당진시 송산면 가곡리 373-37

2.3. 용도

2.3. 1.임야

2.4. 감정가

2.4. 1.663,565,830원

2.5. 면적

2.5. 1.총 토지 면적: 15228.00㎡ (약 4606.5평)

2.5. 2.매각 대상 토지 지분 면적: 3483.33㎡ (약 1053.7평)

2.5. 3.토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.5. 4.건물 면적: 0.00㎡

2.5. 5.건물 지분: 0㎡

2.5. 6.건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.6. 매각 대상

2.6. 1.토지 일부 지분 매각

2.7. 경매 구분

2.7. 1.부동산 임의 경매

2.8. 채권자

2.8. 1.하헌승 (을20, 갑28 등기 기록 기준)

2.9. 특이사항

2.9. 1.지분 매각

2.9. 2.공동 담보

2.10. 주의사항

2.10. 1.일괄 매각 (지분 매각)

2.10. 2.목록1 현황 토지 임야 및 일부 도로 등으로 이용 중

2.10. 3.목록2,6 현황 토지 임야 등으로 이용 중

2.10. 4.목록3,4 현황 도로 및 일부 토지 임야 등으로 이용 중

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

3.1. 1.본건은 충청남도 당진시 송산면 가곡리 소재 ‘가곡교차로’ 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

3.1. 2.주변은 자연림 및 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

3.2. 1.본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

3.2. 2.남측 인근에 38번 국도 등 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 형태 및 이용 상태

3.3. 1.기호 1: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지로, 현황 토지 임야 및 일부 도로로 이용 중입니다.

3.3. 2.기호 2,6: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지로, 현황 토지 임야 등으로 이용 중입니다.

3.3. 3.기호 3,4: 대체로 부정형의 완경사지로, 현황 도로 및 일부 토지 임야 등으로 이용 중입니다.

3.3. 4.기호 5: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지이며 일부는 급경사지로, 현황 토지 임야 등으로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로 상태

3.4. 1.기호 1: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로 및 본건 지상으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 지나가고 있습니다.

3.4. 2.기호 2: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로가 지나가고 있습니다.

3.4. 3.기호 3,4: 본건 중 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3.4. 4.기호 5,6: 지적상 맹지로서, 인접 필지를 통하여 본건 인근까지 접근 가능합니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한 상태

3.5. 1.본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 광구, 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당합니다. (각 기호별 세부 제한 사항은 원문을 참고하시기 바랍니다.)

3.6. 공부와의 차이

3.6. 1.기호 1, 3, 4: 지목은 임야이나 일부가 현황 도로로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

4.1. 1.말소기준권리: 을20 (근저당, 하헌승, 2020-07-29, 150,000,000원)

4.1. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요는 있으나, 비고란에 명시된 사항 없음)

4.1. 3.등기부 채권 총액: 369,000,000원

4.2. 권리 분석 결과

4.2. 1.본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 2.채권자 하헌승이 임의경매를 신청하였으며, 총 채권액은 369,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 입지

5.1. 1.본건은 자연림, 농경지, 중소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 도시 상권과는 거리가 있습니다.

5.1. 2.성장관리계획구역에 포함되어 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

6.1. 1.제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다.

6.1. 2.주변 지역은 자연환경을 중심으로 하며, 소규모 공장 및 농경지가 분포하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

7.1. 1.본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 협의 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

7.2. 도로 이용 현황

7.2. 1.지적상 맹지인 필지가 다수이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 이용 제한

7.3. 1.계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 있어 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7.4. 임대 관계 미상

7.4. 1.임대 관계가 미상으로, 인수해야 할 임차인이 없을 것으로 보이나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 본건은 충청남도 당진시 송산면 가곡리의 임야 지분 매각 건으로, 주변 자연환경과 더불어 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다.

8.2. 지분 매각이라는 점과 일부 토지의 현황 도로 이용 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8.3. 계획관리지역 등으로 향후 성장 가능성은 있으나, 개발 행위 시 관련 법규 및 공유자 간의 관계를 신중하게 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 지역 개발 잠재력

9.1. 1.성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9.2. 상대적으로 낮은 감정가

9.2. 1.토지 전체 면적 대비 매각 지분의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 현황 도로 이용 등 여러 제약 사항이 존재합니다.

10.2. 인수되는 보증금은 없으나, 토지 가치, 개발 가능성, 지분 매각의 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

10.3. 감정가 663,565,830원의 80% 수준에서 시작하여, 주변 시세 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 약 530,852,664원 ~ 663,565,830원)

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