나이스옥션 법원경매 천안 2025타경545 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안우체국' 북측 인근에 위치하는 천안베스
트빌 2차 3층 305호로서, 주변은 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업용 및 업무용
빌딩, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등
정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물중 3층 305호
(사용승인일 : 2016.09.30)

외벽 : 석재, 몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔(방2, 거실/주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재감지, 스프링클러), 난방설비, 기
계식 주차설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 주상용(천안베스트빌2차)
건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 소로 등의 일방통행로에 접하는 등 인접지와의 연계도로 및 진입도로
, 주차시설등은 대체로 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

[백석동 868, 869번지]

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문조사 내용
등을 참고로 함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

경매신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출됨.(보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 것에 동의함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 충청남도 천안시 서북구 백석동 868, 천안베스트빌 2차 3층 305호에 대한 경매 물건 분석 자료입니다. 해당 물건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층 305호

건물 규모:

철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 305호

사용승인일: 2016년 09월 30일

건물 면적: 39.14㎡ (약 11.84평)

토지 면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

총 토지 면적 (대지권 포함): 1071.8㎡

총 건물 연면적: 9516.18㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 305호

외벽: 석재, 몰탈 위 페인트 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샷시창호

내부 이용 상태: 집합건축물대장상 오피스텔 (방 2, 거실/주방, 욕실 등)

주요 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재감지, 스프링클러), 난방설비, 기계식 주차설비 및 지하 주차장 설비 등.

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 사다리형으로 대체로 평탄한 토지이며, 현재 주상용(천안베스트빌2차) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북측 및 동측으로 소로 등에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역.

1.5. 경매 정보

사건번호: 천안지원 2025타경545 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 99,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 한국주택금융공사 (HF)

말소기준권리: 주식회사에이코리아대부 근저당권 (접수일자 2023-09-19, 채권액 200,000,000원)

등기부채권 총액: 295,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안우체국' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업용 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 편의 시설 및 공공 시설

주상복합지대 특성상 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 주변에 위치하고 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 09월 19일에 접수된 주식회사에이코리아대부의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 한정석 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 한정석

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 27일

* 확정일자: 2022년 07월 22일

* 배당신고일자: 2024년 08월 23일

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(을3 근저당) 이하 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 특이사항

경매 신청 채권자(한국주택금융공사)로부터 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며, 임차권 등기의 말소에 동의한다는 의미입니다. 따라서 임차인으로 인한 법적 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

천안시 서북구 백석동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 인근에 천안우체국 등이 위치하고 있어 접근성이 양호합니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 천안베스트빌2차 오피스텔의 전용면적 약 38.56㎡ ~ 40.49㎡(약 11.67평 ~ 12.25평) 기준 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 09월 09일 (6층, 38.56㎡): 54,500,000원 (평당 약 467만원)

* 2025년 09월 09일 (7층, 40.49㎡): 58,170,000원 (평당 약 475만원)

* 2026년 01월 04일 (3층, 38.56㎡): 67,000,000원 (평당 약 574만원)

본건 오피스텔의 면적(39.14㎡, 약 11.84평)은 위 실거래 사례들과 유사합니다. 특히 2026년 1월 거래된 3층 매물의 가격(67,000,000원)이 본건과 층수가 동일하므로 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다. 제공된 정보상으로는 임대 시세에 대한 명확한 데이터는 없으나, 해당 면적대의 오피스텔은 통상적으로 월세 수익이 발생하는 경우가 많습니다.

5. 생활정보

주상복합지대로서 인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 우수합니다. 교통 또한 보통 수준으로, 일상생활 영위에 필요한 제반 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 잔액 청구를 하지 않겠다는 확약서를 제출했기에, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 최종 확인은 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

본건의 감정가(99,000,000원)와 최근 실거래가 최고가(67,000,000원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 낙찰 후 시세 차익 확보에 신중한 접근이 필요합니다. 향후 부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 위험도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

관련 뉴스 검색 결과, 천안시 백석동 일대는 과거 쓰레기 소각장 관련 시설 설치를 둘러싸고 지역 주민 및 인접 지자체와의 갈등이 있었던 이력이 있습니다. 직접적인 혐오시설이 인접해 있다고 단정할 수는 없으나, 대규모 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었던 지역임을 인지하고 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 건축된 지 비교적 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔(2016년 준공)입니다.

* 대항력 없는 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 전용면적 약 11.84평으로 소형 투자 및 1인 가구 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 주상복합 지역에 위치하여 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 권리분석상 특별히 인수할 부담이 없고, 내부 상태 및 구조 또한 오피스텔로서 무난합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하여 입찰 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다. 최근 3층 매물 거래가 6700만원임을 감안할 때, 본건 역시 해당 가격 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 3층 실거래가(67,000,000원)를 최우선 기준으로 삼되, 시장 상황 및 낙찰률 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원임을 감안하여, 보수적으로 접근 시 5,800만원에서 6,500만원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (이는 현재 시점의 일반적인 시세와 경매 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 개인의 투자 판단 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.