나이스옥션 법원경매 천안 2025타경545 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경545 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층305호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경545 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층305호 | 감정가: 99,000,000원 | 최저가: 69,300,000원 | 용도: 오피스텔

1. 천안지원 2025타경545 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경545 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층 305호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

토지 지분율: 776.12

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.14㎡ (약 11.83평)

건물 지분율: 3914

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 천안베스트빌 2차 3층 305호입니다. '천안우체국' 북측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 도시형 생활주택, 오피스텔, 상업용 및 업무용 빌딩, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대입니다. 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 사항은 을구 4번 임차권등기입니다. 해당 임차권등기는 임대차보증금 95,000,000원, 전입일자 2022년 7월 27일, 확정일자 2022년 7월 22일 기준으로 설정되어 있습니다. 경매 절차상 배당을 통해 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 금액에 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항이므로, 배당 현황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 상업, 업무 시설이 조화롭게 배치된 복합 상권입니다. 다양한 근린생활시설의 존재는 지역 내 소비 활동이 활발함을 시사합니다. 천안우체국과 같은 공공기관의 인근 위치 및 주요 도로와의 접근성은 상업적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 오피스텔로서의 수요와 더불어 주변 상업 시설 이용객들의 편의를 제공할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 이동 또한 수월합니다. 주상복합지대 특성상 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차보증금 95,000,000원이 감정가 99,000,000원과 유사한 수준이므로, 배당 절차상 우선순위에 따라 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 또한, 본건 건물의 사용승인일은 2016년 9월 30일로, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용을 고려해야 합니다. 제공된 토지 및 건물 지분율(776.12, 3914)은 일반적인 비율 표기 방식과 달라 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건 천안베스트빌 2차 오피스텔은 주상복합지대의 편리한 입지와 기본적인 생활 인프라를 갖춘 장점이 있습니다. 그러나 을구 4번 임차권등기로 인한 보증금 인수 가능성은 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 잠재적 인수 금액을 면밀히 산정하고, 해당 물건의 수익성을 정확히 예측하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

주상복합지대의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가와 임차보증금의 차이가 크지 않아, 배당 절차가 유리하게 진행될 경우 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 향후 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상되는 지역에 위치하고 있어, 명도 및 권리 인수 문제를 잘 해결한다면 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매4계