나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15667 [1] 충청남도 예산군 봉산면 효교리 163-20 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 봉산면 효교리 소재 "효교1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지와 농가주택, 중소규모의 공장 및 노변 점포 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 차량통행이 빈번한 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 6 : 대체로 등고평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임. 기호 3~5 : 대체로 등고평탄(일부 완경사)한 부정형 또는 삼각형의 토지로서 현황 "도로 등"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 6 : 서측으로 폭 약 3m 내외, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하고, 현황 본건 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로 이용이 가능함. 기호 3~5 : 본건이 현황 "도로 등"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말, 젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>. 기호 3~6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양, 돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 1, 6 토지 지상에 제시외 "㉠작업장등, ㉡관정"이 소재하여 별도 평가하였는바, 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

본건 기호 6 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 본건 기호 1과 2필 일단의 "공업용 건부지"로 이용 중이고, 본건 기호 3~5 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "도로 등"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조(경사지붕) 2층 공장 건으로서,(사용승인일 2021.01.19) 주기둥 : H-BEAM(500×200mm) 등. 벽체 : 판넬, 벽지 및 타일 마감 등. 바닥 : 에폭시 코팅, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 공장(작업장, 제품포장실, 화장실, 위생실, 계단실, 홀, 원료창고, 제품포장실, 소방 기계실 등)으로 이용 중임. 2층 : 공장(직원숙소, 사무실, 식당, 계단실, 창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재설비, 소방설비 등이 구비되어 있으며, 2층의 직원숙소 부분은 난방설비(전기판넬 등)가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 2 건물에 소재하는 리프트, 슬라이딩 도어, 저온창고설비 등은 주된 건물과의 관계 등을 고려하여 본건 기호 2 건물의 재조달원가 산정시 포함하여 평가하되, 다만 냉동설비 등은 기계기구목록에 따라 별도의 기계기구로 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 조사시점 당시 "예산국수"는 정상 운영 중으로 각종 설비 및 기계기구는 정상가동 중인 것으로 확인되었으나, 입찰 전 정상 작동 여부 및 하자유무 등은 재확인을 요함.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물등(㉠작업장, ㉡관정) 포함
- 기계기구목록 중 4번 "입식포장기(3기)"중 소재불명 1기는 감정가에서 제함
- 목록 3~5번 토지는 공부상 "임야"이나 현황 "도로 등"으로 이용중
- 목록 6번 토지는 공부상 "임야"이나 현황 "공업용 건부지"로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15667 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

작성일: 2026-03-20

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 봉산면 효교리 163-20

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,497,122,700원

토지면적: 6,930.00㎡ (약 2,096.3 평)

건물면적: 2,472.35㎡ (약 747.9 평)

건물 제시외면적: 469.30㎡ (약 141.9 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 예산군 봉산면 효교리 소재 "효교1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전답 등의 농경지와 농가주택, 중소규모의 공장 및 노변 점포 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 차량 통행이 빈번한 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됩니다. 서측으로 폭 약 3m 내외, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하고, 현황 본 건 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건은 계획관리지역에 속합니다.

기호 1 토지는 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 접도구역에 해당합니다.

기호 3~6 토지는 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

토지 등기부상 근저당권 (중소기업은행, 2020-03-31 접수)이 말소기준 권리입니다.

건물 등기부상 근저당권 (중소기업은행, 2021-03-15 접수)이 말소기준 권리입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당권(중소기업은행) 및 이에 따른 일부 이전, 임의경매 개시 결정(중소기업은행) 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 토지 3,840,000,000원, 건물 3,840,000,000원입니다.

이하 채권들은 말소기준 권리에 의해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-04-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-21, 대항력 없음.

* 예산국수주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-16, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 예산국수주식회사 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수되는 금액은 없으나, 권리 분석 시 면밀한 조사가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있습니다.

지상권은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 본 물건의 지상권 설정 여부 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 인수 시 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 예산군 봉산면 효교리는 농경지와 주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 산업단지와는 거리가 있어 대규모 산업 집적 효과를 기대하기는 어렵습니다. 다만, 계획관리지역으로 공장 설립이 가능한 입지입니다.

4.2. 업종 적합성

현황 이용상태가 공업용 건부지로 활용되고 있으며, 건물 역시 공장으로 사용 중입니다.

주변 환경을 고려할 때, 중소규모의 제조업, 물류 창고, 또는 지역 기반 산업 시설로의 활용이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

효교1리 마을회관이 인근에 있으며, 주변은 농경지와 주택, 소규모 상점 등이 혼재하는 농촌 및 근교 공업 지대입니다. 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적이나, 예산군 소재지 또는 인근 도시로의 접근성을 통해 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(예산국수주식회사)의 존재: 보증금이 0원이라도 계약 관계 및 실제 점유 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 향후 토지 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으며, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 여러 금융기관의 채권이 얽혀있을 가능성이 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지가 공부상 "임야"이나 현황 "도로 등" 또는 "공업용 건부지"로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 행정적인 절차상의 문제나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 기계기구 목록 중 소재불명 부분: 감정가에서 제외된 부분이 있어, 실제 운영 시 필요한 설비에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 임대차 계약 조건 및 잔여 기간 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

본 물건은 충청남도 예산군 봉산면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 일부의 지목과 현황이 상이하고 인수되는 지상권이 존재하는 등 권리 및 행정적 측면에서 주의가 요구됩니다. 그러나 계획관리지역에 위치하여 공장 용도로 활용 가능하며, 자체적인 건물 및 부지를 갖추고 있어 사업장 운영 목적의 실수요자에게는 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

7.2. 물건의 강점 및 약점

강점:

* 계획관리지역 내 공장 용도 적합성

* 잘 갖추어진 건물 시설 (2021년 사용승인)

* 일괄 매각으로 토지, 건물 동시 취득 가능

* 보통 수준의 교통 접근성

약점:

* 인수되는 지상권 존재 (매우 중요)

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원이지만 확인 필요)

* 공동담보, 유동화 물건으로 인한 권리 관계 복잡성 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 가치

* 제조업, 물류업 등 산업 활동을 위한 실질적인 사업장 확보 기회.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 및 건물 면적.

* 현행 법규상 공장 설립이 가능한 계획관리지역.

8.2. 잠재적 활용 방안

* 현 임차인(예산국수주식회사)과의 협의를 통한 사업장 유지 또는 조건부 명도.

* 지상권 해소 방안 마련 또는 지상권자와의 협의를 통한 토지 활용 극대화.

* 지목 불일치 토지에 대한 행정 절차 진행 및 활용 계획 수립.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 4,497,122,700원

* 인수되는 지상권의 가치 및 예상 해결 비용.

* 토지 현황 불일치에 따른 행정적 부담 및 해결 비용.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용.

* 향후 예상되는 건물 및 토지의 시장 가치.

* 본 물건의 투자 목적(실사용 vs. 투자수익)에 따른 가치 평가.

* 총 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

상기 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 이에 대한 전문가의 추가적인 권리 분석 및 현장 조사, 가치 평가를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.