나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3589 [1] 세종특별자치시 연서면 월하리 954-25 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3589 [1] 세종특별자치시 연서면 월하리 954-25 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경3589
• 주소: 세종특별자치시 연서면 월하리 954-25
• 용도: 과수원

대전지방법원 경매8계 2025타경3589 | 소재지: 세종특별자치시 연서면 월하리 954-25 | 감정가: 2,082,504,000원 | 최저가: 714,263,000원 | 용도: 과수원

1. 대전지방법원 2025타경3589 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3589 (1)

소재지: 세종특별자치시 연서면 월하리 954-25

용도: 과수원

감정가: 2,082,504,000원

토지면적: 3144.00㎡ (약 951평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 5.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 중복사건

주의사항: 일괄매각 (제시외 수목 포함), 제시외 건물 제외 (법정지상권 성립 불분명), 묵전이며 맹지임, 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

1.2. 감정평가서 요약

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 '조치원중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 불가능하며, 원거리 버스정류장으로 인해 대중교통 이용이 다소 불편합니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로서, 현재 묵전 상태입니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역이며, 대로 3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(세종조치원 공공주택지구), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

제시외 물건(수목 등)은 포함 매각되나, 법정지상권 성립이 불분명한 제시외 건물은 제외됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 연서면 월하리에 위치하며, 행정구역상으로는 조치원읍 신흥리 인근으로 분류됩니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 현재는 농업용지로 이용되고 있습니다.

가장 가까운 교육시설로는 조치원중학교가 있으나, 도보로 접근하기에는 다소 거리가 있습니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 매우 제한적이며, 대중교통 이용 또한 불편한 편입니다. 이는 생활 편의성 및 접근성에 있어 주요한 단점으로 작용할 수 있습니다.

특히, 본 토지는 '맹지'로, 도로에 직접 접해있지 않아 차량 통행이 불가능하며, 별도의 토지 사용 승낙이나 도로 확보 방안이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 세OOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지를 매각 대상으로 하며, 제시외 수목은 일괄매각에 포함됩니다.

주요 권리 분석 사항으로는 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 이를 매각 결정 기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금은 반환되지 않습니다.

'법정지상권' 성립이 불분명한 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 향후 해당 건물로 인한 분쟁의 소지를 줄이는 요인이 될 수 있습니다.

'중복사건' 표기는 동일한 채무나 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행 중일 가능성을 시사합니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 현재 농경지로 이용되고 있으며, 주변 지역 또한 농경지 및 주거지가 혼재된 지역입니다.

인근 '조치원중학교'가 소재하고 있으나, 직접적인 상업 시설의 발달은 미미한 수준입니다.

다만, 본 토지가 '세종조치원 공공주택지구'로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 최근 보도에 따르면 해당 공공주택지구 사업이 사업성 문제로 유보 또는 재검토되는 상황이나, 향후 개발 계획이 재추진될 경우 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

조치원읍 시가지와는 다소 거리가 있으나, 조치원역을 중심으로 한 지역 상권의 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 조치원읍 시가지에 밀집해 있습니다.

교육 시설로는 조치원중학교가 인근에 있으나, 직접적인 생활권과는 거리가 있을 수 있습니다.

교통이 불편하고 차량 접근이 어려운 점은 실생활에서의 불편함을 야기할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수: 매수인은 반드시 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

맹지 및 열악한 접근성: 토지가 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 별도의 도로 확보가 필요하며, 이는 상당한 비용과 시간을 초래할 수 있습니다. 또한, 차량 접근이 매우 어려워 물류 및 이동에 제약이 따릅니다.

공공주택지구 사업 불확실성: '세종조치원 공공주택지구' 지정은 잠재적 개발 가능성을 보여주지만, 최근 보도에 따르면 사업이 보류 또는 재검토되는 등 불확실성이 존재합니다. 개발 계획이 무산되거나 지연될 경우, 토지의 가치 상승 기대치가 낮아질 수 있습니다.

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공공주택지구 등 복합적인 토지이용계획 및 제한: 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 관련 법규 및 규제 확인이 필수적입니다.

법정지상권 불분명: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (단, 본 물건은 제시외 건물 제외)

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 연서면에 위치한 토지로, 현재 묵전 상태이며 맹지라는 점이 큰 특징입니다. 감정가는 20억 8천여만 원으로 높게 책정되어 있습니다.

주요 투자 포인트는 '세종조치원 공공주택지구' 지정으로 인한 미래 개발 가능성입니다. 그러나 최근 해당 사업의 불확실성이 제기되고 있어, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지라는 점은 토지의 활용 가치를 제약하는 주요 요인입니다. 따라서 도로 확보 방안을 구체적으로 검토해야 합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 규제를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

미래 개발 잠재력: '세종조치원 공공주택지구' 지정으로 인한 장기적인 개발 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 사업 진행 여부 확인 필수)

상대적으로 낮은 진입 장벽 (향후): 맹지 및 묵전 상태, 접근성 불량 등의 조건으로 인해, 개발 가능성이 현실화될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

도시지역, 자연녹지지역: 개발 및 재건축 시 용도변경 및 개발 계획 수립 가능성을 열어둡니다.

*주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 부동산 전문가의 자문을 통해 최종 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 절차 및 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

*주변 시설 및 혐오시설: 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 곳으로, 현재까지 확인된 심각한 혐오시설은 보고되지 않았습니다. 다만, 공공주택지구 개발 예정지 인근의 특성상, 향후 개발 과정에서 편의시설 등이 확충될 가능성이 있습니다.

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