나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [1] 대전광역시 서구 용문동 255-55 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502641 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 용문동 255-55 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

* 건물면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 건물 기본 정보

* 건물 용도: 공동주택 (다세대주택, 16세대)

* 건축년도: 1997년 11월 27일 (사용승인일 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 대지면적: 433.2㎡ (약 131.04평)

* 건축면적: 168.16㎡ (약 50.87평)

* 총 연면적: 657.66㎡ (약 198.94평)

* 전유부분 면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

1.1. 입지조건

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* 교통상황:

* 해당 물건지 인근에 용문역(지하철 1호선)이 도보 거리에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 도로망으로는 유등로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경:

* 용문동은 갑천 천변 산책로와 인접해 있으며, 롯데백화점, 성심당, 재래시장 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 환경이 편리합니다.

* 상대적으로 조용하고 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 인접 도로상태:

* 물건 소재지인 대전광역시 서구 용문동 255-55번지는 도로명주소로 대전광역시 서구 도산로370번길 63에 해당합니다.

* 주변 도로는 차량 통행이 용이하며, 건물 진출입이 편리한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 물건은 제3종일반주거지역에 해당할 가능성이 높습니다. (정확한 정보는 토지이용계획확인원 확인 필요)

* 건축물대장상 용도지역 및 용도지구 등에 대한 구체적인 제한사항은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 권리종류: 근저당권

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

* 채권금액: 27,600,000원

* 접수일자: 2020년 04월 09일

* 비고: 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 매각되는 부동산의 소유권은 낙찰자에게 이전되며, 을6 근저당권 이하의 권리들은 소멸됩니다. (단, 등기사항전부증명서 상 소멸되지 않는 권리 확인 필요)

* 주요 권리 분석:

* 본 물건에는 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매, 주택임차권 등 다양한 권리들이 등기되어 있습니다.

* 그러나 을6 근저당권(2020-04-09)이 말소기준권리이므로, 본 경매로 인해 을6 근저당권보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 340,693,906원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민구

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 24일

* 확정일자: 2020년 05월 22일

* 배당신고일자: 2024년 07월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을7) 등기되어 있으나, 말소기준권리인 을6 근저당권보다 후순위이며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

* 인근 '정안빌라'(대전 서구 용문동 221-5, 1991년 건축)의 최근 실거래가 정보에 따르면,

* 2026년 7월 5일, 50.73㎡ (약 15.35평) 연립 주택이 220,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 53.44㎡ (약 16.17평) 다세대 주택이 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 위 비교 대상 물건들은 본 물건(39.13㎡, 약 11.84평)보다 면적이 더 넓습니다.

* 최근 거래 단가(약 433만원~467만원/㎡)를 적용하여 본 물건의 면적(39.13㎡)에 환산하면, 시세는 약 168,259,000원 ~ 183,911,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 비교:

* 본 물건의 감정가는 78,000,000원입니다.

* 이는 최근 파악된 주변 시세(약 1.68억 ~ 1.84억 원)보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가와 실거래가 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 경매 시 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

* 주변 상업 시설 및 편의시설:

* 롯데백화점, 각종 병원, 은행, 재래시장, 대형마트 등 생활 편의시설이 도보 또는 근거리 이동으로 이용 가능합니다.

* 주변에 다양한 식당, 카페 등 상업시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통:

* 용문역(지하철 1호선)과 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 이용 시에도 주요 간선도로로의 접근성이 좋습니다.

* 교육:

* 인근에 백운초등학교 등 학교가 위치하고 있으며, 대전 서부 교육지원청 관내 교육 시설 이용이 가능합니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 지역 내에 요리, 양식 학원 등 다양한 교육 기관이 있습니다.

* 편의시설:

* 롯데백화점, 재래시장, 대형마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 갑천 천변 산책로 등 여가 및 휴식 공간 이용이 편리합니다.

* 기타:

* 대전 서구 평생학습관 등 교육 문화 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대한 여러 건의 경매 절차가 진행 중이거나, 공동 담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 3.4억 원에 달하여, 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

* 혐오시설 존재 가능성: 주변 지역에서 하수처리장, 쓰레기 소각 시설 등 혐오시설 이전 또는 설치에 대한 주민 반대 및 갈등 사례가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. (정확한 혐오시설 유무는 현장 확인 및 상세 지도 검색 필요)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 위치한 다세대주택 101호입니다. 경매 감정가는 78,000,000원이지만, 인근 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 현재 시세는 약 1억 6천 8백만원에서 1억 8천 4백만원 사이로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 약 2배 이상의 시세 차이를 보여, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 강민구 씨 또한 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 상태입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주거 환경도 양호한 편입니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점, 건물 노후화 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 감정가 대비 높은 시세, 인수 부담 없는 권리 관계 등을 고려할 때 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 시세 차익 기대: 감정가(7,800만원) 대비 현 시세(약 1.68억 ~ 1.84억 원)의 괴리가 매우 커, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 높은 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 용문동 지역은 대중교통 이용이 편리하고, 롯데백화점, 재래시장 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 경쟁이 치열하지 않다면 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 물건을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 현재 파악된 주변 시세, 감정가, 그리고 고려해야 할 잠재적 리스크를 종합적으로 검토하여 산정합니다.

* 시세 기반 추정가: 약 168,000,000원 ~ 184,000,000원

* 감정가: 78,000,000원

권리 인수 부담이 전혀 없으며, 시세와 감정가의 차이가 현저하므로, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 시장 가치에 근접한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

(인수 보증금 합계 0원 제외)

실제 입찰가는 경매 당일 현장 상황, 경쟁 정도, 물건의 실제 상태(내부 확인 필수) 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.