나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502636 [1] 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 9동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 ""중리네거리"" 동측 인근에 위치하는 신동아아파트 제9동 제15층 제1501호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제15층 제1501호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형으로서 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남서측의 포장도로을 통해 출입하며 단지내 도로 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 ""용전동 1외 10필지""에 소재하는 것으로 표기되어 있으나, 토지 합병으로 인해 현황 ""용전동 1, 6-2번지""에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 탐문조사 등을 통해 유사평형 아파트의 평균적인
이용상황 등을 고려하였는 바 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502636 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 9동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

건물면적: 111.69㎡ (약 33.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 재매각

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "중리네거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함. 아파트단지는 남서측의 포장도로를 통해 출입하며 단지 내 도로 사정도 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역임.

2.4. 건물구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1501호임.

외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 붙임 등으로 마감되었음. 창호는 샷시 창호를 사용함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2019년 9월 27일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권이며, 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 개요 상 특이사항 없음.

3.2. 등기부 요약 (채권 총액)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 후 여러 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 최종 등기부채권 총액은 255,141,836원임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임이 미상인 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 주택지대에 속해 있으며, 주변으로 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 신동아

주소: 대전광역시 동구 용전동 1 신동아

사용승인일: 1990년 9월 27일

총 동수: 13동

총 세대수: 914세대

해당 호실: 9동 15층 1501호

최고층: 15층

주차대수: 총 700대 (지상 6대, 지하 31대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 편의시설 및 주거 여건

단지 내 기본적인 복리시설이 갖추어져 있으며, 주변 주택지대의 특성상 주거 환경은 비교적 안정적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 절차 관련

본 건은 중복사건이며 재매각 대상이므로, 경매 절차가 다소 복잡하거나 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 법적 권리 및 명도

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 점을 유의해야 함.

6.3. 공부상 차이

등기사항전부증명서 및 제시목록 상 "용전동 1 외 10필지"에 소재하는 것으로 표기되었으나, 토지 합병으로 현황은 "용전동 1, 6-2번지"에 소재함. 이는 토지 합병으로 인한 것으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 확인이 필요함.

6.4. 채권액 규모

등기부채권 총액이 255,141,836원으로 감정가 312,000,000원에 비해 높은 편에 속하므로, 낙찰 후 부담할 채권액 및 권리 관계를 면밀히 재확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치한 신동아아파트 15층 아파트로, 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 1990년에 사용 승인되어 연식이 있으나, 전반적인 아파트 단지로서의 기능은 유지하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 채무는 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상으로 명도 관련 리스크가 존재하며, 재매각 및 중복 사건이라는 점도 고려해야 합니다.

최근 유사 면적의 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있으나, 감정가와 비교하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 동구 내 준수한 주거 입지: 지역 내 실수요자들의 관심을 받을 수 있는 위치임.

* 재매각으로 인한 기회: 유찰 또는 재매각으로 인해 최저매각가격이 조정될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

* 고층 위치: 15층의 고층으로 일조 및 조망권이 비교적 유리할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 건물면적은 111.69㎡ (약 33.79평)입니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보에는 전용면적 67.64㎡ (약 17,100~17,200만원) 및 84.56㎡ (약 20,300만원) 사례가 포함되어 있습니다.

본 건의 111.69㎡ 면적은 해당 시세 정보에 제시된 면적보다 크므로, 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 111.69㎡ 면적이 분양면적일 경우, 전용면적은 약 85㎡ 내외로 추정되며, 이는 84.56㎡ 거래 사례와 유사한 수준의 시세 (약 20,300만원 내외)를 적용해 볼 수 있습니다.

그러나 해당 면적의 아파트가 더 넓은 공간을 제공함을 감안하면, 가격 또한 상승할 여지가 있습니다.

전용면적 84.56㎡의 단위면적당 가격(약 240만원/㎡)을 적용하여 111.69㎡의 잠재적 가치를 추정하면 약 268,000,000원에 이를 수 있습니다.

감정가 312,000,000원과 비교할 때, 시세 데이터상으로 감정가보다는 낮은 수준의 가격대가 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 312,000,000원

시세 분석을 통한 추정치: 약 203,000,000원 ~ 268,000,000원 (면적 및 시세 적용 방식에 따라 변동)

재매각이라는 점과 명도 리스크 등을 고려하여, 감정가의 약 80~85% 수준을 보수적으로 책정하는 것이 합리적입니다.

보수적 관점에서 예상 입찰가는 약 255,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가 대비 약 81.7% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.