나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502639 [1] 세종특별자치시 연기면 눌왕리 산98-5 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502639 [1] 세종특별자치시 연기면 눌왕리 산98-5 임야 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2025타경502639 | 소재지: 세종특별자치시 연기면 눌왕리 산98-5 | 감정가: 629,145,000원 | 최저가: 440,401,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2025타경502639 (1)입니다.

소재지는 세종특별자치시 연기면 눌왕리 산98-5이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 629,145,000원으로 책정되었습니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 6,355.00제곱미터 (약 1,922.39평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 세종특별자치시 연기면 눌왕리 소재 수왕초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 자연 입목이 자생하는 임지입니다.

임지 하단부로는 전, 답 등 산간 농지와 농가주택 등이 산재하는 지역입니다.

본건 인근까지 소형 차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 제한사항

본건 토지는 사다리형의 급경사 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

가장 큰 현황상 특징은 도로에 접하지 않은 맹지라는 점입니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 있습니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건이며 소유자와 채무자는 신OO으로 동일합니다.

가장 중요한 권리상 특이사항은 분묘기지권의 존재 가능성 및 맹지라는 점입니다.

감정평가서에 따르면 연접지와 연계하여 분묘가 소재하고 있어 향후 분묘 처리(이장) 문제가 발생할 수 있으며, 이와 관련하여 분묘기지권이 성립한다면 매수인이 이를 인수해야 할 리스크가 있습니다.

2.4. 상권 분석

본건은 자연림 상태의 임야로 상업적인 용도로는 부적합합니다.

따라서 상권 분석보다는 장기적인 토지 가치 상승 또는 특정 목적(예: 보전 또는 임업용) 투자의 관점에서 접근해야 합니다.

2.5. 생활 정보

인근에 수왕초등학교가 있으나, 임야로서 직접적인 생활 편의시설과의 연계성은 낮습니다.

주변은 산간 농지와 농가주택이 산재하는 전형적인 외곽 지역입니다.

혐오시설 유무는 제시된 정보만으로는 확인이 불가능합니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 맹지라는 점입니다.

토지 이용을 위해서는 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(도로 지분 매입 또는 사용 승낙)가 필수적이며, 이에 막대한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

다음으로 분묘기지권 리스크입니다.

연접지와 연계하여 분묘가 소재하며, 만약 분묘기지권이 인정될 경우 매수인이 해당 분묘의 철거나 이장을 강제할 수 없거나, 이장 비용에 대해 별도로 협의해야 하는 법률적, 비용적 리스크가 있습니다.

또한 토지이용계획상 보전관리지역 및 준보전산지 등의 제한으로 인해 건축 행위 및 용도 변경에 큰 제약이 따르므로 개발이 매우 까다롭습니다.

급경사 토지 형태는 토목 비용을 증가시키는 요인입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 외곽에 위치한 보전 관리지역의 임야로, 맹지 문제와 분묘기지권 문제라는 치명적인 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다.

이러한 리스크로 인해 일반적인 실수요자나 단기 투자자에게는 적합하지 않습니다.

다만, 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰이 거듭되어 진입로 확보 및 분묘 문제를 해결할 수 있는 여력을 갖춘 전문 투자자에게는 토지 면적(약 1,922평) 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

진입로 확보 및 분묘 문제 해결 능력: 인근 토지 소유자와의 원활한 협의 능력이나, 장기간의 법적/비용적 리스크를 감당할 수 있는 전문 투자자에게 유리합니다.

장기 보유 관점: 보전 지역 특성상 단기 개발은 어렵고, 세종시 외곽 토지의 장기적인 가치 상승을 기대하는 관점으로 접근해야 합니다.

대면적 저가 매수: 6,355.00제곱미터에 달하는 대면적 임야를 낮은 가격에 확보할 기회입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계