나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3593 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 475-5 등마루아파트 상가동 상가호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 ""대전새여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""등마루아파트"" 제상가동 제상가호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다세대주택 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 현황 경사지붕 지하1층 지상2층 건내 상가호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

등기사항전부증명서상 용도는 ""근린생활시설""임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단지의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지외곽으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[475-5, 475-16] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석봉C 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-04-28)(소로1-석봉3)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(1971-07-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역).

[496-3] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석봉C 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-04-28)(소로1-석봉3)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역).

[496-4] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석봉C 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-04-28)(소로1-석봉3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-209)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역).




[497-2, 498-2] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석봉C 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역).

[497-3] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석봉C 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-209)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

사용승인을 득하지 못하여 집합건축물대장에 등재되지 아니한 상태임
본건 지하층에 일부 누수현상이 있는 것으로 탐문조사됨
이 사건 부동산 관련하여 원고 원창등마루아파트입주자대표회의, 피고 정수용(소유자)인 토지인도 등 사건의 확정판결(대전지방법원 2024가단2675, 원고일부승)이 있음(2026. 4. 20.정정‧변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경3593 (1) 사건으로, 대전광역시 대덕구 석봉동 475-5 등마루아파트 상가동 상가호에 위치한 근린시설 물건입니다. 감정가는 280,000,000원이며, 토지 면적은 131.50㎡(약 39.78평), 건물 면적은 232.00㎡(약 70.18평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 "대전새여울초등학교" 북동측 인근에 위치한 등마루아파트 상가동 내 상가호입니다. 주위로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독·다세대주택 및 근린공원 등이 분포하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 속한 토지는 7필지로 구성되어 있으며, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽으로 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 본건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(석봉C 존치관리구역, 신탄진재정비촉진지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(새여울초), 재정비촉진지구, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역) 등의 규제를 받고 있습니다. 신탄진재정비촉진지구는 2007년경 지정되었으며, 일부 구역은 해제되거나 변경되는 과정을 거쳐 현재 사업이 추진되거나 존치관리구역으로 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 을7, 한성저축은행 근저당권(2020-06-19)입니다. 본 경매로 인해 을7, 을8, 을10, 을14 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 또한, 임의경매개시결정(갑24, 갑25) 역시 말소될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 418,000,000원입니다.

인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 유

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-08-03

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음.

* 임차인: 윤

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-30

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음.

* 임차인: 정 (소유자)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-09-28

대항력: 없음

권리분석: 소유자이므로 임차인으로 볼 수 없음.

* 임차인: 주식회사영우개발

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-15

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음.

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력도 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 없는 경우에도, 추후 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 소유권 이전 후 발생할 수 있는 문제에 주의가 필요합니다.

추가적으로, 본건 부동산 관련하여 원고 원창등마루아파트입주자대표회의, 피고 정수용(소유자) 간의 토지인도 등 사건에 대한 확정판결(대전지방법원 2024가단2675, 원고일부승)이 존재합니다 [2026. 4. 20. 정정‧변경]. 이는 낙찰 후 토지 사용 권한과 관련하여 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내 상가에 위치하여, 단지 내 고정적인 수요를 기반으로 합니다. 인근에 근린생활시설, 주택가, 그리고 대전새여울초등학교가 있어 유동 인구 확보에 유리합니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 상권의 변화 및 성장이 기대될 수 있습니다. 주변 근린상가들과의 경쟁은 불가피하나, 아파트 단지 내 상가로서 일정 부분 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 대전새여울초등학교와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 및 주변 근린상가 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 금강로하스산호빛공원 등이 인근에 위치하여 여가 활동을 위한 접근성도 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 다음과 같은 중대한 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 건축물 미등재: 사용승인을 득하지 못하여 집합건축물대장에 등재되지 않은 상태입니다. 이는 법적으로 건물의 합법성을 인정받기 어렵게 하며, 향후 건물 사용 및 관리에 있어 심각한 제약이 발생할 수 있는 중대한 하자입니다.

* 누수 현상: 지하층 일부에 누수 현상이 탐문 조사되었습니다. 이는 건물 유지 보수에 상당한 비용 발생을 초래할 수 있습니다.

* 토지인도 관련 판결: 원창등마루아파트입주자대표회의와 소유자 정수용 간의 토지인도 관련 확정판결이 존재합니다. 이는 낙찰자가 토지 사용 권한과 관련하여 분쟁에 휘말릴 가능성을 내포하고 있습니다.

* 재정비촉진지구: 중복 사건으로 분류되며 재정비촉진지구에 속해 있어, 향후 재개발 또는 재건축 사업 추진 시 건물의 가치 변동성이 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전광역시 대덕구 석봉동에 위치한 본 상가 건물은 아파트 단지 내 입지로 배후 수요가 예상된다는 장점이 있습니다. 그러나 사용승인을 받지 못해 건축물대장에 등재되지 않은 건물이라는 점, 지하층 누수, 토지인도 관련 소송 판결 등 다수의 중대한 하자와 권리상 위험 요소를 복합적으로 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 면밀한 분석이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신탄진 재정비촉진지구 개발 잠재력: 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승의 가능성이 존재합니다.

* 아파트 단지 내 상가의 고정 수요: 단지 내 거주민을 대상으로 하는 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* (리스크 해소 시) 저평가 가능성: 현재 감정가 수준에서, 언급된 중대한 리스크들을 해결하거나 관리할 수 있다면 잠재적 가치 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

본건은 건축물 미등재, 누수, 토지인도 관련 소송 판결 등 중대한 하자 및 법률적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 특히 사용승인을 받지 못해 집합건축물대장에 등재되지 않은 점은 법적인 건물 효용성을 심각하게 저해하는 요인입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 산정이 불가피합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 구체적인 하자 보수 비용 산출, 향후 재정비촉진지구 개발 계획에 따른 구체적인 사업성 검토, 토지 사용권 관련 분쟁 가능성에 대한 법률적 자문 등이 선행되어야 합니다.

제시된 정보만을 바탕으로 볼 때, 감정가의 50%~60% 수준에서의 입찰가 고려가 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 168,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.