나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3577 [1] 세종특별자치시 금남면 호탄리 114-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.06.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 호탄리 소재 ""호탄리 마을회관"" 남서측 및 남동측 일대에 위치하며, 주위는 음식점, 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형의 완경사지 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중
기호(3)는 삼각형의 완경사지 토지로서 현황 도로로 이용 중
기호(4)는 부정형의 완경사지 토지로서 인근 카페의 조경지 등으로 이용 중
기호(5)는 부정형의 완경사지 토지로서 법면 및 인근 카페의 조경지 일부 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1)은 동측으로 포장된 도로에 접하여 차량진출입 가능하며, 기호(3)은 현황 도로이며,
기호(4),(5)는 지적도상 맹지이나 기호(4)는 남서측으로 포장된 도로에 접하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)도시지역 , 제1종일반주거지역 , 주거용지 , 지구단위계획구역(동창지구) , 소로3류
(폭 8m 미만)(소로3-동4호선~금남면 호탄리 110-1)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(3)도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동창지구) , 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-동4호선~금남면 호탄리 110-1),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
(4)도시지역 , 보전녹지지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
(5)도시지역 , 보전녹지지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지
<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(3)은 지목 ""임야""이나 현황 ""도로""로 이용 중이며, 기호(4),(5)는 지목 ""전"",""임야""이나 현황 인접 카페의 조경지, 법면 및 조경지 일부 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임
2)본건의 위치 등은 지적경계가 명확하지 않아 목측에 의한 것으로 정확한 경계 등은 별도의 측량을 요함

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로서,

외 벽 : 노출콘크리트 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 노출콘크리트, 내부인테리어 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

지1층 : 주차장 등
1층~3층 : 근린생활시설(사무소 등)로 이용 중임.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기타 설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.
2)본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였는바, 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 옥탑계단실, 태양광설비, 화단, 기타 시설물 등은 분리가 용이하지 않음에 토지, 건물에 포함하여 평가함
- 목록 1은 근린생활시설의 건부지로 이용 중
- 목록 3은 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

대전지방법원 2025타경3577 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 소재지는 세종특별자치시 금남면 호탄리 114-1번지입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 근린시설입니다. 감정평가액은 2,421,343,600원입니다.

토지 면적은 총 595.00㎡ (약 180.00평)이며, 건물 면적은 820.48㎡ (약 248.23평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 북대전농업협동조합입니다.

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 금남면 호탄리 소재 "호탄리 마을회관" 남서측 및 남동측 일대에 위치하며, 주위는 음식점, 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 농촌지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통(버스 노선 및 배차 간격)을 고려할 때 교통상황은 보통입니다.

토지 기호(1)은 부정형의 완경사지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측으로 포장된 도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다. 기호(3)은 삼각형의 완경사지로 현황 도로로 이용 중입니다. 기호(4)와 (5)는 부정형의 완경사지로, 지적도상 맹지이나 기호(4)는 남서측 포장도로에 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건 일부 필지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동창지구)으로 지정되어 있으며, 일부는 보전녹지지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

소유권 이전 내역상, 말소기준권리인 북대전농업협동조합의 근저당권(2023년 5월 31일, 18억원)보다 선순위 권리는 없습니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,800,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김동섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 25일, 대항력 있음.

금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 보증금/차임에 대한 실제 관계는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 반드시 필요합니다.

* 주식회사씨앤조이: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024년 9월 11일, 확정일자 2025년 8월 18일, 배당신고일자 2025년 8월 13일, 대항력 없음.

대항력 없는 임차인이므로 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 금남면 호탄리는 근교 농촌지역에 해당하며, 주위로 다양한 업종의 근린생활시설, 음식점, 주택 등이 혼재하고 있습니다. 본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 지1층은 주차장, 1층부터 3층까지는 사무실 등 근린생활시설로 활용되고 있습니다.

인근 지역의 상가 임대 시세는 정확한 비교 대상이 온라인상으로 부족하나, 유사 물건의 경우 월 임대료가 약 150만원에서 300만원 범위로 형성될 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세이며, 본건의 실제 가치는 현장 조사 및 상권 특성 분석을 통해 재확인해야 합니다.

동창지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 계획적인 개발과 기반 시설 확충을 통한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 호탄리 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 주변의 소규모 상가 및 시설을 통해 이용 가능합니다. 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 차량 이동이 필요한 근접 도시 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김동섭: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 공부와의 차이: 기호(3) 토지는 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 기호(4), (5) 토지는 지목이 '전', '임야'이나 현황은 인접 카페의 조경지, 법면 등으로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 목측에 의한 것으로 정확한 경계는 별도 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 가축사육제한구역, 보전녹지지역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건이 다른 채무와 공동 담보로 설정되어 있는 경우, 경매 진행 여부 및 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 세종시 금남면의 근린생활시설로, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 장기적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 감정가 대비 권리관계가 명확하고, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용도가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인에 대한 추가적인 조사와 토지 공부와의 차이에 대한 명확한 파악이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 지구단위계획구역 지정으로 인한 계획적인 개발 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 활용도 증대.

* 근린생활시설로서의 안정적인 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,421,343,600원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 상권 분석, 임대수익률 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 현 시점에서 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 산정하기 어려우나, 감정가는 시장 가치를 반영하는 중요한 기준이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.