나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10131 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 278-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 소재 ""양수리1구마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 중소규모의 공장이 혼재함.

교통상황

본건 북측 인근 마암로가 인근 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 10분 거리에 옥천역 및 옥천I.C가 소재함.

형태 및 이용상태

""일련번호(1) : 인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임.
일련번호(3, 4) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.""

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 접한 일련번호(3, 4) 토지가 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 3, 4) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

""일련번호(2) : 경량철골구조 판넬지붕위슁글지붕 단층 건물로,
외벽 : 싸이딩판넬
내벽 : 벽지, 타일
바닥 : 장판, 타일
천장 : 천장지
창호 : 하이새시이중창호.""
""일련번호(2-1) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
외벽 : 치장벽돌
내벽 : 벽지, 타일
바닥 : 강화마루, 타일
천장 : 천장지
창호 : 하이새시이중창호.""

이용상태

일련번호(2) : 단독주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)으로 이용중임.
일련번호(2-1) : 단독주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2, 2-1) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별도의 임대없이 소유자가 거주중인 것으로 탐문되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 278-5에 소재한 단독주택입니다. 사건번호는 영동지원 2025타경10131 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 260,956,240원입니다.

* 토지 면적: 594.00㎡ (약 179.7평)

* 건물 면적: 146.08㎡ (약 44.2평)

* 건물 제시외 면적: 77.10㎡ (약 23.3평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (일괄매각. 제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유한회사

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 소재 ""양수리1구마을회관"" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 전, 답 등 농경지와 단독주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 북측 인근 마암로를 통해 인근 간선도로와 연계되어 있으며, 차량으로 약 10분 거리에 옥천역 및 옥천IC가 소재하여 지역 이동이 용이합니다.

* 도로: 물건지 서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 이원새마을금고의 근저당권(2024.09.25.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 이원새마을금고 근저당 (2024.09.25. 접수, 130,000,000원)

* 기타 권리: 소유권 이전, 가압류(현대카드), 강제경매(유한회사) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 감정평가서상 소유자가 거주 중인 것으로 탐문되었으나, 입찰 전 임대차 관계는 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택으로, 주변에 농경지와 주거지, 소규모 공장이 혼재된 지역입니다. 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있는 생활권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 옥천역 및 옥천IC 접근성이 양호합니다.

* 주변환경: 농경지가 인접하여 전원적인 분위기를 느낄 수 있으며, 단독주택 위주의 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 마을회관 등 지역 기반 시설이 존재하나, 상세 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경계 불분명: 토지의 인접지와 경계가 불분명하여 별도 측량이 필요합니다. 이는 정확한 경계 확인 및 향후 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2009년 건축되어 약 15년 경과되었으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 내 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 주택 및 제시외 건물이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 최근 인근 다세대 주택의 매매 사례를 볼 때, 지역 부동산 시장은 상승세를 보이고 있으나, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 권리상 특이사항은 없으나, 토지 경계 불분명에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 594.00㎡(약 179.7평)의 넓은 토지는 향후 증축이나 추가 개발 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지 및 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도 명도 이슈가 적을 수 있습니다.

* 지역 내 성장 잠재력: 옥천군 지역 개발 계획 및 인근 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 주변 연립/다세대 주택의 매매가(2026년 4월, 70.575㎡ 기준 126,000,000원)는 약 1.79백만원/㎡로, 이는 지역 내 부동산 시세의 상승 추세를 반영합니다.

그러나 본건은 단독주택이며, 약 15년 된 건물과 함께 넓은 토지를 포함하고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정평가액은 260,956,240원이며, 이는 건물의 현재 가치와 토지 가치를 종합적으로 고려한 금액입니다.

가장 큰 리스크인 토지 경계 불분명 문제를 고려하고, 일반적인 경매 물건 낙찰률을 감안할 때, 감정평가액 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 221,812,800원 ~ 234,908,430원 (감정가의 약 85% ~ 95%)

이는 단지 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 등기부등본 및 건축물대장 등 권리관계 재확인, 입찰 직전 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 본 보고서 작성 시점에 외부 검색을 통한 주변 혐오시설 정보는 확인할 수 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.