나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1159 [1] 충청북도 충주시 수안보면 온천리 235-26 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 수안보면 온천리 소재 ""수안보파출소"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 온천지구내 후면상가 지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 면소재지내에 위치하여 제반 교통상황 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(수안보온천지구)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지1층/지상4층건으로서,
외벽: 대리석 및 현무암 돌붙임, 타일, 페인팅 등 마감
내벽: 페인팅 및 타일 등 마감
바닥: 화강석물갈기, 에폭시 및 타일 등 마감
창호: 샤시창호 마감임.

이용상태

근린생활시설로 기준시점 현재 폐문부재로 내부확인 못 하였으나, 공실로 탐문되었음.
지1층: 주차장, 다방으로 이용중임.임.
1층: 점포, 게임제공업소로 이용중임.
2층: 음식점으로 이용중임.
3층: 무도장으로 이용중임.
4층: 당구장, 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 기본적인 급·배수설비, 일부 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1. ~1-3. 포함
공매 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경1159 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청주중부신용협동조합 (신청)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 1,199,341,170원

* 특이사항: 공동담보, 공매 중

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 1-1 ~ 1-3 포함.

1.2. 토지 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 수안면 온천리 235-26

* 면적: 474.00㎡ (약 143.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 이용상태: 상업용 건부지, 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지

1.3. 건물 현황

* 건물면적: 1752.49㎡ (약 530.13평) (지하 1층, 지상 4층)

* 건물 제시외면적: 73.80㎡ (약 22.32평)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕

* 이용상태: 근린생활시설 (기준시점 현재 폐문부재로 내부 확인 불가, 공실로 탐문됨)

* 지1층: 주차장, 다방

* 1층: 점포, 게임제공업소

* 2층: 음식점

* 3층: 무도장

* 4층: 당구장, 사무실

* 설비내역: 위생설비, 기본적인 급·배수설비, 일부 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등 구비.

1.4. 감정평가 요약

* 총 감정가: 1,199,341,170원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 수안면 온천리 소재 "수안보파출소" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 온천지구내 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 면소재지 내에 위치하여 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역), 온천지구(수안보온천지구)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을9: 2020-11-30 접수, 청주중부신용협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 을16: 2021-06-23 접수, 청주중부신용협동조합 근저당권

* 갑16: 2022-12-08 접수, 김영학 가압류

* 갑17: 2024-01-09 접수, 충주시 압류

* 갑18: 2024-01-18 접수, 동청주세무서장 압류

* 갑19: 2025-06-11 접수, 청주중부신용협동조합 임의경매 개시 결정

* 등기부 채권 총액 (확인된 금액 기준): 약 805,000,000원

3.2. 말소기준권리

* 2020년 11월 30일 접수된 청주중부신용협동조합의 근저당권 (을9)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 보증금이 없는 임차인이거나 대항력 없는 임차인일 가능성이 있습니다. 또는 정보 누락의 가능성도 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

* 본건은 온천지구 내 후면 상가 지대에 위치하며, 주위에는 단독주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 건물 내부로는 다방, 점포, 게임제공업소, 음식점, 무도장, 당구장, 사무실 등 다양한 근린생활시설 용도로 이용되었거나 이용 가능한 환경입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 수안보 온천지구라는 관광 특수성을 바탕으로 관광객 대상 상권 활성화 잠재력을 가집니다.

* 후면 상가 지대라는 점과 현재 건물이 공실 추정 상태임을 고려할 때, 추가적인 상권 분석 및 활성화 방안 모색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 면소재지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 온천지구라는 특성상 관광객을 위한 편의시설이 발달해 있습니다.

* 주변 공공시설로는 수안보파출소가 인근에 위치합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건명세서 특이사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(1-1 ~ 1-3)도 포함됩니다.

* 현재 공매 진행 중인 물건입니다.

6.2. 공부와의 차이

* 토지 및 건축물대장과의 차이는 없습니다.

6.3. 기타 참고사항

* 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 확인되었습니다.

* 건물 내부 확인이 불가하며, 공실로 추정됩니다. 이는 명도 및 임대 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

* 충주 수안보 온천지구 내 일반상업지역에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 건물은 공실로 추정되며 내부 확인이 불가하고 임대 관련 정보도 미상입니다. 공동담보로 진행되는 임의경매 물건으로, 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없습니다. 수안보 온천지구라는 입지적 장점과 함께, 후면 상가 지대라는 점, 현재 공실 상태는 향후 활용 방안 및 수익성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수안보 온천지구의 관광 및 지역 상권 잠재력 활용 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 전체 부동산 확보 용이.

* 말소기준권리 확인 시 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음.

* 다양한 근린생활시설 용도로의 개발 및 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 감정가는 1,199,341,170원이며, 등기부상 채권 총액은 약 805,000,000원입니다.

* 낙찰 후 예상 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 명도 용이성, 공실 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 고려할 사항이 아닙니다.

* 적정 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.