나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30592 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 산 8-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1 내지 4 : 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 "월암마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재되는 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨. 대상물건5 : 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 "주덕농공단지" 남동측 인근의 토지로서 주위는 농경지가 주를 이루는 순수 농경지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1 내지 5 : 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 대체로 부정형의 평지로서 지목은 답이나 과수원으로 이용중임. 대상물건2 : 대체로 부정형의 평지로서 지목은 답이나 전으로 이용중임. 대상물건3 : 대체로 부정형의 완경사지로서 지목은 전이나 현황 잡종지(주거기타 : 주거용 건물의 마당 등)으로 이용중임. 대상물건4 : 대체로 부정형토지로서 하단부는 완경사 중단 및 상단부는 급경사지로서 하단부는 주거기타(주거용 건부지 등), 중단부 및 상단부는 조림(느티나무, 층층나무 묘목 식재)으로 이용중임. 대상물거5 : 대체로 사다리형의 평지로 전(비닐하우스)으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건1 : 2m 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함. 대상물건2 : 맹지임. 대상물건3 : 지적상 맹지이나 대상물건1 내지 4 내부에 개설된 농로를 통하여 진출입함. 대상물건4 : 지적상 맹지이나 대상물건1 내지 4 내부에 개설된 농로를 통하여 진출입함. 대상물건5 : 세로가 및 세로불의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,2,3: 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 대상물건2 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 대상물건5 : 농림지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-12-27)<농지법>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

대상물건1 : 대체로 부정형의 평지로서 지목은 답이나 과수원으로 이용중임. 대상물건2 : 대체로 부정형의 평지로서 지목은 답이나 전으로 이용중임. 대상물건3 : 대체로 부정형의 완경사지로서 지목은 전이나 현황 잡종지(주거기타 : 주거용 건물의 마당 등)으로 이용중임. 대상물건4 : 대체로 부정형토지로서 하단부는 완경사 중단 및 상단부는 급경사지로서 하단부는 주거기타(주거용 건부지 등), 중단부 및 상단부는 조림(느티나무, 왕벚나무 등 묘목 식재)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건4 지상의 제시외건물(물건) 단층 주택, 다용도실, 차양 및 데크, 차고시설 등은 군사기지 및 군사시설보호법에 저촉되는 허가를 받지 못한 물건인 바, 본 평가에서는 원가법으로 평가하였으나, 법률 규정에 의거 철거 등이 될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람. 대상물건4 토지의 평가는 지상의 허가받지 못한 제시외건물(물건) 단층 주택, 다용도실, 차양 및 데크, 차고시설의 허가 여부를 고려치 아니하고 평가하였으나, 지상 제시외건물(물건) 등이 철거될 경우 가격의 변동이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람. 대상물건4는 과거 과수원 등으로 이용중인 것으로 탐문되었으나, 기준시점 현재 대부분 벌목하고, 느티나무, 왕벚나무 등 조경수 묘목 등과 임야 하단부 입구부근에는 매실나무, 체리나무, 소나무, 전나무, 연산홍 등의 조경수가 일부 식재되어 있어 거래관행에 따라 토지와 함께 평가하였음. 대상물건4는 느티나무 350주와 왕벚나무 95주를 대상물건4와 분리하여 평가할 경우 수목(느티나무, 왕벚나무) 가격은 15,130,000원이며, 느티나무, 왕벚나무 등을 제외한 대상물건4의 가격은 185,028,000원에서 15,130,000원을 제외한 169,898,000원임. 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~3 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 1 지상의 제시외 1-1(관정) 매각 포함
-목록 1 지상의 비닐하우스, 간이 농업지자재창고, 농업기자재(물탱크 등), 소유자 미상의 블루베리 및 과실수 등 매각 제외
-목록 3 지상의 제시외 3-1(관정) 매각 포함
-목록 3 지상의 제시외 3-2(차고시설) 매각 제외
-목록 4 지상의 제시외 4-1,4-2,4~3 매각 제외
-목록 4 지상의 느티나무 350여주와 왕벚나무 95주 등 매각 제외(26.2.4.자 임차인 이무송 소유라 주장하는 권리신고서 제출)
-목록2 맹지, 목록 3,4 지적상 맹지이나 목록 1~4 내부에 개설된 농로를 통해 진출입
-목록 1 지목은 '답'이나 '과수원'으로 이용중
-목록 2 지목은 '답'이나 '전'으로 이용중
-목록 3 지목은 '전'이나 현황 '잡종지(주거기타:주거용건물의 마당 등)으로 이용중
-목록 4 부정형토지로 하단부는 완경사 중단 및 상단부는 급경사지로서 하단부는 주거기타(주거용 건부지 등), 중단부 및 상단부는 조림(느티나무, 왕벚나무 등 묘목 식재)으로 이용중
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30592 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 산 8-1

용도: 답 (현황 과수원)

토지면적: 16518.00㎡ (약 4997 평)

토지지분: 16518㎡

감정가: 421,746,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강남대부캐피탈주식회사 (등기부상 근저당권자)

토지 등기부 채권 총액: 300,000,000원

1.2. 토지 이용 현황

* 목록 1: 지목은 '답'이나 '과수원'으로 이용 중

* 목록 2: 지목은 '답'이나 '전'으로 이용 중

* 목록 3: 지목은 '전'이나 현황 '잡종지'(주거용 건물의 마당 등)으로 이용 중

* 목록 4: 부정형 토지로, 하단부는 완경사, 중단부 및 상단부는 급경사지. 하단부는 주거기타(주거용 건부지 등), 중단부 및 상단부는 조림(느티나무, 왕벚나무 등 묘목 식재)으로 이용 중.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 221.68㎡ (건물개황도 참조, 일부 목록에 제시외 구조물 존재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 "월암마을" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 대상 물건 5는 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 "주덕농공단지" 남동측 인근에 위치하며, 농경지가 주를 이루는 순수 농경지대로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨 (단, 본 보고서의 주요 대상지는 대곡리 산 8-1임).

2.2. 교통상황

* 인근에 대중교통이 운행되는 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 목록 2는 맹지이며, 목록 3, 4 또한 지적상 맹지이나, 목록 1~4 내부에 개설된 농로를 통해 진출입이 가능함.

* 목록 1은 2m 내외의 콘크리트 포장 도로에 접하며, 목록 5는 세로가 및 세로불의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

* 소유권 이전: 이형수 (1973-03-28), 유선영 (2014-12-24, 매매)

* 근저당권: 강남대부캐피탈주식회사 (2021-12-21, 금300,000,000원). 본 근저당이 말소기준권리임.

* 임의경매 개시 결정: 강남대부캐피탈주식회사 (2025-06-11, 금255,448,547원). 사건번호 2025타경30592.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 권리 신고서 제출: 임차인 이무송 (26.2.4.자)이 소유자라고 주장하는 권리신고서를 제출함. (대상 물건 4 지상)

* 임대 관계는 미상임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 명시된 지상권은 없으나, 해당 권리가 존재할 경우 매각으로 소멸되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변이 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지대로서, 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됨.

* 인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 곳으로, 대규모 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 구성될 가능성이 높음.

4.2. 인근 시설

* 가까운 편의시설로는 주덕읍 소재 관공서, 학교(주덕중학교 등), 농협 등이 있을 수 있으나, 대상 물건과의 구체적인 거리 및 접근성은 별도 확인 필요.

* 월암마을회관, 대곡저수지 등이 인근에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 지역 특성상 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필수적일 수 있음.

* 주덕농공단지가 인근에 위치하고 있으나, 이는 주로 산업 시설이므로 직접적인 생활 편의와는 거리가 있음.

5.2. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없음.

* 단, 대상 물건 4의 경우 군사기지 및 군사시설 보호법에 저촉될 수 있는 미허가 건축물이 존재하며, 이는 잠재적인 행정적 문제로 이어질 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 허가 관련

* 목록 1~3: 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있음.

* 목록 4 지상의 미허가 건축물(단층 주택, 다용도실, 차양, 데크, 차고시설 등)은 군사기지 및 군사시설 보호법 등 관련 법규에 저촉될 수 있으며, 철거 대상이 될 수 있음. 이는 감정평가액 산정 시 고려되었으나, 실제 낙찰 시 변동 가능성이 있음.

6.2. 토지 이용 및 현황

* 일부 목록(2, 3, 4)은 지적상 맹지임. 내부 농로를 통한 접근은 가능하나, 도로 관계는 면밀히 확인해야 함.

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량이 필요함.

* 공부상 지목과 현황 이용이 상이함 (답/과수원, 답/전, 전/잡종지, 부정형/주거기타+조림). 이는 추후 행정 처리 시 문제가 될 수 있음.

6.3. 매각 제외 물건

* 목록 1 지상의 비닐하우스, 간이 농업자재창고, 농업기자재(물탱크 등), 소유자 미상의 블루베리 및 과실수 등은 매각에서 제외됨.

* 목록 3 지상의 제시외 3-2(차고시설) 및 목록 4 지상의 제시외 4-1, 4-2, 4-3 등도 매각에서 제외됨.

* 목록 4 지상의 느티나무 350여주와 왕벚나무 95주 등 조경수도 매각 제외됨. 이는 낙찰자가 취득하는 권리 범위가 제한적임을 의미함.

6.4. 임차인 관련

* 임차인 이무송이 소유자임을 주장하며 권리신고서를 제출한 점은 인수 여부와 관계없이 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 주덕읍에 위치한 농지로서, 현재 과수원, 전, 잡종지, 조림지 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 감정가는 4억 2천만원대이며, 토지 면적은 약 5천평에 달합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 이무송의 소유자 주장 권리신고서 제출은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

주요 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 제출 의무, 지적상 맹지인 일부 필지, 불분명한 경계, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 그리고 특히 목록 4 지상에 존재하는 미허가 건축물과 이와 관련된 법규 저촉 가능성 등이 있습니다. 또한, 다수의 제시외 물건 및 수목 등이 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 토지 자체 및 일부 포함된 제시외 구조물에 대해서만 권리를 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 충분한 토지 면적을 활용한 농업적 목적 또는 향후 개발 가능성(토지이용계획 확인 필요).

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적.

* 인근 농로를 통한 접근 가능성으로, 맹지 리스크를 어느 정도 해소.

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 이용 상태, 향후 활용 가능성, 제시된 리스크 요인(특히 미허가 건축물 및 농지취득자격증명 등), 주변 시세, 그리고 입찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 제시된 감정가는 421,746,000원이나, 위에서 언급된 여러 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 필요한 추가 조사(경계 측량, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 미허가 건축물 처리 방안 등)를 마친 후, 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.