나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51362 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51362 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경51362
• 주소: 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호
• 감정가: 82,000,000원
• 최저가: 57,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

청주지방법원 경매5계 2025타경51362 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호 | 감정가: 82,000,000원 | 최저가: 57,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경51362 (1)이며, 소재지는 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호입니다.

용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

최초 감정가

금 82,000,000원

면적 현황

전용 면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

(참고: 오피스텔의 계약면적은 일반적으로 전용면적의 약 1.7배~2배 내외로 산정되므로, 약 56.83㎡ ~ 66.86㎡ (약 17.2평 ~ 20.2평) 내외로 추정됩니다.)

토지 면적 (대지권): 13.83㎡ (약 4.18평)

1.2. 경매 및 권리 관계 정보

경매구분: 부동산강제경매 (채권자의 강제집행에 의한 경매)

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 김OO

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 서원구 성화동의 "남양휴튼아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 집합건물, 아파트 등이 혼재된 공동 주택지대입니다.

감정평가서상 제반 주위환경은 대체로 양호하며, 사다리형의 평지 토지로서 건부지(업무시설)로 이용 중입니다.

교통 상황은 대상 물건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호한 것으로 판단됩니다.

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장된 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 물건 개요 및 현황

건물 구조

철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층입니다.

외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감 등으로 양호한 상태로 추정됩니다.

이용 상태

현재 "오피스텔"로 이용 중입니다. (주거 또는 업무용)

설비 내역

전기, 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(성화(1)지구)에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하여 개발 및 이용에 유리합니다.

특히 준주거지역은 주거와 상업 기능을 함께 수행할 수 있어 가치 상승 여력이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 안전성

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지와 건물의 소유권 취득에 있어 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 소지가 적습니다.

부동산강제경매 사건으로 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전에는 특별한 하자가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 권리관계 특이사항 및 주의사항

제시된 정보에는 별도의 특이사항 및 주의사항은 없습니다.

다만, 권리관계 분석에서 가장 중요한 임차인 현황은 "임대관계 미상"으로 기재되어 있습니다.

따라서 낙찰자는 **반드시 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 그 임대차 관계(대항력 유무)를 정확히 확인해야 합니다.** 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 인수금액이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 준주거지역으로, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 형태입니다.

주변에 대규모 아파트 단지("남양휴튼아파트" 등)가 있어 배후 수요가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임차 수요를 뒷받침하는 요인입니다.

생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 임대 목적에 적합한 입지입니다. 소규모 사무실 및 1인 가구의 주거용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 성화초등학교가 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육환경 보호를 위한 것으로, 쾌적한 주거 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 청주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 임차인 관련 리스크

앞서 언급했듯이, **임대관계 미상**이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

매수 신청 전 반드시 집행관 현황조사서, 매각물건명세서 등 관련 서류를 면밀히 검토하고, **현장 조사**를 통해 점유 관계를 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 파악해야 합니다.

5.2. 지역 환경 및 혐오시설

준주거지역/근린생활시설 혼재 지역의 특성상, 주거 전용 지역 대비 유동 인구 및 차량 통행으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

제시된 정보 및 일반적인 입지 분석상, 인근에 특정한 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)이 확인되지는 않으나, 주변 상권의 업종 구성(유흥 시설 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

청주시 서원구 성화동 소재 오피스텔 물건으로, 준주거지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

감정가가 8,200만원으로 비교적 소액 투자 물건에 해당하며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석의 난이도가 낮은 편입니다.

임대 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 투자처로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자 및 낮은 진입 장벽: 감정가 대비 1회 유찰 시 진입 장벽이 낮아집니다.

준주거지역의 잠재력: 주거와 상업 기능을 겸하는 지역으로 향후 지가 상승 및 임대 수요 확대의 가능성이 있습니다.

양호한 교통 여건: 버스정류장 인접 및 주요 도로 접합으로 교통 편의성이 우수합니다.

안정적인 수익성: 주변 아파트 단지를 배후로 하는 1인 가구 및 직장인 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계