나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51362 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 ""남양휴튼아파트"" 동측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔)이며,주위는 근린생활시설, 집합건물, 아파트 등이 소재하는 공동 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제309호로서,

외벽 : 돌붙임, 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서, 건부지(업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약12m 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 상업용지(상업업무시설용지1, 건폐율70%이하, 용적률400%이하, 높이3층이상5층이하, 인접도로변에건축한계선2M), 지구단위계획구역(성화(1)지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성화초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51362 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호

용도: 오피스텔

감정가: 82,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

토지면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.8317㎡

건물면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

건물지분: 33.4325㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 '남양휴튼아파트' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 집합건물, 아파트 등이 소재하는 공동주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제309호입니다.

외벽은 돌붙임, 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

토지는 사다리형의 평지로서 업무시설(건부지)로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 상업용지(상업업무시설용지1), 지구단위계획구역(성화(1)지구)에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역(성화초등학교, 청주교육지원청체육건강과)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-19

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 77,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-04-10

확정일자: 2019-03-04

배당신고일자: 2023-07-31

대항력: 있음

비고:

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 순위번호 5번 전세권설정등기(2019년 3월 11일 제29086호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 전세권 금액은 77,000,000원입니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사비토 (2015-02-13)

전세권설정: 김 (77,000,000원, 2019-03-11, 말소기준권리)

주택임차권: 김 (77,000,000원, 2019-04-10, 인수)

압류: 동청주세무서장, 청주시, 청주세무서장 (모두 말소)

강제경매: 김 (88,708,210원, 2025-06-10, 말소)

등기부채권 총액: 154,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건이 위치한 성화동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 위치하고 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 오피스텔의 주용도인 업무시설로서의 기능과 함께 주거용으로도 활용될 수 있는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 근린생활시설 및 공동 주택지대와의 연계성을 고려할 때, 소규모 사무실 임대 수요 또는 1인 가구 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거지 및 상업지 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (검색 결과: 성화초등학교, 성화중학교 인근에 위치하며, 주변에 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있습니다.)

5.2. 교육시설

성화초등학교, 성화중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

현재 검색 결과상 청주시 서원구 성화동 일대에 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 과거 청주/청원 통합 논의 시 혐오시설에 대한 우려가 있었으나, 현재 설치 완료되었거나 공동 사용 중인 시설이 다수이며, 추가 시설 필요성에 대한 논쟁이 있었습니다. 다만, 지역 주민들의 민원 등 부정적인 이슈가 간헐적으로 발생하고 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 전세권/임차권 77,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰가가 아닌, 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 금액이므로 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인 김 의 임대 관계에 대한 자세한 정보가 확인되지 않아, 명도 과정이나 권리 관계 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리 총액

등기부채권 총액이 154,000,000원으로, 인수되는 77,000,000원을 제외하더라도 채권 총액이 높은 편입니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 서원구 성화동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 77,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 감정가 82,000,000원 대비 인수해야 할 금액이 상당하므로, 실제 취득 원가(낙찰가 + 인수금액)가 시세보다 높지 않도록 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

청주시 서원구 성화동은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

8.2. 소형 면적

33. 43㎡ (약 10.11평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

대항력 있는 임차인의 인수 부담을 고려하여 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받는다면, 향후 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

해당 물건의 감정가는 82,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 77,000,000원입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액입니다.

따라서, 실제 매수인의 총 취득 비용은 '낙찰가 + 77,000,000원'이 됩니다.

현 시세 분석 결과, 유사한 면적의 오피스텔 실거래가 정보가 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 주변 아파트 단지의 시세(성화 남양휴튼 등)는 102㎡ 기준 4억~5억원대 형성되어 있으나, 이는 오피스텔과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

현재 제공된 정보와 인수되는 권리금액을 고려할 때, 낙찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항을 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

* 해당 물건과 유사한 면적의 오피스텔 최근 실거래가 및 현재 매물 시세.

* 명도 진행 가능성 및 예상 명도 비용.

* 추가적인 권리 분석 (예: 임차인의 배당요구 여부, 실제 대항력 유무 등).

이러한 정보가 추가 확보된다면, 총 취득 비용 (낙찰가 + 77,000,000원)이 감정가 82,000,000원 및 주변 시세를 고려했을 때 적정 수준인지 판단할 수 있습니다.

만약 추가적인 시세 확인이 어렵고, 인수되는 보증금을 감안했을 때 매우 공격적인 입찰을 고려한다면, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액 (82,000,000원 - 77,000,000원 = 5,000,000원)을 기준으로 매우 낮은 금액부터 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 상당한 위험을 수반하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

보수적 접근: 30,000,000원 ~ 50,000,000원 (총 취득 비용 107,000,000원 ~ 127,000,000원)

공격적 접근: 5,000,000원 ~ 20,000,000원 (총 취득 비용 82,000,000원 ~ 97,000,000원)

※ 위 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외한 낙찰가 기준이며, 실제 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 면밀한 현장 조사와 추가 정보 수집 후에 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.