나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20694 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 807 단계롯데아파트 3동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""치악중학교"" 서측 인근에 위치한 ""단계롯데아
파트 제3동 제4층 제403호""로서, 주위는 유사 공동주택 등이 소재하는 기존 주거지대임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교
통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제3동 제4층 제403호로서,
- 외벽 : 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
- 바닥 : 타일깔기 등 마감,
- 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

계단식으로 일부 평탄하게 조성된 완경사 유사 사다리형 토지로서, 아파트건부지 등으로 이
용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 간선도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-11-30)(단계지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20694 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 807 단계롯데아파트 3동 4층 403호

용도: 아파트

1.2. 면적 및 가치

감정가: 163,000,000원

토지면적: 54.44㎡ (약 16.47평)

토지 지분: 54.441㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.91㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 기타 기본 정보

특이사항: (정보 없음)

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하며, '치악중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 등 공동주택이 밀집한 기존 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(단계지구)에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을9 (근저당권, 오에스비저축은행, 2022-06-16)

총 채무액 (등기부채권 총액): 214,674,740원

3.2. 권리 분석 내역

* 갑6: 최헌덕 (소유권이전, 2002-06-08)

* 갑7: 최중현 (소유권이전, 2009-09-11, 매매 금90,000,000원)

* 을9: 오에스비저축은행 (근저당권, 2022-06-16, 금175,200,000원) - 말소기준권리

* 갑11: 주식회사미래크레디트대부 (가압류, 2023-06-15, 금30,899,067원) - 말소

* 갑13: 인천세무서장 (압류, 2024-10-02) - 말소

* 갑15: 원주시 (압류, 2025-02-12) - 말소

* 갑17: 오에스비저축은행 (임의경매, 2025-06-09, 142,712,841원) - 말소

* 갑18: 원주세무서장 (압류, 2025-06-25) - 말소

* 갑19: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (가압류, 2025-09-09, 금8,575,673원) - 말소

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인은 없으며, 보증금 미상의 임차인도 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (자료상 특이사항 없음).

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

단계동은 원주시의 주요 주거 지역으로, 아파트 단지가 밀집하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

단지 인근에 치악중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 일반적인 주거 지역에 필요한 상업 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (참고: 검색 결과, 주변에 볼링장, 영화관 등 상업 시설이 일부 인접해 있습니다.)

5. 생활 정보

5.1. 아파트 개요

아파트명: 롯데아파트 (단계롯데아파트)

주소: 강원특별자치도 원주시 단계동 807

사용승인일: 1993년 11월 24일

총 동수: 4개 동

총 세대수: 330세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

관리사무소 연락처: 033-745-3229

5.2. 주요 면적 정보

본 건 전용면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

전체 아파트 단지 전용면적 합계: 26764.8㎡

전체 아파트 단지 총 면적: 33102.3㎡

(주: 단지 규모의 면적 정보이며, 개별 세대 분양 면적은 자료상 불명확합니다.)

5.3. 주차 시설

아파트 내 총 주차 가능 대수: 260대 (건축물표제부 기준).

(참고: 일부 자료에서는 총 주차대수 246대, 지상 3대, 지하 11대로 명시되어 있어, 현장 확인이 필요할 수 있습니다.)

5.4. 최근 실거래 및 전월세 정보

* 매매:

* 2026년 3월 30일: 84.91㎡ (1층) - 130,000,000원

* 2026년 3월 16일: 76.54㎡ (4층) - 137,000,000원

* 2026년 2월 23일: 76.54㎡ (11층) - 155,000,000원

* 전월세:

* 2025년 11월 1일: 76.54㎡ (6층) - 보증금 1,000만원, 월세 70만원

* 2026년 3월 31일: 84.91㎡ (6층) - 보증금 9,000만원, 월세 30만원

* 2026년 3월 11일: 76.54㎡ (10층) - 보증금 1,000만원, 월세 70만원

6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일이 1993년으로 비교적 오래되어, 장기적으로 건물 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다. (참고: 일부 뉴스 기사에서는 원주 지역의 오래된 건물들이 흉물화되거나 슬럼화되는 사례가 언급되기도 합니다.)

* 명시된 임차인 현황 및 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계는 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 할 수 있습니다.

* 아파트 주차대수 정보에 일부 상이한 수치가 있어, 관리사무소 등을 통해 정확한 현황 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 단계동의 롯데아파트 3동 4층 403호로, 84.91㎡ 면적의 공동주택입니다. 준공 연도가 1993년으로 오래되었지만, 안정적인 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 2025년 6월 9일 말소기준권리인 근저당권에 의해 임의경매가 개시되었으며, 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전한 물건입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 수요가 꾸준한 지역으로 환금성이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 시세 반영 용이: 동일 면적(84.91㎡)의 최근 실거래가(2026년 3월, 1층 1.3억원)가 존재하여 가격 비교 및 분석이 용이합니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 163,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 1층): 130,000,000원 (2026년 3월)

* 본 건은 4층으로, 1층보다 선호도가 높으며 가치 상승 요인이 있습니다.

* 감정가와 실거래가, 층수 및 물건 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 1억 3천만원에서 1억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.