나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50733 [1] 강원특별자치도 홍천군 북방면 구만리 495-7 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50733 [1] 강원특별자치도 홍천군 북방면 구만리 495-7 전 경매

• 사건번호: 2025타경50733
• 주소: 강원특별자치도 홍천군 북방면 구만리 495-7
• 감정가: 3,190,000원
• 최저가: 2,233,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

춘천지방법원 경매4계 2025타경50733 | 소재지: 강원특별자치도 홍천군 북방면 구만리 495-7 | 감정가: 3,190,000원 | 최저가: 2,233,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 춘천지방법원 2025타경50733 (1)이며, 물건의 소재지는 강원특별자치도 홍천군 북방면 구만리 495-7입니다.

본 물건은 토지(전) 매각 건이며, 토지면적은 110.00㎡ (약 33.3평)입니다.

감정가는 3,190,000원이며, 소유자/채무자는 김OO, 채권자는 신OOOOO입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 '분묘'가 소재하고 있습니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 차량 접근이 불가능합니다.

매수 희망자는 **농지취득자격증명(농취증)**을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

토지 지상에는 소유자 미상의 분묘가 소재하고 있어 **분묘기지권** 성립 여부를 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 구만리 소재 "구악지" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 불가능하여 접근성이 매우 낮으며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리나 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 부정형 완경사지로 현재 분묘로 이용 중이며, 가장 큰 단점은 **지적도상 맹지**라는 점입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 곳은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농림지역으로 상권이 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설 이용은 인근 홍천읍 등으로 이동해야 하므로 매우 불편할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용은 가능하나 물건지까지의 접근성이 낮아 실질적인 생활 편의성은 매우 떨어집니다.

2.3. 혐오시설 및 환경

제시된 정보 내에 일반적인 혐오시설(예: 화장장, 폐기물 처리시설 등)에 대한 언급은 없습니다.

다만, 해당 토지는 **농림지역 및 농업진흥구역**이며, 각종 엄격한 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어 사실상 개발이나 용도 변경이 매우 제한적인 환경입니다.

3. 권리 분석 및 제한사항

3.1. 매각대상 및 감정가

매각 대상은 토지(전) 110.00㎡ (약 33.3평)이며, 건물은 존재하지 않아 토지 매각만 진행됩니다.

감정가는 평당 약 95,800원 (총 3,190,000원)으로, 맹지, 분묘 소재, 농업진흥구역 등 각종 제한사항을 반영하여 산정된 것으로 보입니다.

3.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 권리분석상 특별한 하자(말소기준권리 이하의 인수 권리)는 없을 것으로 예상되나, **물건 자체의 하자가 매우 심각**하여 주의해야 합니다.

**인수될 가능성이 있는 물건 관련 권리:**

1) 분묘기지권: 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립할 경우 토지 소유권자는 해당 분묘를 강제로 이장할 수 없게 되어 토지 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

2) 농지취득자격증명: 농지법에 따라 낙찰 후 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수 처리됩니다. 발급에 시일이 소요되므로 입찰 전 북방면사무소에 문의하여 미리 신청해야 합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

**농림지역, 농업진흥구역**으로 지정되어 있어 사실상 주택이나 일반 시설 건축은 불가능하거나 매우 어렵습니다.

매우 광범위하고 엄격한 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어 축사 등의 이용도 사실상 제한적입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

**1) 법적 리스크: 분묘기지권 성립 가능성**

- 분묘의 연고자가 나타나 분묘기지권을 주장할 경우, 토지 사용이 영구적으로 제한되어 투자 가치가 극도로 낮아질 수 있습니다.

**2) 행정적 리스크: 농지취득자격증명 미제출**

- 발급 기간을 맞추지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있으며, 농지 전용(타 용도 사용)도 농업진흥구역에 묶여 매우 어렵습니다.

**3) 물리적 리스크: 맹지 및 현황 분묘**

- 지적도상 도로가 없는 맹지이므로 건축이 불가능하며, 차량 접근이 불가능하여 현재 상태로는 어떠한 이용도 어렵습니다.

- 공부상 '전'을 '분묘'로 이용하고 있어, 향후 농지 이용을 위해서는 분묘를 처리해야 하는 추가 비용이 발생합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 매우 낮게 책정되었지만, 이는 **맹지, 분묘기지권의 위험, 농업진흥구역**이라는 세 가지 핵심적인 제한 사항이 복합적으로 작용한 결과입니다. 일반적인 토지 투자를 목적으로 하는 투자자에게는 매우 위험하고 부적합한 물건입니다. 현황상 분묘 처리 비용과 맹지 해소 비용을 고려하면 실제 투자 비용은 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

**1) 저가 매수 기회:**

- 토지 가치를 극도로 낮추는 모든 요소를 감안하여 감정가가 책정되었으므로, 향후 맹지 해소 등 토지 이용의 가능성이 열린다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

**2) 분묘 및 맹지 처리 전문가에게 적합:**

- 분묘 처리 경험이 있거나, 인근 토지 소유자와 협의를 통해 맹지 문제를 해결할 수 있는 법률 및 협상 능력을 갖춘 전문가에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

**3) 장기적 관점의 투자:**

- 단기적인 시세차익이나 개발을 기대하기 어려우며, 인근 지역의 개발 계획이나 규제 완화를 기대하는 매우 장기적인 관점의 '씨앗 투자'로 접근해야 합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계