나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101147 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""양지초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 3층 301호로서,(사용승인: 2018.06.12)
외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 및 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(안양양지초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101147 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 316,000,000원

토지면적: 40.57㎡ (약 12.27평)

건물면적: 64.39㎡ (약 19.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018.06.12)

2. 입지조건

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 주변은 양지초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

북측으로는 약 8미터, 남측으로는 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8~10m), 학교 환경보호구역(안양양지초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 대한 유해 시설(혐오시설) 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

을구 1번 임차권등기: 남승호

- 보증금: 261,000,000원

- 전입일자: 2022년 4월 6일

- 확정일자: 2022년 1월 23일

- 대항력: 있음

- 말소 여부: 인수 (매수인에게 승계됨)

- 참고: 임대차보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남승호

- 보증금: 261,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-04-06

- 확정일자: 2022-01-23

- 배당신고일자: 2024-03-29

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 보증금 261,000,000원

* 임차인: 강다슬

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-07-22

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고: (정보 없음)

집합건물 등기부 요약:

- 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2020-02-14)

- 권리종류: 소유권이전 (갑4, 2020-03-13, 매매)

- 권리종류: 주택임차권 (을1, 2024-03-29, 남승호, 261,000,000원, 인수)

- 권리종류: 가압류 (갑5, 2022-12-28, 주택도시보증공사, 403,000,000원, 말소기준권리)

- 권리종류: 가압류 (갑6, 2023-06-14, 중국인, 40,000,000원, 말소)

- 권리종류: 압류 (갑7, 2024-08-09, 노원세무서장, 말소)

- 권리종류: 강제경매 (갑8, 2025-06-09, 한국주택금융공사, 297,176,400원, 말소)

- 등기부채권 총액: 704,000,000원

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식(2017년식)의 다세대주택(다온빌리지)은 전용면적 39.04㎡ 기준 2억 3,500만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 602만원/㎡ 수준입니다.

본 물건은 전용면적 64.39㎡로, 최신 건축 연도(2018년)와 유사한 시세 적용 시 약 3억 8,800만원 이상의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

감정가는 3억 1,600만원으로, 비교적 보수적으로 책정되었거나, 대항력 있는 임차인 존재를 반영한 것으로 보입니다.

단, 제공된 최근 매매 정보 중 건축 연도가 오래된(1991년, 2003년) 물건들은 면적당 시세가 270만원~300만원 수준으로, 본 물건과는 시세 차이가 존재합니다. 따라서 유사 연식의 신축 빌라 시세를 참고하는 것이 더 적합합니다.

5. 생활정보

본 건은 양지초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2018년 6월 12일입니다.

기본적인 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주거용으로 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 구성된 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 남승호의 보증금 261,000,000원입니다.

이 보증금은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 본 건의 총 지출액을 상당히 증가시키는 요인이 됩니다.

임차인 남승호는 배당 신고를 하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 반드시 확인이 필요합니다.

채권자(한OOOOOOO) 외 다수의 가압류, 압류 채권이 존재하나, 이는 말소기준권리 하의 권리들이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 안양시 만안구 지역의 신축 다세대 주택으로서 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 2억 6천 1백만원이라는 높은 금액의 임차인 보증금이 매수인에게 인수된다는 점은 투자 결정에 매우 중요한 고려사항입니다.

이 인수 보증금으로 인해 실제 투자 비용이 높아지므로, 낙찰 후 예상되는 총 지출액과 물건의 미래 가치를 신중하게 비교 분석해야 합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금이라는 명확한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 향후 상품성 및 관리 용이성이 기대됩니다.

양지초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

물건의 시장 가치 대비 인수 보증금으로 인한 잠재적 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금 261,000,000원을 제외하고 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 인근 유사 신축 다세대주택의 거래 사례(약 602만원/㎡)를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 약 3억 8,800만원으로 추정할 수 있습니다.

이에 따라, 실제 매수인이 취득하게 될 지분 가치(Equity Value)는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액입니다.

추정 시장가치: 약 387,914,000원

인수 보증금: 261,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 (추정 시장가치 - 인수 보증금)으로 계산하면 약 126,914,000원이 됩니다.

예상 입찰가: 약 127,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 물건의 시장 가치, 인수 보증금, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정한 수치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 총 지출액은 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액(약 388,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.