나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101153 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 973-35 청명해오름 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘양지초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 동유형의 공동주택이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 203호로서,
외벽: 외장용석재 붙임 및 벽돌 붙임 마감등,
창호: 하이샷시이중창호임.

이용상태

공부상 '다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)'임.

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동하향 사다리 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북 측으로 노폭 4 ~ 5m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역등임.

공부와의 차이

본건은 완경사지에 위치하고 있으며, 북측 접면도로 기준으로 현황 1층에 소재하고 남측 주
차장 기준으로 현황 2층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

1. 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.08.자)가 제출됨
2. 본건 부동산은 북측 접면도 기준으로 현황 1층, 남측 주차장 기준으로 현황 2층에 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101153 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 973-35 청명해오름 비동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 209,000,000원

토지면적: 27.11㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.11㎡ (약 8.20평)

건물면적 (전용면적): 31.48㎡ (약 9.52평)

건물지분: 31.48㎡ (약 9.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

* 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.08.자)가 제출되었습니다.

* 본건 부동산은 북측 접면도 기준으로 현황 1층, 남측 주차장 기준으로 현황 2층에 소재합니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘양지초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 동유형의 공동주택(다세대주택)이 소재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 서측 및 북측으로 노폭 4~5m 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

* 말소 예정 권리:

* 을1: 2024년 11월 20일 접수된 주택임차권(신지훈, 175,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 갑4: 2025년 6월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(175,000,000원)는 본 경매 사건의 근거이므로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 1,019,000,000원 (갑3: 844,000,000원 + 갑4: 175,000,000원)

* 임차인 현황:

* 권리분석 상 대항력 없음 (주택도시보증공사 인수조건 변경 및 확약서 제출)

* 임차인: 신지훈

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.10.31

* 확정일자: 2022.10.11

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 인수하였으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인에게 별도의 보증금 지급 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 양지초등학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 주변에 동유형의 공동주택이 다수 분포하고 있으며, 비교적 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 양지초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거 지역에 요구되는 편의시설(상점, 병원 등)이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다. (추가적인 현장 확인 필요)

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외로의 이동이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1층/2층 소재: 북측 도로 기준 1층, 남측 주차장 기준 2층에 소재하는 점은 실제 거주 시 일조, 통풍, 보안 등에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 인수하고 대항력을 포기하는 조건으로 진행되었으나, HUG와의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 재확인할 필요가 있습니다. (다만, 확약서 내용상 매수인의 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 공부와의 차이: 완경사지에 위치하며, 도로 방향에 따라 층수가 다르게 인식되는 점은 현황 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 209,000,000원입니다.

* 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 건물이 비교적 신축(2017년 준공)이며, 주변 환경이 주거지대로 안정적이라는 점도 긍정적입니다.

* 다만, 현황 층수 표기상의 차이와 HUG 인수조건 변경에 대한 세부 사항은 현장 방문을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인에게 추가 보증금을 지급할 의무가 없어 투자금 회수 위험이 현저히 낮습니다.

* 신축 건물: 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 면적(약 9.52평)을 기준으로 주변 실거래가(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 평당 약 1,200만원 ~ 1,400만원 수준으로 파악됩니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 건물 거래가는 평당 약 1,260만원(삼성원빌B동, 51.54㎡, 20,000만원)에서 1,420만원(미영팰리스, 60.33㎡, 28,500만원) 사이입니다.

* 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가는 209,000,000원으로, 평당 감정가(약 2,195만원/평)는 주변 시세 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

* 그러나 임차인의 보증금 미인수 조건은 투자자에게 큰 이점으로 작용합니다.

* 예상 입찰가:

* 현 시세 및 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적으로는 시세 범위를 하회하는 선에서, 적극적으로는 감정가를 하회하는 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 내외로 산정합니다. 이는 주변 시세와 감정가의 중간 지점을 고려한 가격이며, 낙찰 후 추가 수익을 기대할 수 있는 수준입니다. (단, 입찰 경쟁 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.