나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101135 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 893-30 이룸렉스힐 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재‘부흥고등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 전철역(4호선 범계역)등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2017.08.23.)

외벽: 타일붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(부흥고등학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐안양과천교육지원청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101135 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 893-30 이룸렉스힐 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ‘부흥고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철 4호선 범계역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (2025.06.05.)

선순위 권리: 해당 없음.

후순위 권리: 해당 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 16일

확정일자: 2021년 03월 16일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 상으로는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

호계동 일대는 오피스텔, 아파트, 상업시설이 혼재된 지역으로 일정 수준의 유동인구 및 배후수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 상권 특징

범계역 중심 상권의 배후지 역할을 할 수 있으며, 근린생활시설과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철 4호선 범계역 이용이 편리하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

부흥고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력을 포기하고 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 인수할 임차보증금이 없음을 명확히 하는 요소이나, HUG의 최종 권리 행사 및 법적 절차 진행에 따른 변동 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건축물 정보

본 건물은 오피스텔로, 주 용도는 업무시설입니다.

사용승인일은 2017년 08월 23일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6.3. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 상대보호구역(부흥고등학교), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 이룸렉스힐 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 역세권 입지에 위치하고 있습니다.

감정가는 273,000,000원이며, 건물면적 47.99㎡ (약 14.52평) 기준입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 신 은 대항력이 없고, HUG에서 제출한 확약서에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, HUG의 최종적인 변제 및 말소 절차 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

주변 시세 대비 적정 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 오피스텔

지하철 4호선 범계역 이용이 편리한 역세권 입지로 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 명확한 권리관계

대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 확약서 제출로 매수인이 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

8.3. 신축급 건물

2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(이룸렉스힐) 내에서도 면적 및 층수에 따라 가격대가 상이합니다.

본건과 동일 면적(47.99㎡)의 3층 매물이 2025년 2월 11일 220,000,000원에 거래되었습니다.

62. 6㎡ 면적의 매물은 2025년 4월 28일 274,000,000원, 2023년 12월 7일 280,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가 273,000,000원은 62.6㎡ 면적의 최근 거래가와 유사하나, 본건은 47.99㎡임을 감안하면 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 면적(47.99㎡)과 층수(2층)를 고려할 때, 3층 47.99㎡ 매물의 거래가(220,000,000원)보다 높은 수준으로, 62.6㎡ 매물의 하단 거래가(274,000,000원)보다는 낮은 범위에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

보수적으로 접근 시, 3층 47.99㎡ 매물의 거래가(220,000,000원)에 2층임을 감안한 프리미엄을 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

시세 반영 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한다면, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

주의사항: HUG의 확약서 제출에도 불구하고, 최종 법적 절차 확인 및 잔금 납부 시점의 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.