나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52581 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-6 반달섬퍼스트타워1동 3층301호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""반달섬"" 내에 위치하며 주위는 오피스텔, 생활형
숙박시설, 아파트, 점포, 근린생활시설, 수변공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 평스라브지붕 6층 층 중 3층 301호로서 ,
외벽 : 석재 및 강화 페어그라스 마감.
내벽 : 경량 판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 참호임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 공실상태임.

설비내역

급.배수설비 및 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 집합건물(근린생활시설 및 자동차관련시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업
단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현황 공실이나, 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적변경금지) 있음.
2. 현황조사 및 감정평가시 기준 의자 몇개 놓여있는 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52581 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-6 반달섬퍼스트타워 1동 3층 301호

건물용도: 자동차 관련시설 (공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 312,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.11㎡ (약 2.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 9.1101㎡

건물면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 31.36㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기, 공동담보

주의사항:

* 대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적변경금지) 있음.

* 현황조사 및 감정평가 시 기준 의자 몇 개 놓여있는 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 "반달섬" 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 아파트, 점포, 근린생활시설 및 수변공원 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 남서측 및 남동측으로 폭 20~25m의 중로1류와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 지구단위계획구역, 주차장, 중로1류

* 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역)

* 성장관리권역(수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 채권 및 부채 현황

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2022-04-01 접수)

등기부채권 총액: 약 2,700,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사세진통상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 신탁 등기 말소, 근저당, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (해성피엠주식회사)

* 을1: 근저당권 (중소기업은행, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 압류 (화성세무서장) - 말소

* 을2: 근저당권 (주식회사바른디앤아이, 2,400,000,000원) - 말소

* 갑6: 압류 (화성시) - 말소

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑8: 임의경매 (중소기업은행, 260,207,609원) - 말소

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 반달섬 지역은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 아파트, 점포 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나고 있습니다. 특히 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 입지입니다. 시화국가산업단지 및 반월특수지역 내에 위치하여 산업 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에 수변공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 또한, 최근 반달섬 일대에서는 생활형 숙박시설이 오피스텔로 용도 변경되는 사례가 나타나고 있으며, 이는 지역 내 주거 기능 강화 및 상권 활성화에 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 유사 물건 현황

안산시 지역 내 자동차 관련 시설의 매매가는 3.3㎡당 약 1억 2천만원에서 2억 3천만원 수준으로 형성되어 있으며, 본 물건의 면적을 고려했을 때 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반달섬 지역은 복합적인 용도로 개발되고 있어 점포, 근린생활시설 등이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 대형마트, 병원 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통 사정은 보통입니다.

5.3. 주변 환경

주거, 상업, 산업 시설이 혼재되어 있어 다소 산만할 수 있으나, 수변공원과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 (매립 목적 변경 금지)

토지권 설정과 관련하여 '매립 목적 변경 금지'라는 별도 등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중요한 사항으로, 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부 상 채무 총액이 약 27억원으로 감정가 3.12억원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 경쟁이나 유찰 가능성을 고려해야 함을 시사합니다.

6.3. 공실 상태

현재 물건은 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험 및 관리 비용 발생이 예상됩니다.

6.4. 개발 환경의 불확실성

반달섬 지역은 생활형 숙박시설이 오피스텔로 용도 변경되는 등 개발이 진행 중이나, 일부 분석에서는 인프라 부족 및 기피시설 존재 가능성 등으로 인해 장기적인 전망이 불투명하다는 의견도 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 반달섬퍼스트타워 내 자동차 관련 시설로, 감정가는 3.12억원입니다. 토지 및 건물 면적은 약 2.75평과 9.49평으로 소규모입니다. 주변은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 상가 등이 혼재된 지역이며, 차량 접근성이 양호하고 수변공원이 인접해 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소 예정이며, 현재 등록된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

하지만, 대지권 목적 토지에 '매립 목적 변경 금지'라는 별도 등기가 존재하며, 등기부상의 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 등 재무 상태가 좋지 않습니다. 또한, 현재 물건은 공실 상태로 즉각적인 수익 창출이 어렵습니다. 반달섬 지역의 개발 전망이 복합적인 만큼, 향후 가치 상승 가능성과 더불어 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치 및 자동차 관련 시설 용도로, 잠재적 사업 확장 또는 전환 가능성이 있습니다.

* 복합 개발 지역인 반달섬 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 권리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 상태이며, '매립 목적 변경 금지'라는 별도 등기의 중대한 리스크를 가지고 있습니다. 또한, 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 매우 높다는 점을 고려해야 합니다.

입찰 예정가는 상기 명시된 감정가 312,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 상태, 별도 등기로 인한 제약, 향후 활용 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 별도 등기 관련 법률적 리스크를 해소하는 데 드는 추가 비용이나 시간, 그리고 잠재적인 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치와 리스크 프리미엄을 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.