나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52589 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1406-11 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""초당초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 종교시설, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내
5층 501호로서,

외벽 : 치장벽돌 마감 등.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로한면의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 조소담의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.05.04.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52589 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 181,000,000원

감정평가서 작성일: 2026년 06월 08일

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1406-11 5층 501호 (신 주소: 장화1길 37)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.74㎡ (약 22.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축연도: 2010년 (사용승인일 2010년 10월 14일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 초당초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 종교시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로 폭 8m 미만의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김미현(2014-12-01), 정현섭(2021-06-30), 정진우(2022-02-16)

* 주택임차권: 조소담(2024-01-29, 금액 211,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 서민금융진흥원(2023-11-06, 금액 21,128,994원, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단(2024-02-02), 안산시(2025-02-03) (모두 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025-06-12, 금액 211,000,000원)

말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 결정 (2023카단833146) 입니다.

등기부채권 총액: 232,128,994원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: K

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: M

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 조 (주택도시보증공사(조소담)의 승계인)

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-20

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 예정, HUG 인수조건 변경

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 5월 4일 자로 제출했습니다. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초당초등학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상권 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건축물 현황에 따르면 본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 5층 건물입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

도보 거리 내에 초당초등학교가 위치하며, 주변 공원 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 효력 및 해석에 대한 최종 판단은 법원 결정을 통해 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지의 정보로는 매수인에게 부담되는 임차권은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 기타 사항

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 이는 향후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 시사하므로, 입찰 전 충분한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초당초등학교 인근에 자리하고 있어 학군 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 8,100만원이며, 건물 면적은 약 22평입니다.

주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점으로 작용합니다. 주변 시세 대비 적절한 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 권리 분석: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인해 부담이 해소됩니다.

* 초등학교 인근 위치: 교육 환경이 중요한 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택이 밀집된 일반적인 주거 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 조건(2007년식, 72.08㎡, 5층)의 물건이 2026년 3월 9일에 135,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 건축연도가 2010년으로 더 신축이며, 전용면적이 72.74㎡로 유사합니다.

이에 근거하여 현 시세를 보수적으로 평가할 때, 13,500만원에서 15,000만원 사이의 가격대가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 181,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려하고, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 사이를 권장합니다.

보수적인 접근을 위해 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.