나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52582 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층410호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬 별빛공원' 북서측에 위치하며 부근은
아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로
이용하기는 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 4층 410호, 412호, 413호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이나 현황 ""공실""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이
2-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 거북섬타워 4층은 대부분 공실인바, 수요성 등을 재확인하시기
바람. (후첨 사진 참조)

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52582 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 410호

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 현황 공실)

* 감정가: 350,000,000원

* 토지 면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

* 토지 지분: 15.61㎡ (약 4.72평)

* 건물 면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

* 건물 지분: 69.3㎡ (약 20.96평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 별도등기 (대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기 존재)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 410호 (전유부 기준)

* 이용 상태: 현재 공실

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬 별빛공원' 북서측에 위치합니다.

* 주위 환경: 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진입 및 주정차는 가능하나, 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로 이용하기는 다소 불편합니다.

* 도로 상태: 본건 동측 및 서측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 04일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하여 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,200,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 금액 기준).

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사로보트엔지니어링(2022.09.19), 서지숙(2024.01.04, 매매, 353,150,000원).

* 근저당권: 중소기업은행(1,200,000,000원, 말소기준권리).

* 임의경매: 중소기업은행(1,059,033,517원, 2025.06.12).

1.3. 상권분석

* 본건이 소재하는 거북섬타워 4층은 대부분 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 일부 보도에 따르면 거북섬 상권 전체의 공실률이 매우 높은 수준으로 알려져 있습니다.

* 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 거북섬 개발 및 지역 활성화 계획에 따른 잠재적 가치 변화가 예상됩니다.

* 현재 높은 공실률은 임대 수익 확보에 있어 상당한 부담 요인으로 작용하며, 적극적인 수요 발굴 및 마케팅 전략이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공원 등은 이용 가능합니다.

* 주차: 건물 내 차량 진입 및 주정차는 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지상의 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 소유권 행사나 향후 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 해당 법률의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 공실률: 거북섬타워 4층 및 주변 상권의 높은 공실률은 임대 수익 창출에 큰 어려움을 줄 수 있습니다.

* 제한적인 교통 접근성: 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 접근성이 낮습니다.

* 과도한 채무 총액: 12억 원에 달하는 등기부채권 총액은 낙찰가 산정에 부담 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 설계 관련 분쟁 가능성: 일부 자료에 따르면 거북섬타워의 층고와 도면 간 차이 등 설계 관련 분쟁이 있었던 사례가 보고된 바 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 거북섬에 위치한 근린상가로, 감정가는 3억 5천만 원입니다.

* 입지상 주변 환경은 보통 수준이나, 대중교통 접근성이 낮고 4층의 높은 공실률은 임대 수익 측면에서 아쉬운 부분입니다.

* 가장 핵심적인 리스크는 대지권 토지에 존재하는 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 별도등기입니다. 이는 본 물건의 사용 및 처분에 심각한 제약을 초래할 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 구체적인 내용과 해결 방안을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 공실률과 높은 채무 총액 또한 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 거북섬 개발 및 지역 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지상의 별도등기 문제가 명확하게 해결될 경우, 투자 매력도가 상승할 수 있습니다.

* 현재 시장 상황을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 공실 해소 및 운영 개선을 통해 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 입찰가 산정 시에는 반드시 토지에 존재하는 별도등기의 법적 효력과 해소 가능성, 관련 법규 및 예상 비용을 면밀히 조사해야 합니다.

* 또한, 현재의 높은 공실률, 향후 예상되는 명도 비용, 임대 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 수익성 및 시세 차익 가능성을 다각도로 분석해야 합니다.

* 수익형 부동산으로서의 접근보다는, 해당 지역의 미래 가치 상승이나 특정 목적(예: 자가 사용)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.