나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52580 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층633호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 소재하는 '안산시청' 북동측에 위치하는 센터하임 오피스텔 6층 633호로 주위는 아파트단지, 오피스텔, 대형쇼핑몰, 관공서 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 근거리에 지하철 4호선과 수인분당선의 환승역인 중앙역이 있으며 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 6층 633호로
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 2026.01.05.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하겠다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

[blank line]

[blank line]

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층 633호에 소재하는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경52580 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층 633호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.12㎡ (약 8.8평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (추정)

[blank line]

1.1. 입지조건

[blank line]

[blank line]

본 건은 안산시청을 북동측에 두고 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 대형 쇼핑몰, 관공서 등이 혼재하는 중심 상업 및 업무 지구에 자리하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: 본 건이 소재한 센터하임 오피스텔은 안산시청 인근에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다. 주변 환경은 일상생활 및 업무 활동에 적합한 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 지하철 4호선과 수인분당선의 환승역인 중앙역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장 또한 인근에 위치하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

[blank line]

1.2. 권리분석

[blank line]

[blank line]

본 건은 다수의 권리 설정이 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 4월 8일 접수된 김진호의 가압류 (수원지방법원 2024카단51524)가 말소기준권리입니다.

* 권리분석 결과: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권, 강제경매, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리(없음)를 제외하고는 인수하는 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) (임차권자 양 승계인)

보증금: 115,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-03-05, 확정일자: 2021-02-18

대항력: 없음 (확약서 제출로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기)

비고: 본 건은 재매각 물건이며, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 1월 5일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전: 김양미(2018-02-13) → 정덕진(2023-09-27)

- 을3. 주택임차권: 양태령 (115,000,000원) - 확약서 제출로 말소 예정

- 갑6. 가압류: 김진호 (10,000,000원) - 말소기준권리

- 갑7. 강제경매: 주택도시보증공사 (115,000,000원) - 본 경매 개시 결정

- 갑8. 압류: 국민건강보험공단 - 말소

- 갑9. 압류: 안산시 - 말소

- 총 등기부채권액: 125,000,000원

[blank line]

1.3. 상권분석

[blank line]

[blank line]

본 건은 안산시청 및 중앙역을 중심으로 형성된 도심 상권 내에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 주변 시설: 안산시청, 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설이 풍부하며, 금융기관, 병원 등 각종 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 다수의 오피스텔 및 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 업종: 본 건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 가능합니다. 소규모 사무실, 스튜디오, 1인 가구 주거 등 다양한 용도로 활용될 수 있어 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 오피스텔 및 상업 시설이 다수 존재하지만, 중앙역 역세권이라는 강력한 이점과 관공서 인접성으로 인해 공실 위험은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

[blank line]

1.4. 생활정보

[blank line]

[blank line]

쾌적하고 편리한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 중앙역(4호선, 수인분당선)까지 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 안산시 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 인접해 있어 편리하게 이용 가능합니다. 또한, 안산시청, 병원, 은행 등 각종 공공기관 및 금융기관 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경 또한 우수합니다. (단, 오피스텔 자체는 교육 시설과는 직접적인 관련이 없습니다.)

* 의료: 다양한 종류의 병원과 의원들이 가까이에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

[blank line]

1.5. 잠재적 리스크

[blank line]

[blank line]

본 건은 투자 시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 과거 유찰 또는 매수인 미납 등의 사유가 있었음을 의미하며, 잠재적 응찰자들에게 심리적 영향을 미칠 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 명확히 하는 긍정적인 요소이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세 괴리: 본 건의 감정평가액은 110,000,000원이지만, 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 크기의 전용면적을 가진 오피스텔들이 70,000,000원에서 76,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다. 이러한 시세와의 괴리는 입찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

[blank line]

1.6. 종합 의견

[blank line]

[blank line]

본 건 센터하임 오피스텔은 안산시의 중심 업무 지구에 위치하며, 중앙역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 내부 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점과 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸된다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 감안하여, 철저한 시세 조사와 함께 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

[blank line]

1.7. 투자 포인트

[blank line]

[blank line]

본 건은 다음과 같은 투자 포인트들을 가지고 있습니다.

* 뛰어난 역세권 입지: 중앙역(4호선, 수인분당선)을 도보로 이용할 수 있어 교통 편의성이 매우 높고, 직주근접 수요 확보에 유리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 안산시청, 대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 단지 가까이에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 깨끗하며, 투자 리스크가 적습니다.

* 다목적 활용 가능성: 업무용 및 주거용으로 모두 활용 가능하여 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

[blank line]

1.8. 예상 입찰가

[blank line]

[blank line]

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 감정가, 최근 매매 사례, 재매각 여부 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하였습니다.

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 매매가 추이 (전용면적 약 20~29㎡ 기준 추정): 70,000,000원 ~ 106,700,000원

* 최저 매각 예상가 (감정가의 80% 가정 시): 88,000,000원

* 종합 의견: 본 건은 재매각 물건으로, 감정가(110,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 70,000,000원 ~ 76,000,000원)가 낮은 편입니다. 최저 매각 가격이 88,000,000원으로 추정되는 상황에서, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰이 필요합니다. 최근 가장 낮은 거래 사례(70,000,000원)와 최저 매각 가격을 고려할 때, 약간의 경쟁을 감안하여 90,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

[blank line]

[blank line]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.