나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52593 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 은행동 소재 '신일초등학교' 남동측 인근에 위치하는 제나동 내에 소재하며,
인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 남측 인근으
로 제2경인고속도로가 통과하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약10~12분정도
거리에 신천I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 202호로서
외벽 : 스톤코트, 돌붙임, 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비, 주차장 개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 폭7~8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

은행동 327-1 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경52593 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 2층 202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

187,000,000원

1.5. 면적 및 지분

1.5. 1. 토지면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

1.5. 2. 토지지분: 30.22㎡ (약 9.14평)

1.5. 3. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 4. 건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

1.5. 5. 건물지분: 46.86㎡ (약 14.17평)

1.5. 6. 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

1.10. 주의사항

1.11. 특수물건정보

대항력있는임차인, 공동담보

1.12. 건축물 정보

1.12. 1. 총괄표제부

- 주소: 경기도 시흥시 은행동 327-1번지

- 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택[단지형다세대주택(20세대)])

- 총 대지면적: 711㎡

- 총 건축면적: 419.99㎡

1.12. 2. 표제부

- 새주소: 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-2 (은행동)

- 동: 나동

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 5층

1.12. 3. 전유부

- 동: 나동

- 호실: 202호

- 층: 2층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 은행동에 소재하는 '신일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다. 남측으로는 제2경인고속도로가 통과하고 있습니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 10~12분 거리에 신천I.C가 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 스톤코트, 돌붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 개별난방 방식의 보일러 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터, 위생, 급배수 설비, 출입구 보안 개폐 설비, 주차장 개폐 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형으로, 동하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 북동측으로 폭 7~8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을구3번): 김아름 임차인, 보증금 171,000,000원. 대항력 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑5)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9).

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사(임차인 김아름)

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 21일

* 확정일자: 2022년 1월 14일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 을3에 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위에 해당하여 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 3,262,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 제2경인고속도로 인접, 버스정류장 인근, 신천I.C 차량 10~12분 거리에 위치하여 교통 이용이 편리합니다.

* 주변 매매/임대 시세 분석:

* 본건과 인접한 은행동 327-49번지 한양그랑쥬테(2021년 건축, 48.36㎡, 4층)가 2026년 3월 220,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 455만원 수준입니다.

* 본건(46.86㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 ㎡당 약 450만원 ~ 480만원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 본건의 현재 시세는 약 214,000,000원 ~ 225,000,000원 범위로 평가할 수 있습니다.

* 단지 정보: 제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 본 건물은 총 20세대의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: '신일초등학교' 인근에 위치하며, 주변 상가 및 주거지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 신일초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김아름 씨의 보증금 171,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자금액이 상승합니다.

* 내부 상태 확인의 어려움: 관계인 부재로 인해 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 특이사항에 '공동담보'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 2019년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 다만, 171,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 이를 종합적으로 고려한 신중한 투자가 요구됩니다.

* 임차인과의 명확한 소통 및 보증금 인수 여부, 명도 절차 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 감정가(187,000,000원) 대비 시세(214,000,000원 ~ 225,000,000원)는 낮은 편이나, 인수해야 할 보증금 때문에 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 제2경인고속도로 및 주요 도로 접근성이 용이하여 차량 이용 시 편리.

* 신일초등학교 인근으로 주거 선호 지역.

* 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 일반 다세대주택 대비 차별성.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 187,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 현재 시세는 약 214,000,000원 ~ 225,000,000원으로 추정됩니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(김아름)의 보증금 171,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이를 기준으로, 총 투자 비용을 시세 최고가인 225,000,000원으로 맞출 경우, 최대 입찰 가능가는 225,000,000원 - 171,000,000원 = 54,000,000원이 됩니다.

* 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

* 주의: 위 입찰가 범위 내에서 입찰 시, 총 투자 비용(입찰가 + 171,000,000원)이 225,000,000원을 초과하지 않도록 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.