나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52593 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 은행동 소재 '신일초등학교' 남동측 인근에 위치하는 제나동 내에 소재하며,
인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 남측 인근으
로 제2경인고속도로가 통과하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약10~12분정도
거리에 신천I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 202호로서
외벽 : 스톤코트, 돌붙임, 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비, 주차장 개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 폭7~8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

은행동 327-1 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

`한국주택금융공사(양도전:임차인 김아름)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.09.04. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경52593 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 2층 202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

187,000,000원

1.5. 면적 및 지분

1.5. 1. 토지면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

1.5. 2. 토지지분: 30.22㎡ (약 9.14평)

1.5. 3. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 4. 건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

1.5. 5. 건물지분: 46.86㎡ (약 14.17평)

1.5. 6. 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

1.10. 주의사항

1.11. 특수물건정보

대항력있는임차인, 공동담보

1.12. 건축물 정보

1.12. 1. 총괄표제부

- 주소: 경기도 시흥시 은행동 327-1번지

- 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택[단지형다세대주택(20세대)])

- 총 대지면적: 711㎡

- 총 건축면적: 419.99㎡

1.12. 2. 표제부

- 새주소: 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-2 (은행동)

- 동: 나동

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 5층

1.12. 3. 전유부

- 동: 나동

- 호실: 202호

- 층: 2층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 은행동에 소재하는 '신일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다. 남측으로는 제2경인고속도로가 통과하고 있습니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 10~12분 거리에 신천I.C가 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 스톤코트, 돌붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 개별난방 방식의 보일러 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터, 위생, 급배수 설비, 출입구 보안 개폐 설비, 주차장 개폐 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형으로, 동하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 북동측으로 폭 7~8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을구3번): 김아름 임차인, 보증금 171,000,000원. 대항력 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑5)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9).

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사(임차인 김아름)

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 21일

* 확정일자: 2022년 1월 14일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 을3에 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위에 해당하여 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 3,262,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 제2경인고속도로 인접, 버스정류장 인근, 신천I.C 차량 10~12분 거리에 위치하여 교통 이용이 편리합니다.

* 주변 매매/임대 시세 분석:

* 본건과 인접한 은행동 327-49번지 한양그랑쥬테(2021년 건축, 48.36㎡, 4층)가 2026년 3월 220,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 455만원 수준입니다.

* 본건(46.86㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 ㎡당 약 450만원 ~ 480만원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 본건의 현재 시세는 약 214,000,000원 ~ 225,000,000원 범위로 평가할 수 있습니다.

* 단지 정보: 제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 본 건물은 총 20세대의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: '신일초등학교' 인근에 위치하며, 주변 상가 및 주거지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 신일초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김아름 씨의 보증금 171,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자금액이 상승합니다.

* 내부 상태 확인의 어려움: 관계인 부재로 인해 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 특이사항에 '공동담보'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 2019년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 다만, 171,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 이를 종합적으로 고려한 신중한 투자가 요구됩니다.

* 임차인과의 명확한 소통 및 보증금 인수 여부, 명도 절차 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 감정가(187,000,000원) 대비 시세(214,000,000원 ~ 225,000,000원)는 낮은 편이나, 인수해야 할 보증금 때문에 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 제2경인고속도로 및 주요 도로 접근성이 용이하여 차량 이용 시 편리.

* 신일초등학교 인근으로 주거 선호 지역.

* 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 일반 다세대주택 대비 차별성.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 187,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 현재 시세는 약 214,000,000원 ~ 225,000,000원으로 추정됩니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(김아름)의 보증금 171,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이를 기준으로, 총 투자 비용을 시세 최고가인 225,000,000원으로 맞출 경우, 최대 입찰 가능가는 225,000,000원 - 171,000,000원 = 54,000,000원이 됩니다.

* 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

* 주의: 위 입찰가 범위 내에서 입찰 시, 총 투자 비용(입찰가 + 171,000,000원)이 225,000,000원을 초과하지 않도록 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.