나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52569 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 110-5 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

기호(2) : 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

기호(3) : 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""화정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제4층 제401호(사용승인일 : 2004.04.29)로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

기호(2) : 일씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층건 내 제1층 제101호(사용승인일 : 1995.01.03)로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

기호(3) : 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층건 내 제2층 제202호(사용승인일 : 1997.01.10)로서
외벽 : 외장타일 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

기호(1) : ""다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
기호(2) : ""다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
기호(3) : ""다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 반침, 보일러실, 현관 등)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""사다리형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.
기호(2) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.
기호(3) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""삼각형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 북측 및 동측으로 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(2) : 북동측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3) : 북측 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52569 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 110-5 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 31.98㎡ (약 9.68평)

토지지분: 31.98㎡ (약 9.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2004.04.29

건축물 정보: 재민하이츠빌, 철근콘크리트구조, 총 4층, 연면적 433.46㎡ (약 131.13평), 대지권 비율 59.74%

2.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "덕인초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. 인근에 101번, 34번, 9번, 98번 등 다양한 버스 노선이 운행하고 있음.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 2025타경52569 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-06-10)

선순위 권리: 을구 순위번호 10번 주택임차권 (등기일자: 2024-11-27)

임차인: 조대영 (마스킹: 조 )

임차보증금: 100,000,000원

전입신고일자: 2018-07-13

확정일자: 2018-07-13

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

기타 등기사항: 소유권이전 (갑3, 갑6), 주택임차권 (을10), 강제경매 (갑9).

인수 보증금 합계: 100,000,000원 (임차인 조 로부터 인수)

2.3. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

2.4. 생활정보

교육시설: 본 건은 "덕인초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있어, 초등 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 단원병원 등 의료시설 접근도 용이한 편임.

기타: 안산시 단원구는 다양한 문화 예술 공간과 체육 시설을 갖추고 있으며, 광덕산, 체육공원 등이 위치하여 주거 환경의 쾌적성을 높임.

2.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 조 (보증금 1억원)의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있음.

세월호 참사 관련 지역적 특수성: 과거 세월호 참사 당시 단원고등학교 학생들이 많이 거주하던 지역으로, 와동 지역 역시 큰 슬픔을 겪었던 아픔이 있는 지역임. 이는 지역 정서나 분위기에 영향을 미칠 수 있으나, 직접적인 물건 가치 하락 요인으로는 보기 어려움.

2.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준임. 교육시설 접근성이 양호하나, 가장 큰 특징이자 위험 요소는 1억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임. 이 임차인의 보증금을 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 높아, 총 투자 비용 및 리스크 분석이 매우 중요함.

2.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지

인근 초등학교 등 교육 환경

향후 지역 발전 가능성

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 141,000,000원이나, 전용면적 59.90㎡(약 18.12평) 규모의 다세대주택임을 고려할 때, 인근 실거래가 분석 결과 (2026년 3월 150,000,000원에 거래된 62.42㎡ 규모의 다세대주택 사례 등 [JSON 데이터 분석]) 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됨.

그러나 1억원 규모의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안함. 이는 감정가 대비 약 81.5% 수준으로, 임차인 보증금 인수 리스크를 반영한 보수적인 접근임. 낙찰 후 임차인 보증금 인수 금액과 잔액 배당 여부를 면밀히 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.