나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52591 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 616-17 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산대학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독/다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통수단은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리튿구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제2층 제202호로서
외벽 : 석재 붙임 등
창호 삿시유리창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구조도참조)

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인근지와 등고 평탄하며, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

2026.6.1. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이혜정)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 616-17, 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52591 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 130,000,000원입니다.

토지면적은 26.61㎡ (약 8.05평)이며, 건물면적은 49.66㎡ (약 15.02평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

본건 건물의 준공일은 2012년 6월이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

총 10세대가 거주하는 다세대주택입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(석학유치원, 안산대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있습니다.

제공된 정보 상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 15일자 분당세무서장의 압류(갑7)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이혜정)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-20

확정일자: 2021-08-05

비고: 본 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 건 매수인은 해당 임차인과 관련된 임대차보증금 120,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 정지수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-15

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

안산대학교와 인접하여 학생 수요 및 배후 주거 인구가 존재합니다.

주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 조성하고 있습니다.

일반적인 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 공원과 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

안산대학교와 인접하여 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

차량 접근 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 교통이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사) 측에서 제출한 임차인 이혜정 관련 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. 그러나 제출된 서류상으로는 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 등 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 재건축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 임차인 이혜정 관련 120,000,000원의 임대차보증금에 대한 인수 부담이 없는, 즉 권리상 깨끗한 상태로 매각되는 다세대주택입니다.

안산대학교 인근의 일반적인 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

신축된 지 약 14년 된 건물로, 연식에 따른 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

HUG의 확약서로 인해 낙찰자는 임차인 관련 보증금 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

HUG 확약서로 인한 임차 보증금 인수 부담 제로: 법적으로 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 실질적인 낙찰가 산정에 유리합니다.

깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

안정적인 주거 지역: 안산대학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 건물면적 49.66㎡를 기준으로 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 지역의 유사한 다세대주택은 2026년 7월 기준 3.3㎡당 약 217,000원에서 231,000원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다.

건물 준공연도가 2012년으로 비교적 신축에 속하는 점을 고려하여, 가장 유사한 연식(2010년)의 거래 사례(평당가 약 231,000원)를 적용 시, 예상 시세는 약 115,000,000원 내외로 산정됩니다.

감정가는 130,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되었습니다.

다만, 본건은 HUG로부터의 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 강점이므로, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 그 이상으로 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.