나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42023 [1] 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 6층611호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 지산동 소재 '지산동행정복지센터' 북측 인근에 위치하는 '이한렉스빌플러스'
내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업 및 업무용 부동산들로 이루어진 상업지역으로서 일부
아파트 및 다세대주택들이 산재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약300미터
지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 6층 611호로서
외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.
(내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 지하주차
설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단의 제형에 유사한 토지로서 대체로 평지이며, 아파트(도시형생활주택,근린생활시설,
오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 폭20미터, 북측으로 폭8미터, 서측으로 폭6미터, 남측으로 폭4미터 정도의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지산동 781-9 :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2019-11-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
지산동 779-19 :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
지산동 781-5 :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
지산동 781-14 :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
지산동 781-15 :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
지산동 781-16 :일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2019-11-05)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 주택도시보증공사는 경매신청권자로 주택임차권자 최선주의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
2. 주택도시보증공사(임차인 최선주)로부터 2026.05.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42023 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 6층 611호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 102,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 6.24㎡ (약 1.89평)

* 토지지분: 6.24㎡ (약 1.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평) (전용면적 기준, 분양면적 별도 정보 없음)

* 건물지분: 26.9㎡ (약 8.14평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경.

* 주택도시보증공사는 경매신청권자로 주택임차권자 최선주의 임차보증금반환채권 양수인임 (대항력 및 우선변제권 승계).

* 주택도시보증공사(임차인 최선주)로부터 2026.05.29.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 평택시 지산동 소재 '지산동행정복지센터' 북측 인근에 위치한 '이한렉스빌플러스' 내에 소재함.

* 인근 지역은 주로 상업 및 업무용 부동산으로 이루어진 상업지역이며, 일부 아파트 및 다세대주택이 산재함.

2.2. 교통 상황

* 본 건물까지 차량 출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재함.

* 남서측 직선거리 약 300미터 지점에 송탄전철역이 위치함.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 6필 1단으로 구성되며 대체로 평지임.

* 단지 동측으로 폭 20미터, 북측으로 폭 8미터, 서측으로 폭 6미터, 남측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로, 중로 등의 도로 접면이 있으며, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정 (2025타경42023) (주택도시보증공사, 접수일자 2025-06-04).

* 총 등기부채권액: 110,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최선주

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-19

* 확정일자: 2022-08-03

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최선주 씨는 대항력이 없는 것으로 확인됨.

3.3. 소유권 및 기타 권리 분석

* 소유권 이전: 최상현 (2017-08-16), 올리브제이주식회사 (2022-07-01), 권유진 (2023-03-03).

* 주택임차권: 최선주 (을3, 2024-08-06 접수, 110,000,000원) - 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 2025-06-04 접수, 114,504,329원) - 말소기준권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지산동 일대는 송탄역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역임.

* 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 산재하여 주거 수요도 존재함.

* 상업지역 내 위치하여 배후 수요 및 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업 지역에 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역(리라유치원)이 인접해 있으나, 주요 교육시설 접근성은 추가 확인 필요.

* 교통: 송탄역 및 버스 정류장 접근성이 양호하여 대중교통 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

* 군사 시설 인접 지역으로 인한 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되어, 거주 환경에 대한 고려가 필요할 수 있음.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 임차 보증금반환채권 양수인으로서의 권리 관계가 복잡한 측면이 있으나, 임차인의 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보임. 그러나 권리관계에 대한 최종 법률적 해석은 전문가와 상담 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 송탄역 인근의 상업 및 업무 지역에 자리하고 있음.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물에 해당하며, 내부 시설은 개별난방, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있음.

* 임차인 최선주 씨의 보증금 1억 1천만원에 대해 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 이를 양수하였으며, 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호함.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수에 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 102,000,000원임.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 29.28㎡ 다세대가 20,000,000원, 39.24㎡ 다세대가 69,000,000원에 거래되었음. (2026년 5월 기준)

* 이는 제곱미터당 약 68만원에서 175만원 수준임.

* 본건은 26.90㎡ (약 8.14평) 규모의 도시형생활주택으로, 감정가는 제곱미터당 약 379만원으로 주변 시세 대비 높은 편으로 보임.

* 그러나 본건은 2017년에 준공된 비교적 신축 건물인 '이한렉스빌플러스'에 해당하며, 제공된 다세대 주택 사례와는 건물 연식 및 종류에서 차이가 있을 수 있음.

* 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장가치를 반영한 보수적인 입찰이 필요함.

* 상기 정보들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 예상 입찰가는 약 75,000,000원으로 판단됨. 이는 감정가 대비 약 73.5% 수준임.

*주변 시설 관련*: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성 분석 결과, 혐오시설에 해당하는 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 사항은 고려해야 할 수 있습니다.

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